高雄簡易庭民事-KSEV,104,雄簡,1194,20160304,1

臺灣高雄地方法院民事判決 104年度雄簡字第1194號
原 告 愛河不動產有限公司
法定代理人 陳明水
被 告 許淑娟
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年2月16日言詞辯論終結，判決如下︰

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國103 年6 月口頭成立委託銷售之居間契約，委託被告銷售門牌號碼高雄市○○區○○○街000 號4 樓之房屋（下稱系爭房屋），並約明以實際成交價額4%為服務報酬，而以房屋買賣契約簽訂為給付報酬之停止條件（下稱系爭停止條件），並待原告找到客戶並帶領客戶參觀房屋後再補簽正式契約書（下稱系爭契約）。

原告之專員即訴外人詹惠琴隨即刊登售屋廣告，再於104 年2 月2 日至系爭房屋熟悉環境，並於當晚攜帶訴外人周日華與周姚素雲夫婦（下稱周姓夫婦）至系爭房屋查看，過程中被告即與周姓夫婦互留電話，原告亦未制止，嗣周姓夫婦欲出價購買，原告即通知被告並要求補簽契約書，方能與周姓夫婦議價，卻經被告推託，嗣後原告發現被告竟私下以新臺幣（下同）780萬元之價格將系爭售予周姓夫婦並完成所有權移轉登記，則被告所為顯屬以不正當方法妨礙上開停止條件成就，依民法第101條規定，應視為條件已成就，原告自得依系爭契約約定請求被告給付以上開買賣價金780 萬元計算百分之4 之居間報酬亦即312,000 元。

況且被告之行為亦屬以故意背於善良風俗之方法侵害原告上開報酬請求權，原告亦得依民法第184條第1項後段金額請求被告給付上開金額，爰依系爭契約關係與上開民法規定提起本件訴訟，請求本院擇一為有利判決等語。

並聲明：被告應給付原告312,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

二、被告則以：系爭房屋實際成交價格為750萬元，惟被告並未與原告成立系爭契約，原告刊登之廣告係其擅自至永慶房屋下載而自行刊登，而未自行至系爭房屋現場拍照，實際上原告係攜周姓夫婦參觀系爭房屋樓下之3樓，只是因3樓屋主不方便，而借格局相似之系爭房屋查看，過程中原告即不斷遊說被告賣房，惟當時被告並無出售意願，嗣後更未經被告同意側錄原告專員與被告之談話，且於談話中故意設陷阱偽裝兩造已成立系爭契約。

因此原告援引並未成立之系爭居間契約請求被告給付居間報酬，顯屬無據等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由原告依系爭契約關係與民法第184條第1項後段規定請求被告給付312,000元，並請求本院擇一為有利判決，被告則以前詞置辯。

是本件爭點厥為：（一）兩造間是否成立系爭契約。

（二）若兩造間成立系爭契約，被告是否以不正當方法阻止系爭停止條件成就。

（三）原告依民法第184條第1項後段規定請求被告給付上開金額，是否有理由，本院審酌如下：

（一）兩造間是否成立系爭契約1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文，準此所謂居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。

而居間契約屬於服務性質，居間人之所以為上開報告訂約機會或媒介者，係為履行其居間契約之義務。

次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第153條亦定有明文。

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條本文定有明文。

倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91年度台上字第1613號裁判要旨可資參照）。

本件被告於同年2 月13日將系爭房屋以750 萬元之價格售予周姓夫婦，並於同年3 月23日將所有權移轉登記予周姓夫婦之女兒即訴外人周光娜等情，為被告所不爭執，且據證人周姚素雲證述明確，固堪予認定，惟仍應由原告就兩造間確實成立居間契約乙節負舉證之責。

