臺灣雲林地方法院民事-ULDV,98,訴,364,20100322,1

臺灣雲林地方法院民事判決 98年度訴字第364號
原 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國99年3 月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落雲林縣二崙鄉○○○段一二八四地號、地目田、面積三一七七平方公尺之土地返還原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣伍佰肆拾陸元由被告負擔。

事實及理由

一、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關迅予處理，並免收裁判費用。

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。

耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。

本件兩造間因租佃關係發生爭議，出租人即丁○○前於民國（下同）97年11月14日向雲林縣二崙鄉公所申請終止租約，該所乃以97年11月19 日 二鄉民字第0970011504號函囑承租人甲○○提出意見；

嗣甲○○於同年12月3 日提出異議後，經雲林縣二崙鄉公所耕地租佃委員會調處不成立後，移送雲林縣政府耕地租佃委員會亦調處不成立，而移送本院審理等情，有雲林縣政府98年9 月14日府地權字第0980702878號函暨所附雲林縣二崙鄉公所耕地租佃委員會調解（處）程序筆錄影本2 份、雲林縣政府耕地租佃委員會調處筆錄影本2 份，及原告所提出之申請書影本等件在卷（詳卷第1-7 頁、第10-16 頁、第20-26 頁、第68頁）可稽，並有本院依職權函請雲林縣二崙鄉公所提出上開函文所據資料，經該所以98年10月22日二鄉民字第0980012724號函提出相關資料影本1 份附卷（詳卷第102-106 頁）可查，足堪認定，是本件起訴核與首揭規定相符，又該租佃爭議之調處程序既係由丁○○所發動，自應以其為原告（雲林縣政府耕地租佃委員會調處不成立筆錄原誤以甲○○為申請人），合先敘明。

二、原告之主張與聲明：㈠原告起訴主張：緣訴外人李勸即被告之母前於34年2 月2 日已將其所有坐落於雲林縣二崙鄉○○○段1284地號、地目田、面積3,177 平方公尺之農牧用地（下稱系爭耕地）賣渡予原告，然為被告依其與訴外人勞貴郁即原告之父所訂租約（二義字第30號三七五租約，下稱系爭租約）所佔用並繳納租金。

詎被告於53年4 月24日遷居台北市，並開設良家清潔打腊服務社，及擔任台北市普願宮管理委員會總務組長，不自任耕作，且將系爭耕地全部轉租他人種樹，另自90年下期起即積欠租金迄今，經原告多次以存證信函催繳亦置之不理。

茲因系爭租約乃被告與訴外人勞貴郁所簽定，並由被告單方辦理續約，是系爭租約本屬無效，且被告不自任耕作、將系爭耕地轉租及積欠地租達兩年之總額，亦已違反耕地三七五減租條例及土地法相關之規定，使系爭租約有無效或得終止之事由，爰依法提起本訴，請求判決系爭租約無效、終止、撤銷租佃關係，並返還系爭耕地，另請求被告給付所積欠之租金或賠償原告因此所受之損害（此金錢請求部分，嗣經原告具狀撤回）等情。

㈡原告並聲明：判決雲林縣二崙鄉○○○段一二八四地號二義字第三○號三七五租約無效、終止、撤銷租佃關係，並返還耕地。

（損害賠償部分嗣經原告於簡化爭點過程具狀不再於本案請求，一如前述。

）㈢對被告答辯稱：被告以二崙鄉公所業已核定續訂租約6 年至103 年12月31日止為其租賃關係依法存在之論據，應屬無效。

蓋租期屆滿續訂租約事件，原告前於97年11月14日已申請撤銷租約，並於同年12月13日申請租期屆滿承租人違約不再續訂租約，是二崙鄉公所雖違法失職逕於98年5 月8 日以二鄉民字第0980004824號准予自98年1 月1 日至103 年12月31日續租6 年，然原告於98年5 月22日再申請撤銷該續訂租約後，二崙鄉公所即於98年5 月27日以二鄉民字第0980005823號函覆續訂租約暫緩准予承租，而否准其續訂租約。

