臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,111,訴,245,20240329,1

臺灣花蓮地方法院民事判決
111年度訴字第245號
原 告 陳思微
訴訟代理人 劉德壽律師
劉逸旋律師
李致詠律師
被 告 林賜玉
訴訟代理人 蕭健宏

上列當事人間返還房屋等事件，本院於中華民國113年3月5日言
詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告方面：
(一)民國000年00月間，訴外人宏將建設股份有限公司(下稱宏將公司)負責人徐光宏經友人介紹向訴外人張長壽(即原告舅舅)借款300萬元周轉，此有聯邦銀行客戶收執聯可證（本院卷二第463-465頁)。
宏將公司於借款後第一個月，有按期支付利息。
107年12月宏將公司又向張長壽表示欲借款，但因借款金額龐大，張長壽要求必須提供擔保品始願出借，徐光宏表示願提供附表所示之建物及土地做為擔保，張長壽亦曾與徐光宏至系爭房地查看，當時並無異樣，遂於同年月10日辦妥第一順位之最高限額抵押權登記(本院卷三第151-161頁)，權利人為原告。
(二)宏將公司當初分別向訴外人張長壽、詹錦梅(原告外婆)、郭集益、陳鳴煌四人借款4,200萬元，每人出借各1,050萬元，其中陳鳴煌部分原以花蓮之部分房地作為抵押物，後經徐光宏提供台北房地另設抵押權，有4,200萬元之借據可證（本院卷三第45-51頁），利息約定為月息百分之1.5，預扣三個月利息(107年12月24日、108年1月24日、108年2月24日)，徐光宏自108年3月24日起按月開立每個月利息63萬元之支票(本院卷三第53-57頁)，108年3月24至7月24日之利息支票經提示後均如期兌現，107年8月初徐光宏要求不要提示108年8月24日之票據，理由係恐存款不足無法兌現，並將108年8月24日、108年9月24日兩張利息票據先行取回籌措資金，經原告多次催討積欠之利息，徐光宏最後於000年00月下旬，表示願補貼8、9月之利息，並再給付11、12月利息，其餘本金利息則無力償還，願以系爭擔保物房地辦理所有權移轉過戶以代清償，原告遂與宏將公司約定買賣價金為2,170萬元，並將先前借貸之1,300萬元轉成系爭如附表所示房屋第一期價款，並於108年12月2號與徐光宏、訴外人巫昇峰簽訂成屋買賣契約書(本院卷二第441-458頁)，其餘價款即按系爭房地買賣契約書第3條約定給付，原告於108年12月12日給付第二期完稅款300萬元予宏將公司後，辦理系爭房地所有權移轉登記完畢，原告為系爭房地之所有權人。
被告因與宏將公司間之紛爭，屢次拒絕交付系爭房屋之鑰始予原告，並阻擋原告進入系爭房屋，甚至懸掛紅布條於系爭房屋陽台上，已嚴重妨礙原告管理、使用系爭房屋，經原告以存證信函催告仍置之不理，爰依民法第767條之規定提起本件訴訟，聲明：被告應將門牌號碼花蓮縣○○市○○路○段000○00號房屋遷讓返還原告，並應將上開房屋之鑰匙交付予原告，及不得再為妨害原告所有權之行為；
原告願供擔保，請准宣告假執行。

(三)就被告答辯補充：本院104年度重訴字第48號、臺灣高等法院花蓮分院107年度重上字第11號、最高法院109年度台上字第2245號判決，被告與宏將公司間返還土地等爭議事件中，被告備位聲明主張之請求權基礎為契約第3條第1項、第19條第1項約定，故被告係基於契約債權關係向宏將公司請求，基於債權相對性原則，該判決僅拘束被告與宏將公司，效力不及於原告；
被告另辯稱宏將公司內部金流並未查知系爭房屋金流，惟原告所提出之匯款收執聯，收款人戶名為宏將公司，原告已履行系爭買賣契約第二期款項之給付義務，就被告主張原告位給付宏將公司完整買賣價款不爭執，惟依系爭買賣契約第三條，有附帶要求宏將公司施施作裝潢部分(宏將公司尚未履約施作)，該條約定於109年4月30日前完成，延滯至今，原告應提前取得點交權利；
原告買受系爭房屋，如附表所示之不動產均一同移轉原告，並無被告所述建物、基地或共同設施未隨同移轉之情形，被告抗辯係無理由。
