臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,112,重訴,1,20240329,1

臺灣花蓮地方法院民事判決
112年度重訴字第1號
原 告 聯爵廣告代銷有限公司

法定代理人 鄧博聖
訴訟代理人 鄧博修
湯文章律師
複 代理人 邵啟民律師
被 告 景澤建設股份有限公司

法定代理人 邱子芥
訴訟代理人 簡燦賢律師
簡雯珺律師
受 告知人 仲和建築經理股份有限公司


法定代理人 陳志揚
訴訟代理人 譚任宏
受 告知人 中租迪和股份有限公司

法定代理人 陳鳳龍
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國113年3月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣7,424,800元及自112年1月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之52，餘由原告負擔。

本判決主文第一項於原告以新臺幣2,474,900元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣7,424,800元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。

查原告起訴時聲明請求被告應給付新臺幣（下同）14,303,000元及其法定遲延利息。

嗣其聲明迭經變更，最終於民國112年10月6日變更聲明及追加備位聲明如下列聲明欄所示（卷二503至504頁），核原告上開所為變更、追加，與上開規定相符，應予准許。

二、次按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；

訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人；

受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定；

就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加；

參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當。

但參加人因參加時訴訟之程度或因該當事人之行為，不能用攻擊或防禦方法，或當事人因故意或重大過失不用參加人所不知之攻擊或防禦方法者，不在此限。

參加人所輔助之當事人對於參加人，準用前項之規定。

民事訴訟法第65條第1項、第67條之1第1項、第67條、第58條第1項、第63條定有明文。

經查，本件受告知人仲和建築經理股份有限公司、中租迪和股份有限公司受合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未聲明參加訴訟，惟仲和建築經理股份有限公司曾於準備程序到庭表示意見（卷一403頁），併予敘明。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：㈠先位部分：⒈兩造於民國110年5月15日簽立東澤建設○○段銷售承攬契約書（下稱系爭契約），由原告銷售被告所有坐落花蓮縣○○市○○段0000地號土地上興建之房地及車位（下稱系爭建案），並約定服務費及廣告費分別以契約底價3%計算；

銷售金額超過底價部分（即超價款），原告可分得40%，且於全案100%銷售完畢，尚有超價盈餘時於結案後2個月請款，由被告以現金全額給付。

嗣原告於111年8月27日銷售完畢，而依本件銷售底價為200,720,000元（扣除7C戶及1F-16號車位部分），售價為240,630,000元，故原告得請求之超價款為13,372,000元【計算式：（240,630,000－207,200,000）×40%＝13,372,000】，然被告迄今均未給付，原告自得依系爭契約第9條約定請求之。

又本件專任委託銷售契約雖於111年5月14日終止，然兩造乃有默示同意系爭契約繼續履行之合意，被告卻違反專任銷售之約定（系爭契約第3條第2項、第5條後段），自行將7C戶及1F-16號車位售出，致原告受有服務費471,000元（計算式：銷售底價7,850,000元×6%＝471,000）、超價款488,000元【計算式：超價款1,220,000元（銷售底價7,850,000－售價9,070,000元＝1,220,000）×40%＝488,000元】等損失，共計959,000元，原告自得依系爭契約第9條、第10條約定請求之。

綜上，被告應給付原告14,331,000元（計算式：13,372,000＋959,000＝14,331,000）。

⒉就被告為抵銷抗辯之款項，表示意見如下：⑴關係保留戶服務費及超價款部分：依系爭契約第17條約定，關係戶別應經被告指定且應有具體戶別，然被告於簽立系爭契約時均無提出，足見系爭契約並無關係戶別之約定，被告僅以銷售上之說詞逕論兩造間有約定關係保留戶，實有曲解文義，不足採信。

另關係戶別之服務費，係以具體戶別底價費用計算應扣除之服務費用，被告逕以契約所訂5%計算之，亦顯悖於此所稱之關係戶別。

是以，被告此部分抵銷抗辯並無理由。

⑵頂讓費用部分：依系爭契約第16條第2項約定，接待中心內（包含裝潢、裝修）為原告所有，其自得自由處分之，故被告就該部分為抵銷抗辯，自屬無據。

⑶物品未歸還及樣品損壞部分：依111年2月3日之會議紀錄可知，被告已同意接待中心內部所有物品由原告自行處理，從而，被告辯稱此部分應予扣除，自無理由。

⑷剩餘廣告費用部分：依系爭契約第7條約定及系爭契約屬於「包銷」之性質可知，廣告費用預算係由原告編列，並有決定如何使用之權限，且於原告有編列不實之情形下，被告始得扣除，然原告均有實際支出，無編列不實之情形，且實際廣告費用支出為6,679,558元已顯著超過預算編列6,216,000元，並無結餘金額，故被告主張應予抵銷，並無理由等語。