三、被告之陳述與聲明：㈠系爭租約乃被告前於86年1 月1 日（原訂租期由38年6 月16日起）依「三七五租約」規定向勞貴郁承租系爭耕地，由被告及聘雇親友一起耕作；

同時經雲林縣二崙鄉公所於92年1月1 日及98年1 月1 日核准租賃期間至103 年12月31日止，故本租賃關係仍依法存在。

㈡被告承租系爭耕地已60餘年，歷年租金均交由訴外人乙○○代收轉交至92年4 月5 日，日後被告打聽到地主之電話，經多次連絡均稱出國不在，因此曾屢次以口頭、信函、存證信函通知原告領受租金，均未獲回應，遂於97年12月31日提存所未繳之租金，並無積欠等語為辯。

㈢被告並聲明：請求駁回原告之訴。

四、本案爭點㈠本案關於租金或相當於租金之損害賠償等金錢請求權，原告經詢問是否簡化爭點，原告具狀表示於本訴訟案件中不為請求。

㈡因此，本件經簡化爭點後，核心問題為原告「請求返還系爭耕地」有無理由？此一問題可從下列面向探討：⒈兩造間系爭租佃關係是否不存在，致被告應返還系爭土地？ ⑴兩造間有無訂定375租約或其他租約？ ⑵本件是否因原告為其父勞貴郁之繼承人致原告應否【繼 承出租人之地位】（非指繼承系爭土地）？（兩造三七 五租約之【出租人】原為「勞貴郁」，而勞貴郁業於49 年8 月26日死亡，出租人勞貴郁死亡後，原告丁○○有 無拋棄繼承？）⒉被告是否有耕地三七五條例第16條不自任耕作情事？（若有其效果？） ⑴系爭土地原為被告母親在耕作，被告母親死亡後被告有 無自任耕作？ ⑵被告實際上居住於台北市且另有專職工作，能否據此認 定被告未自任耕作系爭耕地？ ⑶被告承認，實際上居住台北，且另有工作，被告雖抗辯 每個月會回到雲林處理農務等情，但是否與自任耕作系 爭耕地之要件相符？ ⑷被告有無任由他人在系爭土地上植樹之情事？若有，能 否據此推認被告未自任耕作系爭耕地？⒊被告是否有耕地三七五條例第16條違法轉租情事？ ⑴原告主張被告未自任耕作，另轉租予彭瑞昌、許銀水、 曾德懿、謬文彰等情是否屬實？ ⑵被告有無任由他人在系爭耕地上植樹？ ⑶若有能否據此推認被告違法轉租系爭耕地？⒋被告有無欠租2 年以上，致原告得終止契約？ ⑴被告於原告申請終止租約時，才將租金提存是否可據以 推認被告確有欠租之情事？ ⑵原告有無被告所稱於被告欲交租金時，原告拒收之情事 ？ ⑶未租前，兩造間長達三、四十年之租金，如何給付、收 取？ ⑷兩造有無改變原來之租金給付、收取方式？若無，被告 所稱由乙○○父子代收租金情事，是否已形成承租人至 指定地點向出租人繳付之模式？（即已非債權人往取之 債務？）

五、法院心證之理由㈠按遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：⒈直系血親卑親屬。

⒉父母。

⒊兄弟姊妹。

⒋祖父母。

繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。

民法第1138條、第1148條第1項前段分別定有明文。

次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。

耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。

而所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異。

有最高法院63年台上字第599 號判例意旨可資參照。

至所謂「原訂租約無效」，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。

非謂租賃關係自始不存在。

故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明。

亦有最高法院80年台再字第15號判例意旨足資參考。

再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條前段定有明文。

是主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887 號判例意旨參照）。

本件被告主張其與原告間就坐落雲林縣二崙鄉○○○段1284地號土地之租賃關係存在，以其有自任耕作為租賃關係存在之特別要件，依上開判例意旨，則應由被告就其有自任耕作之利己事實，負舉證之責。