2.本件原告主張被告口頭委託其仲介銷售系爭房屋並約定按成交價格4％給付仲介報酬乙節，固提出其刊登之房屋出售廣告網頁、廣告網頁所附系爭房屋內部照片、原告之工作日誌、原告專員與被告間對話之錄音為佐（見卷第7 頁至第11頁），並稱已於104 年2 月2 日攜周姓夫婦至系爭房屋查看，系爭房屋所在大樓柱子上亦有原告張貼之廣告，而自系爭房屋內部照片，可知若非兩造間確有系爭契約存在，被告當不致允許原告進入系爭房屋拍照，顯示系爭契約已然成立云云。

惟質以上開網頁並無顯示欲出售之樓層與刊登日期，此有該廣告網頁截圖在卷可參（見卷第7 頁），已無從逕認該廣告標的為系爭房屋；

且再參以證人周姚素雲到庭證稱：當時因教會需要場地聚會，需要一個大坪數的房子，伊告訴原告法代要買房子，原告法代先帶伊去看3 樓的房子，但那是原告法代母親在住，看房子當天有與原告法代母親擦身而過，伊看原告法代母親的表情好像捨不得搬，就跟原告法代說不用了，原告法代好像當下就說4 樓還有一間可以去看看等語（見卷第136 頁），顯示系爭房屋樓下之3 樓即原告法定代理人母親居住之房屋原亦有意出售，則該廣告所指之房屋是否確為系爭房屋，更非無疑。

況原告所稱系爭房屋所在大樓所張貼原告之廣告，係張貼於大樓2 樓與3 樓間之外牆，此有系爭房屋外牆照片在卷可稽（見卷第71頁），自廣告張貼位置益徵該廣告所指涉者可能為該大樓3 樓，而與被告或系爭契約無涉。

3.又縱使該廣告網頁之標的確為系爭房屋，惟自網頁中所載系爭房屋屋齡為16年10個月，對照系爭房屋係於85年10月為第一次建物保存登記，此有系爭房屋建物謄本在卷可稽（見卷第33頁），即可推算出該網頁係於102 年8 月所刊登，顯與原告所稱系爭契約係於103 年6 月訂立之時點不符。

況且被告稱原告公司之人員於102 年時曾希望被告協助其作業績，而提出委售期間3 個月之居間契約請被告簽名，被告基於鄰居關係方答應簽署等語，原告對兩造曾於102 年簽署委售期間3 個月之居間契約乙節亦不否認（見卷第171 頁），則上開廣告網頁之刊登與系爭房屋內部照片，顯有可能係因兩造於102 年時曾簽訂居間契約，方於當時由原告拍攝並刊登於網路，自亦無從逕以上開證據認定系爭契約存在。

原告雖再主張被告與周姚素雲間line對話紀錄顯示原告曾對周姚素雲言及「沒有綁約」，顯示系爭契約確實存在，方有綁約與否之問題云云，惟縱使被告曾對周姚素雲提及「沒有綁約」等語，亦可能係被告主觀上係認知兩造間並無任何居間契約存在，方以沒有綁約之字眼對周姚素雲表示被告未受任何居間契約之拘束，而無法以上情對原告為有利之認定。

4.何況服務報酬、委售期間等節，均屬不動產居間買賣之必要之點，然自原告提出之前揭證據皆無從得知兩造間對系爭契約之報酬、委售期間如何約定，自難認定兩造已就系爭契約必要之點達成合意。

而原告提出之錄音譯文內容雖經被告表示不爭執譯文內容之真正，惟細觀該錄音內容亦僅原告之專員提及周姓夫婦有意購買，被告先前提過要跟客人談價錢就可以先補合約，被告則回覆以若價錢談完就可以馬上補簽，此有該錄音譯文附卷可稽（見卷第11頁），則就該譯文亦無法看出兩造間就系爭契約必要之點是否已達成合意或就必要之點係如何約定；