㈡備位部分：兩造間就超價款部分，原係依系爭契約第9條第3項之約定給付，嗣被告為免其經濟負擔過重，遂於111年7月15日與原告協議變更給付條件，將被告應給付之超價款分為5期，每期數額為超價款總數之20%計算，且原告於請領第2期至第4期超價款時，未完售之戶別應有其中1戶係售出之狀態，始得請領，此有「東澤建設」會議紀錄可證（即附件一）。

是依附件一之內容，被告至少應給付原告10,697,600元（計算式：13,372,000×4/5＝10,697,600元）之超價款。

爰依附件一、系爭契約第9條、第10條約定，請求被告給付超價款、暨7C戶及1F-16號車位部分之損失，共計11,656,600元（計算式：10,697,600＋959,000＝11,656,600）等語。

㈢並聲明：⒈先位部分：⑴被告應給付原告14,331,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵願供擔保，請准予宣告假執行。

⒉備位部分：⑴被告應給付原告11,656,600元，及自民事訴之變更聲明暨準備㈥狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則以：㈠原告請求超價款部分：依系爭契約第9條之文義及參兩造間其他建案，可知超價款之請領為被告自客戶實際收受各期款項而交屋時，由原告提出被告開立之發票向被告請求，並非只要銷售完畢即得於結案後請領超價款，是本件超價款之請款條件未成就，原告先位請求部分，顯無理由，應予駁回。

原告備位請求部分，兩造就附件一約定之真意係將超價款分5期給付，每次給付超價款之20%，並以客戶實際繳款比例為請領條件，原告卻逕將客戶實際繳款之條件予以排除，其對附件一所為之解釋，並非事實。

㈡如原告請求超價款為有理由，被告則以下列項目及金額為抵銷抗辯：⒈關係保留戶部分服務費310,800元及超價款668,600元：依系爭契約第17條之文義，本件係採摡括保留本建案總底價其中5%認定為關係戶不予計算服務費，且被告確實有指定關係戶（即8A、8B、8C、2A、6C），是以，依上開約定，以承包總底價之5%核計3%之服務費，原告應將其就此5%收取之服務費310,800元返還予被告。

又關係保留戶部分既不得列計服務費，原告當無理由請求40%超價款，應自其內扣除關係保留戶5%之部分，共計668,600元。

⒉頂讓費用450,000元：接待中心係由系爭契約編列之廣告預算所支出，並非兩造所有，且依系爭契約第16條第2項、第14項之約定，亦足證接待中心其內製作物及物品屬被告所有，是原告將接待中心及其內製作物由他人使用並收取租金，屬不當得利，原告應將頂讓他人取得之租金利益返還被告。

縱認原告並無不當得利，然依兩造之對話紀錄，亦可知兩造已於111年1月27日就頂讓費用應由被告取得達成合意，故原告仍應將頂讓費用450,000元給付予被告。

⒊物品未歸還及樣品損壞598,428元：本件○○段房屋已全數售出而結案，然原告迄今仍有被告所有之電腦設備、喇叭、基地空拍攝影及帆布製作等未歸還，致原告分別受有21,380元、18,000元、59,800元、469,248元，共計568,428元之損害。

另有價值30,000元之樣品雙核柱型損壞，是依系爭契約第16條第2項、第14項之約定，原告應賠償上開損失共計598,428元，是此部分應自原告請求之超價款中予以扣除。

至111年2月3日之會議紀錄內容，其真意係指由何人負責拆卸、搬運、主導頂讓後續事宜，並非如原告所述。

⒋剩餘廣告預算2,141,974元：系爭契約第7條、第20條已明文限制原告之廣告編列項目及各該項目之預算金額，原告進行廣告編列時，當需受廣告預算表之限制，其並無自由裁量決定之權限。