二、被告答辯則以：
(一)原告並非所有權人，被告身為宏將公司董事，於宏將公司內部金流中，並未查有本案交易之相關金流及買賣企業書，被告已另於本院起訴原告塗銷不動產移轉登記(本院111年度重訴字第26號)；
系爭方屋係門牌號碼花蓮縣○○市○○路○段000○00號(花蓮縣○○市○○段00號建號)，坐落於同段555-36地號土地上，原告所共有之慈雲段555地號(社區私設道路)、555-1地號(廣場)、555-29地號(警衛室)土地及同段建號92號建物當初係自宏將公司所有慈雲段91號建號建物(主體建物)、555-36地號土地分割，未附隨主體建物及基地一同過戶，而係移轉予巫昇峰後再移轉予原告，宏將公司當初割裂移轉予巫昇峰係違反公寓大廈管理條例第4條第2項、第53條之強行規定，依民法第71條，該移轉行為無效，原告分別自宏將公司、巫昇峰分別取得系爭房地與共同設施，該不動產移轉程序亦因違反法律強行規定而無效，原告在主建物及基地、共同設施分割出售的情形下，仍願意購買，難認原告係屬善意。
原告受讓系爭房屋倘非與宏將公司間有通謀虛偽之意思表示，亦為贈與(欠缺買賣金流)；
宏將公司除本案系爭不動產外已無其他財產，故系爭不動產為公司主要資產，宏將公司讓與系爭不動產應經董事會特別決議向股東會提案，再經股東會以特別決議通過後始得為之，宏將公司並未踐行前開程序，故該贈與之法律關係因違反公司法第185條規定而無效。
(二)被告係與宏將公司間合建契約之權利人，自104年起即占有系爭房地，經本院104年度重訴字第48號於107年3月判決後即懸掛布條及刊登廣告，原告當初至現場看房不可能不知道，被告於系爭房地落成時，宏將公司即依合建契約內容，欲將系爭房屋移轉予被告，並於104年將系爭房屋之鑰使交由被告持有，原告係於104年起即合法佔有系爭房屋，依一般不動產買賣之慎重性，買方必定會至房地現場勘查，原告應就被告占有系爭房地等情知悉，權利受讓人之權利不得大於讓予人，原告應承受系爭房地受讓自宏將公司時之權利狀態，原告就系爭房地之占有、使用、管理權限應予壓縮限制，原告主張被告係無權占有應返還系爭房屋係無理由，應予駁回。
(三)縱使買賣契約為真，依系爭買賣契約第3條，原告並未給付第三期尾款5,700,000元，原告尚未履行系爭買賣契約之給付義務，則宏將公司依該條約定所為之物權移轉僅有形式上登記之效果，不具備完整物權效力，原告並未付尾款，故宏將公司亦未將系爭房屋之占有移交給原告；
另系爭買賣契約第8條第2項、第3項約定，「...買方應於賣方通知交屋期限內(以郵戳為憑)前來辦理交屋...」、「賣方於買方辦妥交屋手續後，給予交屋憑證...，並以交屋憑證換取鑰匙...於完成交屋手續後，買方始可進入本戶裝修或遷入住居」，原告自此並未取得鑰匙，原告自無系爭房屋之占有權能。
被告已以本院111年重訴字第36號依代位宏將公司行使民法第767條之所有物返還請求權之法律關係起訴原告。
(四)並聲明：駁回原告之訴；
如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
(五)補充答辯：依原告所提之匯款收執聯，第一筆金額200萬元匯款人為張長壽、第二筆金額100萬元匯款人為張麗娟，第三筆1,000萬元匯款人為張麗娟，第四筆金額300萬元(即系爭買賣契約第二期價款)卻係由陳鳴煌代理由原告帳戶匯出，前三筆款項並非原告所匯出，原告並未提出與宏將公司間1,300萬元之借款契約及匯款單據，則原告是否有借出1,300萬元予宏將公司，嗣後再將該借款轉為購買系爭房地之頭期款即有疑義；
原告書狀前後有矛盾之情形，原告前稱宏將公司向原告借款，後稱宏將公司負責人徐光宏向張長壽借款300萬元，又依原告所提之借據，係宏將公司向原告借款1,50萬元，則原告就借款人、貸與人、借款金額說法前後矛盾，且與匯款收執聯不相符。
三、本院之判斷：
(一)民法第765條規定，所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。