而何謂補簽、補簽之內容為何，自上開譯文內容亦無從得知。

遑論本件原告身為專業經營房屋仲介業者，並備有制式之專任委託銷售契約書，設若被告確有委託原告銷售系爭房地，並就居間報酬與委售期間達成合意，原告豈有不與被告簽立書面契約，明訂雙方權利義務，以保障自身權益之理，反與被告先以口頭就報酬與委售期間達成約定，待找到買家後再簽屬書面，使原告無故受有可能平白付出尋找買家之成本卻無法領取報酬之風險，因此原告主張顯與常情不符，則被告未與原告簽立書面合約，是否確有委託原告居間仲介銷售系爭房地之意思，抑或係原告基於商業競爭之立場，主動刊登廣告並介紹客戶予被告俾成交時向買方收取報酬，均非無疑，而難推認彼等間確成立系爭契約。

原告對此復未提出其他證據以實其說，自難對原告為有利之認定，原告主張系爭契約成立並依契約關係請求居間報酬，顯非可採。

（二）若兩造間成立系爭契約，被告是否以不正當方法阻止系爭停止條件成就1.原告就系爭契約成立乙節並未舉證以實其說，業如前述，是此爭點本不需加以審酌。

縱認系爭契約確已成立，惟按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項雖有明文。

此固為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為之效力，於因條件成就而受不利益當事人以不正當行為阻止條件成就時，特設該條件視為已成就之規定。

惟對於條件成就施以影響之行為，究應如何定性其為不正當行為？舉凡故意妨害、違反法令或違背正義之行為均屬之外，當視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許？其評價之作成，並應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況予以認定之。

再按民法所定之居間包含報告訂約機會之報告居間，及訂約之媒介居間，所謂媒介居間，係以居間人於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，且媒介居間人亦以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，亦即居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件即契約之成立。

換言之，委託人之給付義務附有停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之媒介而成立者」，委託人即負有給付約定報酬之義務。

而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人媒介而訂立契約之義務，居間人須承擔結果發生或不發生之風險，而有別於一般雙務契約，最高法院52年台上字第2675號判例、58 年台上字第2929號判例可資參照。

末按一般不動產委託銷售契約可分為「一般委託」與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介權限，委託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必須較委託人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報酬。

專任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間，僅居間人有權進行相關仲介事務，若是委託人另與他人訂立居間契約，或是自行出售標的物，即違反專任委託本旨，應負擔債務不履行責任。

2.本件原告既主張系爭契約係以系爭買賣契約成立為報酬請求權發生之停止條件，足見系爭契約縱然成立，亦係媒介居間性質，參以首揭意旨，不以原告報告締約機會為足，尚待原告進一步為之說合，且系爭土地之買賣契約亦因此媒介而成立，原告始得請求居間報酬，是原告援引最高法院52年台上字第2675號判例而主張僅需原告之報告締約機會已有效果，即得向被告請求報酬云云，顯屬無據。

原告固再主張自上開錄音譯文顯示被告要求一定要以830萬元賣出，卻私下以750萬元將系爭房屋售予周姓夫婦，顯為故意規避給付居間報酬之義務，而屬以不正當方法阻止系爭停止條件成就云云，惟依前揭說明，於媒介居間，被告並不負有因原告媒介而訂立契約之義務，居間人須承擔結果發生或不發生之風險；

原告並自承兩造間並無談及系爭契約屬一般委託或專任委託，亦無約定被告不得自已與買家接觸等語（見卷第134頁），則原告主張被告私下與周姓夫婦洽商並簽約，即屬以不正當方法阻止系爭停止條件成就云云，亦非可採。

3.何況證人周姚素雲於本院審理時證稱：看完房子那天沒有說到價錢，伊說要回去禱告看看，隔了幾天被告跟我說要8字頭，伊覺得太貴了；

伊不太記得看完房子前後原告有無提及價錢多少，當時本來沒有決定要買一來是認為8字頭太貴了，二來稍微知道兩造間有點瓜葛，我認為很複雜不想涉入兩造間之糾紛，就說不要買了，已經要放棄了，是後來伊在教會值班那天，伊丈夫打給原告，原告說兩造合約已經過期，伊丈夫又問被告，被告說沒有合約限制，伊聽到兩造間已沒有合約，才又想說可以買，被告本來說8字頭，後來協商的過程才降價等語（見卷第137頁至第138頁），核與證人周日華與本院審理時證稱：伊是周姚素雲的先生，原告員工帶我們去看系爭房屋的那天，原告員工有帶ＤＭ，上面寫價格是980萬，8字頭是伊太太在教會值班那次之前被告說的，看完系爭房屋後覺得房子很空洞，只是一個空殼，且價格也覺得太貴，所以當時沒有決定要買，是後來被告願意降價，才有想要買。