又接待中心施作（附表一編號9）、銷售現場支出（附表一編號51）、7A客變還原費及更名換約手續費（附表一編號57）及銷售現場展示廚具預扣（附表一編號58）等部分，原告自承無單據提出，應無法核銷。

另POP定點租金（附表一編號46）、接待中心租賃契約公證費（附表一編號48）、接待中心租金（附表一編號49）、廣告企畫費（附表一編號52）等項目與金額，與廣告預算表互核，有不符之處，亦無法核銷。

是以，依本建案3%廣告預算6,216,000元，扣除可核銷金額1,932,053元，本件廣告預算結餘為4,283,974元，應由被告取得1/2廣告結餘2,141,974元，此部分應予扣除。

㈢原告請求服務費、超價款共計959,000元部分：兩造間專任委託銷售契約至111年5月14日止，逾此期間即屬一般委託銷售，故被告於111年8月29日自行將7C戶及1F-16號車位售出，並無違反兩造間專任委託銷售之約定。

又不論原告係與訴外人楊○○或施○○簽訂訂購單，然渠等均逾期支付訂金100,000元，已違反該訂購單之約定，該訂單已失其效力，原告本無從取得該次銷售之服務費及超價款。

再者，原告前將7A戶及18號車位之買賣契約讓渡予黃○○施○○時，已取得因居間施○○買房成交之服務費，而超價款部分亦已於本案中請求，難謂原告受有何損失。

另被告將7C戶及1F-16號車位售出係在施○○為訂購之前，是被告不具有可歸責之事由。

基上，原告此部分請求，為無理由等語置辯。

㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、仲和建築經理股份有限公司未於言詞辯論期日到庭，惟曾於準備程序到庭表示：伊主要辦理本案不動產開發信託，與中租迪和股份有限公司係關係企業。

本件被告係用該信託之受益權轉讓予中租迪和公司，取得中租迪和公司之融資。

另信託帳戶是一個建案一個帳戶等語。

四、兩造不爭執事項及爭點如下（卷二562至563頁）：㈠不爭執事項：⒈兩造於民國110年5月15日簽訂系爭契約，約定由原告代銷坐落花蓮縣○○市○○段0000地號房地產。

系爭契約第9條約定：「超出底價部分：一、甲方分得百分之60、乙方分得百分之40（需附發票請款）... 三、結案後（即全案100% 銷售）尚有超價盈餘時於結案後兩月請款，100%以現金給付乙方」。

⒉全案100%銷售。

最後一戶銷售戶別為7C、16號車位，在111年8月賣出。

⒊本案契約約定專任委託銷售期間自110年10月15日起至111 年5月14日止。

⒋全案銷售總價為240,630,000元。

⒌電腦設備、喇叭、帆布未歸還被告。

⒍廣告預算表系爭契約附約原為被證8，後原告主張其依被證9為支出（卷一105至108頁）。

㈡爭點：⒈原告先位主張依系爭契約第9條給付超價款，有無理由？原告備位主張依所提附件一會議記錄（卷一415至418頁），請求被告按該記錄內容給付第一期至第四期共計百分之80之超價款，有無理由？⒉承前若有，被告應給付原告超價款之數額為何？被告所為各項抵銷抗辯（廣告預算、頂讓費用、關係保留戶服務費及超價款、被證7模型未歸還）是否有理由？得抵銷之金額為何？⒊原告主張被告違反系爭契約第5條違反專任銷售之約定，自行銷售7C戶及16號車位，致其受有服務費損失471,000元及超價款損失488,000元，請求被告賠償959,000元，有無理由？

五、本院之判斷：㈠就原告先位依系爭契約第9條一次給付全部超價款之主張，因兩造已為以附件一會議紀錄（卷一417頁）取代系爭契約第9條原超價款給付方式之新意思表示合致（詳述如下㈡），是原告於兩造達成新的意思表示合致後，自僅得依附件一會議紀錄為請求，故原告先位依系爭契約第9條之規定一此請求全部超價款部分，自無理由。

㈡至原告備位主張依附件一會議記錄，請求被告按該記錄內容（分期給付）、系爭契約第9條給付超價款，為有理由：⒈查就原告所提附件一會議記錄第二頁手寫文字下方之簽名「邱子芥7/15」係被告法定代理人所親簽之事實，為被告所不否認，並由被告法定代理人於本院準備程序時當庭自承：「這是我簽的沒有錯，時間點是銷售中心提前結束時，我才提出剩下三戶要怎麼幫我賣…」（卷二14頁），是以，兩造間就系爭契約超價款之給付方式已於簽屬附件一會議記錄時達成契約變更意思表示合致之事實，應已足堪認定。