㈡原告是否為出租人？⒈本件原告主張系爭土地為其所有，於34年2 月2 日原告自訴外人（即被告母親）李勸買受後，前經訴外人勞貴郁（即原告之父）於38年1 月1 日出租予訴外人王潔即被告之父，嗣由被告繼續承租等情，有系爭耕地土地登記第二類謄本及地籍圖謄本附卷（詳卷第120 、122 頁）可按，並有原告所提出之賣渡證書、土地所有權狀、臺南縣政府印發賣契本契、兩造與訴外人勞貴郁之戶籍謄本、臺南縣私有耕地租約1 紙及雲林縣私有耕地租約內容更正附表數紙等件（均影本）附卷（詳卷第134-146 頁）為佐，且為被告所不爭執，足堪認定為真實。

⒉訴外人勞貴郁於49年8 月26日死亡乙節，亦有上開戶籍謄本記事欄之記載可資認定，原告復自承對訴外人勞貴郁之權利義務未辦理拋棄繼承，有本院99年3 月8 日言詞辯論筆錄附卷（詳卷第209 頁）可稽。

⒊揆諸首揭規定，原告既為第一順位之繼承人，且未辦理拋棄繼承，於被繼承人勞貴郁死亡時（即49年8 月26日）起，既概括承受被繼承人勞貴郁之ㄧ切權利、義務，自應包括系爭租約，是原告以其未曾與被告簽訂系爭租約等語為辯，主張系爭租約無效，實有誤會。

㈢被告是否自任耕作系爭耕地？⒈原告主張被告於53年4 月24日即遷居台北市，並開設良家清潔打腊服務社，及擔任台北市普願宮管理委員會總務組長等情，有其所提出被告之上開戶籍謄本及名片2 紙在卷（詳卷第70頁）為憑，且為被告所不爭執，已堪採信。

⒉被告既為清潔服務社之負責人，自需努力經營以維持生計，是否有餘力自任耕作系爭耕地，已有疑問；

況且被告之住所、清潔服務社均設於台北市內，與系爭耕地所在之雲林縣二崙鄉，異地相隔之距離，不可謂不遠，往來甚為費時，不合與耕地上之農作物需隨時注意灌溉等照護之常情，是被告雖主張其有自任系爭耕地之耕作，實與耕作常情明顯有間。

⒊嗣原告方面於年前至耕地現場採證，並拍攝相關採證照片，曾參與採證之證人乙○○於99年3 月8 日言詞辯論期日到庭證時所述及被告之陳述：「……（法官提示照片問何人所拍？在何地拍？…）證人乙○○：就是這個照片，是上次丁○○來的時候照的，我有在場。

（法官：被告於系爭土地有無曾植樹？）證人乙○○：有。

在何時我不太記得。

（法官：由何人所植？）證人乙○○：我隔村的彭瑞昌種的。

他是向甲○○租的。

（法官：是否被告委請他人為被告而種植？）證人乙○○：他是向甲○○租的，種很久了。

（法官：是否被告轉租他人由承租人所植？）證人乙○○：彭瑞昌他是自己種植的，不是別人請他種的。

（法官：如所提示照片係由何人所拍？在何地拍？欲證明何事？提示照片）證人乙○○：就是這個照片，是上次丁○○來的時候照的，我有在場。

（法官：照相的時候大約多久？）證人乙○○：我不太知道。

（法官：是什麼樹？）證人乙○○：我不知道。

……（法官：對於證人說你種樹的部分有無意見？）被告：有，這是種花，不是種植樹木。

（法官：提示照片，這是樹木或是花卉？）被告：有花，只是原告沒有拍到，樹不是我種的，是小鳥吃樹的果子，才長出來的。

（法官：去拍照的時候，系爭土地除了種樹以外，有無種其他作物？）證人乙○○：就是種樹，沒有其他。

（法官：系爭土地四周都是種樹？）證人乙○○：是的。

（法官：樹是何人種的？）被告：不是我種的，他自己長的。

已經長二年。

（法官：為何二年多沒有耕作？）被告：我沒有耕（種）農作物也是有付租金。

（詳卷第207- 208頁）……」。

⑴佐以證人長期居住系爭耕地附近，且為被告向原告繳付租金之關係人（代收租金之人），與被告亦無仇怨，證人於證言前亦經具結，證人當無偏頗，且其陳述亦無違事理之處，證人之證言應可作為認定本件事實之依據。