伊在伊太太教會值班後打給原告，原告說合約已經過期了，才與被告密集談價錢，被告才又降價而以750萬元成交等語（見卷第142頁至第144頁），互核相符，再質以被告提出其與周姚素雲間之手機對話紀錄，於2月8日顯示周姚素雲稱：「抱歉！事情有點複雜，決定放棄了，由神來帶領。」

；

於2月10日再稱：「至於房子的事，因為你說沒有綁約，陳小姐說有合約，我不知道聽誰的，我也不希望我們三方人鬧得不高興，只希望大家好好談，因為陳小姐很強勢，我怕他對你做出不利的行為，所以對你說要放棄。」

；

再於2月12日稱：「我們周弟兄已向陳小姐確認契約已過期了那就好辦事。」

，此有上開對話紀錄在卷可稽（見卷第111頁至第116 頁、第120 頁至第127 頁），酌以上開對話內容，針對證人周姓夫婦本不欲購買系爭房屋以及證人周日華曾向原告確認契約已過期等情，皆與上開證人所證相符，且衡酌證人周姓夫婦與兩造並無何恩怨糾紛，既經具結，實無甘冒偽證罪相繩之風險，而故為虛偽證述以迴護被告之必要，是應認其等前揭證述可採。

自其等所證可知，其等看完系爭房屋後本因價格及不願涉入兩造間糾紛之緣故而本不願購買系爭房屋，而被告原先告知其等系爭房屋之價格亦為800 餘萬元，足認原告所提出上開錄音譯文顯示被告稱底價是830 萬等語，確為被告原先希望出售之價格，而難僅以此遽認被告刻意迴避報酬給付義務。

況且自上開證詞亦顯示周姓夫婦看完系爭房屋後本也不願購買，而並未因原告之媒介而欲與被告締約。

因此既兩造未約定禁止被告私下與買家接觸，被告亦無義務依原告之媒介與買家簽訂契約，則被告縱使私下再與周姓夫婦協商，並再予降價，即屬原告應承擔之風險，亦難認係以不正當方法阻止系爭停止條件成就，原告主張難謂有遽。

4.原告固再援引最高法院58年台上字第2929號判例，而謂被告仍應給付報酬云云。

惟按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬，固有最高法院58年台上字第2929號判例意旨亦可參酌。

然周姓夫婦並未因原告之媒介而欲購買系爭房屋，業如前述，顯示房屋買賣契約並未因原告居間媒介就緒，則自無被告故意拒絕訂立原告媒介就緒之契約之理，是本件顯與上開判例事實不符，而無從比附援引，原告主張仍非可採。

（三）原告依民法第184條第1項後段規定請求被告給付上開金額，是否有理由？1.按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦應負損害賠償責任，民法第184條第1項後段定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，業如前述，是原告如主張被告故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，即應就被告有故意背於善良風俗之行為舉證以實其說。

2.惟查，兩造間並未成立系爭居間契約，業經本院認定如前，則被告自行將房屋售予周姓夫婦，自無不法侵害原告權益可言。

縱使兩造間確實成立系爭契約，惟被告之行為亦非屬以不正當方法阻止系爭停止條件成就，因此亦難認被告確有以故意倍於善良風俗之方法加損害於原告。

原告對此復未提出其他證據以實其說，自難對原告為有利之認定，而應認其此部主張不可採。

四、綜上所述，原告依系爭契約關係與民法第184條第1項後段規定請求被告給付312,000 元，並請求本院擇一為有利判決，均為無理由，應予駁回。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 105 年 3 月 4 日
高雄簡易庭 法 官 彭志崴
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 105 年 3 月 4 日
書記官 陳威志