此規定揭示所有權具有使用、收益及處分之權能，可自由行使且具有排他性效力。
所有權基於上項排他性權能，乃衍生出同法第767條第1項規定之物上請求權，亦即所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
然此物上請求權之發生，既係基於完整之所有權能之排他作用，於權能不完整而欠缺時，未必具備此排他請求權。
例如既成道路、公寓大廈之開放空間或房屋之騎樓等，此等不動產之所有人，即因不具有排他占有權能，而雖名義上擁有所有權，但關於第767條第1項之物上請求權則受有限制。
易言之，民法第767條第1項之物上請求權，必以其權能未有欠缺或不違反誠實信用原則、權利濫用禁止原則等，始得行使。
(二)現今房地買賣實務上，買受人應給付之價金尾款，常係藉由銀行貸款來給付予出賣人，於貸款前須先設定房地之抵押權予銀行，銀行始會同意撥款。
然為以買受人名義設定房地抵押權予貸款銀行，買賣契約通常會約定先由出賣人將房地所有權移轉予買受人，而出賣人暫不將房地點交而仍保留由自己占有，嗣買受人獲得銀行貸款而完成價金尾款之給付後，始進行房地占有之點交。
因此，當買賣尾款尚未履行給付完畢前，出賣人尚未交付標的物予買受人為現實上之管領，買受人雖已名義上登記為標的物之所有權人，但仍未實際取得房地之占有所生管領力，本於權利讓與原理之繼受範圍上限制，其所有權之管領權能即有現實上之欠缺，亦即其僅空為名義上所有權人，而尚未取得買賣標的不動產之「事實上處分權」與「排他占有」等權能，自無民法第767條第1項之物上請求權可行使。
僅具有名義上所有權之買受人，只能對出賣人主張買賣之標的物交付請求權，而不得對出賣人行使民法第767條第1項之物上請求權。
(三)同理，出賣人交付標的物之占有方式，除了現實交付外，尚有民法第761條第3項所規定「讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。」
，此雖係關於動產物權之規定，但於不動產占有之移轉，亦應得類推適用。
進而，當出賣人將買賣標的不動產之所有權移轉登記予買受人，其買賣雙方間僅有名義上所有權之讓與，倘未為現實上之交付占有，則就占有權能部分尚未完成讓與，買受人取得之所有權即有權能欠缺。
故於出賣人未將買賣房地點交予買受人而僅登記移轉所有權者，買受人尚未經由讓與取得標的物之占有權能；
又倘標的物係由第三人占有者，僅能請求出賣人讓與上述對於第三人之返還請求權以代交付，而由受讓返還請求權之買受人向第三人請求返還物之。
惟若出賣人因無可向第三人請求返還之權利可供讓與時，依誠實信用原則之法理，即俗話所謂「冤有頭，債有主」，買受人因出賣人無可讓與之返還請求權存在，論理上自無從取得向第三人請求返還之權利可言，始符公平正義之法理，不應以債權相對性之抽象概念來擴張因未經前手讓與而根本不存在之排他權能，強將權能受限制之所有權回復成還其不該有之完整狀態，而應就此紛爭解決方式回歸買賣之權利瑕疵擔保責任之救濟途逕，由不能履行交付占有之出賣人對買受人負債務不履行之責任。
(四)原告以買賣原因於109年1月6日登記為系爭門牌花蓮縣○○市○○路○段000○00號房屋之所有權人，有建物第一類登記謄本在卷可稽；
被告占有上開房屋，為兩造所不爭。
原告主張被告無權占有其所有系爭房屋，依民法第767條第1項提起本件訴訟，請求命被告返還房屋及將上開房屋之鑰使交付予原告，不得再為妨害原告所有權之行為；
被告則否認原告得行使上項權利。經查：
1.系爭房屋為宏將公司興建而原始取得所有權，業經本院104 年度重訴字第48號民事判決，命宏將公司將系爭房屋所有權移轉登記予被告；
惟宏將公司於上開訴訟000年0月間確定前，已於000年0月間依買賣原因登記移轉所有權予原告。
2.原告固經登記取得系爭房屋所有權，但依其提出與宏將公司間之「成屋買賣契約書」（卷二第441頁），原告尚有買賣尾款570萬元未給付宏將公司，而因此系爭房屋尚未由宏將公司辦理交屋手續而點交予原告，乃經原告自認在卷（卷二第484頁）。