⑵反之，被告對證人之證言及法官提示之採證照片，不但無法辯解，只能推諉稱「樹不是我種的，是小鳥吃樹的果子，才長出來的。」

已見被告詞窮；

當本院問「為何二年多沒有耕作？」被告答稱「我沒有耕（種）農作物也是有付租金。」

益徵被告確有未自任耕作之情事，而此一狀態與效果，本不因有繳付租金而得予否認，況被告確有七年未付租金之事實（下詳），而原告所為拍照舉證被告未自任耕作等事實，主要係針對原告在連續欠租這七年內之耕地耕作情形（卷附原告之存證信函參照）。

⑶佐以原告所提附卷之採證照片等，均係就系爭耕地四周採證照相，影像清楚，確見耕地上樹木濃密；

被告推稱樹是小鳥吃樹的果子，才長出來的等語，適足反證被告已長期未自任耕作系爭耕地，才有推諉給小鳥等辯詞。

⒋雖被告與訴外人彭瑞昌間有無租賃契約之事實，因證人乙○○非契約當事人，自難率以證人乙○○所述為據，逕認被告有轉租之行為，然證人乙○○對系爭耕地之樹木為訴外人彭瑞昌種植乙情既證述甚詳，且系爭耕地除了種樹以外，別無其他作物乙節，亦與卷附系爭耕地之現場照片（詳卷第74-76頁）核屬相符。

⒌此外，被告一再陳稱其有自任耕作之情事，卻迄未舉證以實其說，此部份之主張亦無可取。

⒍承上，原告主張系爭耕地被告先前即有未自任耕作之情事，應可以採信。

㈣原告得否以被告有地租積欠達兩年之總額時而終止租約？⒈ 按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有地租積欠達兩年之 總額時，不得終止。

同條例第17條第1項第3款定有明文 。

⒉依卷附97年度存字第5559號提存通知書提存通知書所示，被告係於97年12月31日始提存「91年至97年計7 年之租金」，由被告提存長達7 年之欠租，可認被告確已積欠租金逾2 年之事實，灼然明確。

⒊兩造間長期以來關於租金給付方式均是由承租人就近向出租人指定之代收人即證人乙○○父子住處繳付，為兩造所不爭執，已見兩造間關於系爭租金，已非出租人（債權人）往取之債務。

⒋原告於被告長期積欠租後，確有催告之事實，而兩造間關於租金給付已非往取債務，況若有被告所稱拒絕收取之情事，被告早可向系爭耕地之鄉公所或法院提存，然被告卻欠租7年才提存，可認原告主張依法終止系爭租約時，尚無需具備如往取債務應前往收取未果之前提要件，若兩造租約持續有效，則原告非不得得逕行請求終止系爭租約。

六、綜上所述，被告確有不自任耕作系爭耕地，積欠租金逾2 年等事實，惟本件被告既屬未於系爭耕地自任耕作，違反不自任耕作之限制，依上開規定及判例意旨，系爭租約當然向後失其效力，是兩造間之租賃關係即歸於消滅，既無需法院以判決為之，自不生嗣後終止或撤銷問題；

則原告猶起訴請求本院判決系爭租約無效，終止契約撤銷租佃關係云云，應屬無據。

然原告起訴之聲明與目的，主要在於請求返還系爭耕地，經揆諸上開判例意旨，原告於租賃關係消滅後，既有租賃物返還請求權，是其請求被告返還系爭耕地之部分，仍屬有據；

從而，本件原告起訴主張被告應將坐落雲林縣二崙鄉○○○段一二八四地號、地目田、面積三一七七平方公尺之土地返還原告，應予准許，原告其餘主張既無必要，自應併予駁回。

七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之攻擊防禦方法，經審酌後均不影響本院上開論斷，毋庸再予論述，附此敘明。

八、原告提起本件租佃爭議調處，經雲林縣政府耕地租佃委員會移送前來，依耕地三七五減租條例第26條第1項固免收裁判費用，然本件於審理過程，既有證人旅費之支出，且此項支出應可歸責於被告，爰判決如主文第三項所示。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 3 月 22 日
民事第一庭 法 官 黃玉清
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 3 月 22 日
書記官 林美鳳