⒉至附件一會議記錄之約定究竟係如何，原告主張係兩造有約定當時剩下三戶（戶別：2A、6C、7C戶）未賣出，故約定將超價款全部可給付之金額均分五份，各為百分之二十，第一期百分之二十可直接請領，餘二至四期則依序於賣出剩餘三戶時分別請領，最後一期則依客戶繳款進度請款；

被告則抗辯當時係約定五期都必須按客戶繳款比例去請款，且還須結清廣告費用後才會給付超價款。

是此處既有兩造對於契約解釋不一致之情形，則應由本院判斷兩造於此契約合意變更時之真意究竟為何，並判斷如下：⑴按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上第1421號判決要旨參照）。

⑵經查，原告就其前揭主張，提出兩造間錄音譯文為證，而該錄音20分11秒時，被告法定代理人表示：「我想一個方法，好不好，我們不是分五期嗎，最後一期是保留嗎，所以有四期嗎，那這一期我讓你請，那下面三期就是，你賣一戶我讓你請一期，賣一戶我讓你請一期，就這樣子」（卷二529頁）、20分56秒時原告法定代理人表示：「你只要讓我請款，我送什麼我都可以」、20分58秒時被告法定代理人則回應：「我意思說，我第一期先給你，對不對，第一期一樓完成，那三樓完成的時候你必須要賣一戶，你才能請，那五樓完成，你必須要賣第二戶，七樓完成你必須賣第三戶，這樣OK吧，大家都公平」（卷二530頁）、22分27秒時被告法定代理人繼續表示：「我現在就是跟你談價格，我價格降了，你一定要給我承諾，3樓我可以讓你請，但你必須要賣一戶，5樓你也必須要賣一戶，7樓的時候你也必須要賣一戶，這樣大家就結束了。

但是我會降價。」

（卷二531頁）、25分58秒時被告法定代理人續表示：「啊我現在不是我能講條件這樣子你們OK不OK啊？我降價給你們，但是你們要時間點賣啊。

三樓五樓七樓啊。」

、26分09秒時原告訴代鄧博修表示：「有啊！現在在整理，整理價格。」

、26分13秒時原告法定代理人表示：「反正你意思是說你這一期錢先給我請喔。」

、26分16秒時被告法定代理人表示：「對啊，這期先讓你請啊。」

、26分17秒時原告法定代理人表示：「第二期我要賣一戶，第三期我也要賣一戶，第四期我也要賣一戶。」

、26分20秒時被告法定代理人表示：「對。

這樣子我都不會被釘。

」（卷二534頁）；

而第二段會議紀錄2分46秒時原告法定代理人表示：「那我第二期款要請款我最少要賣一戶，第三期要請超價款也是至少一戶?」、2分52秒時被告法定代理人則回應：「對。」

、2分53秒時原告法定代理人接續回應：「第四期我要請款也還要再賣一戶?」、2分55秒時被告法定代理人回應：「啊七樓完成啊。」

（卷二541頁）；

5分02秒時原告法定代理人表示：「你把表弄好一點，然後寫那個短，然後這個就直接發公司讓大家簽，就直接加碼，寫清楚一點。」

、5分14秒時原告訴代鄧博修則表示：「那我就表列就好了啊。」

、5分15秒時原告法定代理人接續表示：「對啊。

給邱董簽個名一下。」

、5分19秒時被告法定代理人則表示：「對啊。

賣完…」（卷○000-000頁）。

由上述錄音內容可知，兩造間確實有達成就超價款給付方式變更之合意，而付款階段分成五期，第一階段原告可直接請領、第二至四階段則為系爭建案建築完成三樓、五樓、七樓之階段時，原告至少須各賣出剩下三戶（2A、6C、7C）中之一戶時始得請領，最後一期則留待依客戶繳款比例足夠時後再行請領，且此方案依前述對話內容也可知係由被告法定代理人所自行提出，益證原告所述應非虛枉；