復由原告訴之聲明請求被告交付系爭房屋之鑰匙，以及主張被告於系爭房屋陽台上掛設紅布條及阻擋原告進入房屋等情形，參酌被告與宏將公司間歷來訴訟中，宏將公司均主張系爭房屋遭被告占有等情，足認被告主張其已於107年間即占有系爭房屋之事實，係屬可信。
3.原告為系爭房屋之買受人，出賣人宏將公司未曾踐行交屋之點交行為，故其從未就系爭房屋占有過，亦即從未實際取得排他之管領力。
原告固得依買賣契約之法律關係，請求出賣人宏將公司將其對被告之所有物返還請求權讓與原告，但因宏將公司既經法院判決確定而負有將系爭房屋所有權移轉予被告之法律上義務，其自不存在對被告行使民法第767條第1項物上請求權之法律上地位，依上說明，亦無物上返還請求權可讓與原告，原告即屬空有登記名義卻無排他占有權能之「權能欠缺型所有人」，應不得對被告主張民法第767條第1項物上請求權。
4.我國實務上曾認不動產所有權之外，尚有所謂事實上處分權之存在，易言之，所有權人可將事實上處分權經由類推動產之交付占有方式，讓與他人，故可形成空有所有權，但無事實上處分權之情形。
於本件而言，宏將公司已將系爭房屋現實交付被告占有，且被告亦經法院判決而享有自宏將公司受讓相當系爭房屋所有權之地位，縱使因事實上未辦理所有權移轉登記，然應不妨害其以交付占有方式移轉事實上處分權予被告之法律效果。
原告為經所有權移轉登記卻未經交付讓與以取得事實上處分權之買受人，本無民法第767條第1項之權能得以行使，更基於誠實信用原則及讓與繼受之法理（受讓人因繼受取得之權利應不大於前手讓與人），不應對有合法現實占有地位之事實上處分權能之被告，主張上項物上請求權。
四、從而，原告依民法第767條第1項之法律關係，請求被告將門牌號碼花蓮縣○○市○○路○段000○00號房屋遷讓返還原告，並應將上開房屋之鑰匙交付予原告，及不得再為妨害原告所有權之行為，為無理由，不應准許，應併其假執行之聲請予以駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，乃併此說明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事庭 法 官 沈培錚
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
書記官 丁瑞玲
附表：
土地部分 土地坐落 面 積 設定權利範圍 縣 市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 花蓮縣 花蓮市 慈雲段 555-36 144.92 全部 花蓮縣 花蓮市 慈雲段 617 98.99 全部 花蓮縣 花蓮市 慈雲段 555 1428.21 4664/142821 花蓮縣 花蓮市 慈雲段 555-1 67.5 220/6753 花蓮縣 花蓮市 慈雲段 555-29 60.77 198/6075 建物部分 建號 基地坐落 建物面積 （平方公尺） 設定權利範圍 建物門牌 附屬建物用途、面積 花蓮縣○○市○○段00號 花蓮縣○○鄉○○段000000地號 總面積：278.78 全部 花蓮縣○○市○○路○段000○00號 陽台：4.68 花蓮縣○○鄉○○段00號 花蓮縣○○鄉○○段000000地號 總面積：68.96 230/6897 花蓮縣○○市○○路○段000號 提供擔保權利種類：抵押權(最高限額抵押權) 擔保債權總金額：1300萬 擔保債權種類及範圍：擔保債務人對抵押權人現在(包括過去所負尚未清償)及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額內所負之債務，包括借款、票據、保證及違約金。
擔保債權確定期日：108年6月9日 債務清償日期：依各債務契約所約定之清償日期。
違約金：每逾1日，每百元以1角計息。
其他擔保範圍約定：取得執行名義之費用；
保全抵押物之費用；
因債務不履行而發生之損害賠償；
因辦理債務人與抵押權人約定之擔保債權種類及範圍所生之手續費。