且互核勾稽原告所提出111年7月15日之對話紀錄，原告向被告員工即會計「岱容」表示：「岱容，剛剛開完會 邱董答應讓我們請○○段第一次超價款，再麻煩你送給邱董請款表喔，謝謝。」

（卷二549頁），「岱容」則回應以：「了解」，該對話之時間點即係兩造簽署附件一會議記錄之同日，在在證明原告所述應非虛妄。

⑶至被告固辯稱：當時有提到廣告預算要結清，但上面沒有記載，且依附件一會議記錄最後一項記載，每階段之付款均須按客戶繳款比例請款云云。

惟上述完整之對話紀錄中，均未看到兩造有提及任何廣告費用要結清始得請款，或第一至四階段也都須按客戶繳款比例付款始得請款之討論或合意；

且上述原告與「岱容」間之對話中，原告一再詢問「岱容」何時會開支票，經「岱容」詢問後答以：「問了，老闆說金流還沒完成」、「剛才問老闆，還在等金流」、「我有問耶，他就說還沒好」（卷○000-000頁），均未見其答以有關廣告費未結清或客戶繳款比例未足之條件或疑義，足證被告所辯僅係臨訟卸責之詞，並不可採。

⒊至原告依附件一會議記錄得請領之金額為何，因系爭建案已全案完銷，且依不爭執事項第⒊點顯示最後一戶係在111年8月賣出，則兩造間有關依完成系爭建案階段三、五、七樓時必須賣出剩餘三戶的條件應均已成就，是原告至少可向被告請領之第一至第四期之金額；

又就兩造間分五期之金額，雖附件一會議記錄未特別記載每期之比例為何，然按一般人之習慣應可認知分五期即係平均分配為五期，每期各百分之二十，且兩造間上揭錄音中，於商議階段有提到超價款是1264（萬），原告要先請百分之八十，被告法定代理人則問八成是多少，原告則答以剩240（萬）等對話（卷○000-000頁），亦可用以佐證兩造均知悉所謂分五期付款即為按比例每期百分之二十均分。

⒋準此，原告得請求之金額應計算之方式為：以全案銷售總價兩造不爭執為240,630,000元，減去依系爭契約所附底價表約定之底價215,050,000元（卷一27頁）後，為25,580,000元，再依系爭契約第9條1款乘以百分之四十後，是原告得請求之全部超價款為10,232,000元；

而以此金額再乘以原告請求之附件一會議記錄第一至四期後，為8,185,600元【計算式：(全案銷售總價240,630,000元－契約底價215,050,000元)×原告可得超價款40%×附件一會議記錄第一至四期款項即80%=8,185,600元】。

㈢被告所為抵銷抗辯於760,800元之範圍內為有理由，逾此部分則無理由：⒈就被告所為抵銷抗辯之各部分，爰分述如下：⑴被告就保留戶部分所為抵銷抗辯，僅就服務費310,800元部分為有理由；

其餘就保留戶部分之超價款668,600元所為抵銷抗辯，並無理由：①按系爭契約第17條約定：「本約簽立後，甲方(被告)保留乙方(原告)承包總銷金額5%作為供員工、廠商等關係戶別購屋之用（關係戶認定由甲方認定之），此部分不計算服務費，但列入服務佣金之銷售金額計算。

（銷售小姐帶看獎金千分之四由甲方支付）」。

由上揭契約條文觀之，就保留戶部分已明白記載原告就此部分不得請求服務費；

而就超價款部分，該條有明文記載「但列入服務佣金之銷售金額計算」，並參酌超價款的目的本來就是用以鼓勵身為代銷之原告努力銷售房屋以換得更高之報酬，是應可認定保留戶部分若原告有售出並高於底價之情形，亦得請求超價款，合先敘明。

②查兩造間有就關係保留戶為上述約定，而被告就5%服務費為抵銷抗辯之計算方式為以系爭建案兩造不爭執之總底價之百分之5計算，為310,800元【計算式：207,200,000元×5%＝310,800元】，此部分與上揭約定相合，應准被告此部分之抵銷抗辯；

又就其主張此部分保留戶超價款668,600元亦不得請求部分，依前揭說明，原告並無不能請求之理，且被告也未舉證是否保留戶之銷售價格確實係低於底價，故被告此部分之抵銷抗辯，則不可採。

③準此，就保留戶部分之服務費，於310,800元之範圍內，被告為抵銷抗辯，為有理由。

④至原告雖主張被告並無指定保留戶，且簽約時均未提出，當不得主張抵銷云云，然系爭契約既已有明定，且被告亦有提出確實有經被告法定代理人說明是保留戶，並請買方與原告法定代理人聯繫及兩造法定代理人之對話紀錄為佐（卷○000-000頁），足證系爭建案確實有售出關係保留戶，是原告此處所陳，尚難憑採。

⑵就頂讓費用450,000元部分，被告主張抵銷，尚屬有理：①就頂讓費用450,000元部分，兩造並未爭執原告因提前頂讓接待中心而受有上開數額之利益，被告並提出接待中心已由原告頂讓他人之照片為憑（卷一99頁），是爰以此數額為基礎，判斷上開利益應歸於何人，合先敘明。

②查依被告所提出與原告法定代理人111年1月27日之LINE對話紀錄中，被告法代表示：「○○段銷售中心股東討論頂讓費用全部要回公司沒辦法給你們」，原告法代表示：「OK」（卷一101頁），是不論系爭契約原先之約定為何，兩造應確實有就頂讓費用應歸於被告為意思表示之合致；

又接待中心之施作及其他現場費用，於原始廣告預算表（原告可向被告請款）中之金額已達約1,500,000元，占原始廣告預算百分之24，佔比不可謂不高，且接待中心之功能本係用以輔助系爭建案之銷售，目的係為使有意購買系爭建案之人到接待中心時可以看樣品屋、室內裝潢等並更加了解系爭建案，以增加購屋之可能性，對於銷售建案而言，實百利而無一害，而原告既然係於系爭契約第3條2款約定之銷售期間未屆期前即提前將接待中心頂讓他人，系爭建案之銷售可能確實會遭影響，是兩造因此達成頂讓費用應由被告取回之合意，與常情亦無不符之處。

③從而，被告就原告所獲之頂讓接待中心費用450,000元為抵銷抗辯，尚屬有據。

⑶就物品未歸還及樣品損壞598,428元部分，被告所為抵銷抗辯並無理由：①按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判決意旨可資參照）。

②查兩造於111年2月3日之會議紀錄中載明「夢想A+(系爭建案)開出剩餘戶別+車位底價之3%廣告預算發票結案（未請款）除建材外，聯爵廣告自行處理接待中心內部所有物品。

…」（卷一141頁，下稱2月3日會議紀錄），而此時間點，係在兩造於111年1月27日討論頂讓費用過後數日內，足見兩造此時已就原告要先行頂讓接待中心予他人均有知悉，並因此遂達成由原告自行處理接待中心內除了建材物品之意思表示合致。

準此，兩造既已達成前開意思表示合致，則接待中心內物品自應歸由原告處置，被告不得主張抵銷。

③至被告固辯稱：前開會議紀錄是指原告應自行將接待中心內部所有物品拆卸、搬運並主導後續頂讓事宜，是被告並無拋棄接待中心內部物品之所有權云云。

惟前開2月3日會議紀錄既已載明由原告自行處理，已達常人一望即知其意之明確程度，是揆諸前開最高法院見解，就接待中心內部物品之處理方式既已明確，自無別事探求之必要。

又被告主張抵銷其附表一編號27之基地空拍攝影59,800元、編號39之帆布製作及現場企劃製作物469,248元此二項目，明顯係原告分別委託他人之事務，並非單純之製作物就係該價格，定包含攝影技術、圖面設計等其他費用，被告主張以此金額抵銷亦屬不當而無理由，附此敘明。

④另就被告主張系爭建案樣品雙核柱模型損壞應抵銷30,000元部分，經兩造於本院112年9月15日確認被告法代拒收之原因係少了裝模型的箱子（卷二487頁），然原告提出與訴外人王榕梆即該模型製作者之LINE對話紀錄（卷二495頁），經王榕梆確認該模型就是裝在如對話紀錄照片中之箱子內且與其放置之方法並無不同，被告也未證明該模型確有損壞，是被告既然無理由拒收未損壞之模型，其就模型之損害主張抵銷，自屬無據。

⑷就廣告預算部分被告所為抵銷抗辯並無理由：①按系爭契約第7條約定：「本案由乙方(原告)支出之廣告預算為銷售總底價之3.0%(廣告編列明細如附件一)；

廣告編列如有不實經甲方(被告)查證後於結案時由銷售服務費中扣除不實之金額。

乙方於本按銷售完成廣告預算結餘款如未用罄，則剩於部分甲乙雙方各得二分之一。」

②查被告固抗辯因原告所提出用以核銷之廣告預算實際執行表（卷107-108頁），有⓵原預算未編列項目⓶雖有編列但超出預算金額⓷因其他因素無法核銷等原因，故原廣告預算雖為6,216,000元，但扣除可核銷之1,932,053元後，尚有結餘4,283,947元，被告按上述條款應分得二分之一即2,141,974元，並為抵銷抗辯云云。

③惟查，預算之編列本係對預訂花費之項目提出試擬的財務規劃，實際執行後本來就會因為諸多現實或環境影響而有變化，故實際支出項目若係因應當下場景因時、因地制宜而支出並為增、刪、修、減，均應為可以接受之範疇，此乃常情且為應為久經商場之雙方當事人所明知，且系爭契約原始預算表下方說明第2點也載明「上述媒體項目可視實際執行狀況調整」，益證系爭契約之廣告執行內容為彈性且可調整；

且本件廣告之執行，原告就其廣告費用之實際運用，業已提出其所支出之各筆廣告費用單據為佐（卷二73-465頁），應可證明原告並無系爭契約第7條不實編列之情形，是原告既無不實編列情形，則被告以其所作附表一（卷一63-73頁，下稱系爭附表一）中編號1-3、6-8、10-16、18-22、24-25、28-19、33、36-37、43-45、47、53未編列預算部分，及編號31、34、38-40、59等原告實際執行之廣告項目超出預算部分認為其有審核權限而不予核銷，均屬無據；

至系爭附表一編號9、46、48、49、51、52、57、58部分，被告雖謂無法核銷，然：⓵編號9接待中心裝修部分原告業已提出湧捷室內裝修工程行之估價單暨統一發票為憑（卷二99-103頁），其上明確記載施作之內容及金額，是並無被告所稱無單據無法核銷之情。

⓶編號46POP定點租金部分，原告已提出租賃契約，並有現場帆布廣告照片為證（卷○000-000頁），被告辯稱原告還有代銷他公司建案無法核銷云云，顯無所憑。

⓷編號48、49接待中心租金、契約公證費部分，原告既然確實有租用接待中心並有裝潢作為代銷使用，此部分之費用均屬合理有據，被告辯稱原告不能證明有支出租金或公證費云云自不可採。

⓸編號51之現場零用金123,689元之支出，業已編列於原廣告預算表其他費用欄第5項，而預算金額為160,000元，是兩造既均明知現場會有零用金之需求，則若強令原告需就全部之現場零用均提供單據，似屬過苛，故零用金部分原告之支出既無超出原先之預算範圍，則亦無被告所稱不能核銷之情。

⓹編號52廣告企畫費部分，鐵兒工作室（卷○000-000頁）之收據上備註欄都有載明「夢想A+」之字樣，可明顯判別該費用就係用於系爭建案支廣告企劃上，是被告辯稱看不出該廣告企劃服務費係用於系爭建案云云，顯係強詞奪理而不可採。

⓺編號57之7A戶之客變還原費、更名換約手續費，共計27,750元，而被告雖辯稱7A買賣契約內明訂，換約時由買方支出手續費故不得核銷，然此部分之費用當非原告應該負擔，縱使並非廣告費用之一部，也非被告得主張抵銷之項目，況被告也未提出所謂7A買賣契約以實其說，是被告此處所辯亦無所據。

⓻編號58部分，應可認確係現場之雜支，且金額僅10,000元，應可算入原始廣告預算表零用金之範圍內而未有過度擴張之虞，是被告此處所辯，亦不可採。

④又廣告之目的本即係用以推展系爭建案之銷售，而系爭建案於110年5月兩造簽立系爭契約起至000年0月間此一年餘之時間內即全部完銷，且經原告代銷後，所得總價亦超出預期底價達約三千萬，是本案所編列之廣告預算顯然有達致相當之推廣作用。

是估不論原告實際執行時所支出之廣告內容是否與原始預算表相符，原告既已忠實執行代銷契約並達成合乎債之本旨之效果，且就超出原始廣告預算部分也自行吸收未向被告請求，則被告於系爭建案全部完銷後反而以上述種種裡由追復爭執，行為顯有違誠信而難令人信服。

⑤準此，被告辯稱其可分得廣告結餘2,141,974元並以此金額主張抵銷云云，自難憑採。

⒉綜上，被告主張抵銷為有理由之金額為保留戶部分服務費310,800元、頂讓費用450,000元，合計760,800元【計算式：310,800元+450,000元=760,800元】。

㈣原告主張被告違反系爭契約第5條違反專任銷售之約定，自行銷售7C戶及16號車位，致其受有服務費損失471,000元及超價款損失488,000元，請求被告賠償959,000元，並無理由：⒈查依不爭執事項第⒊點，系爭契約之專任委託銷售期間自110年10月15日起至111年5月14日止，是自111年5月15日起，系爭契約第5條「…。

並同意所有委託銷售之不動產在委託銷售期間，不得自行銷售或著委託乙方以外之任何人銷售。」

之約定，應已不生拘束兩造之效力，合先敘明。

⒉又就本案有無原告所稱默示專任委託契約之合意部分，系爭契約既已明文約定專任委託銷售之期間，顯係蓄意將屆期之後之時間排除於專任委託銷售之外，且依一般不動產買賣約定專任委託之情形，也均係特定某段期間為專任委託，屆期後則為一般委託而無專任委託之限制，否則若受託人於專任委託期間之銷售情形不佳，委託人於屆期後卻還要受委託之限制而不得自行銷售，實不符事理之平亦有悖常理，故原告主張於屆系爭契約所定專任委託期間後有默示專任委託云云，並不可採。

⒊至原告固主張：⑴被告於上開期間終止後，未與原告進行結算，仍要求原告繼續代銷本件預售屋建案，且迄賣出最後一戶（7C及16號車位）前，被告仍要求原告每周進行銷售匯報，是依兩造之舉措及意思，應足認兩造於契約終止到期後，仍有默示同意繼續履行契約之合意。

⑵施○○有於111年8月28日拿取10萬元現金給原告，只是因為當日為星期日，無法辦理銀行匯兌業務，故原告於同年月29日才將款項匯給被告，故施○○之訂購單自始有效，且28日時原告已將上開事實轉知被告，但被告仍違約於29日逕自出賣予第三人，難認無違反契約，應負損害賠償責任云云。

惟查：⑴本件原告業已自承嗣後施○○已承接訴外人黃○○因故解約之7A戶，是實則無論「施○○」有無購買到「7C戶」，原告所賣予「施○○」系爭建案中之「一戶」所應得之報酬，既然已拿到服務費部分，且超價款亦已在本案請求中由本案判斷如前，則其再請求施○○之7C戶部分之服務費及超價款，顯然會發生雙重得利之情況而不應准許；

⑵至其雖謂有把握憑藉自身經驗說服及打消訴外人黃○○解約之想法云云（卷一139頁），惟此僅係原告自身之推測而無證據可供參酌，且由兩造間之對話紀錄（卷○000-000頁）顯示，黃○○於111年7月26日就已向原告表示想要解約，迄至111年8月25日時黃○○直接連絡被告時，原告均未能使黃○○打消解約之念頭，甚至表示不願意跟原告談而直接聯絡建商即被告，足認原告所稱其能憑自身經驗說服及打消訴外人黃○○解約之念頭僅係其過度自負之推測而難憑採。

㈤從而，本件原告得請求之金額為超價款8,185,600元，扣除被告所為抵銷抗辯有理由部分之760,800元，為7,424,800元。

【計算式：8,185,600元-760,800元=7,424,800元】。

㈥本件原告對被告之給付請求權原係依附件一會議記錄之約定為給付之條件，是原告本可於附件一會議記錄給付條件完成時即要求被告給付超價款並計算利息，然本件原告僅請求自民事訴訟起訴狀繕本送達翌日（即112年1月10日，卷一51頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法尚無不合，應予准許。

六、綜上所述，原告先位依系爭契約第9條請求超價款暨損害賠償為無理由，不應准許；

備位依附件一會議記錄請求超價款部分，則以7,424,800元本息部分為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。

又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免予假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。

至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 陳雅敏
法 官 沈培錚
法 官 蔡培元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
書記官 周彥廷