高雄簡易庭民事-KSEV,104,雄簡,1501,20160331,1

臺灣高雄地方法院民事判決 104年度雄簡字第1501號
原 告 王儷孿
被 告 林倚令
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年3 月10日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○○區○○路○巷○○○號五樓A 室遷讓返還原告，及將該房屋五樓大門鑰匙壹把暨所在樓房一樓大門鑰匙壹把返還原告。

被告應給付原告新臺幣捌仟伍佰參拾參元。

被告應自民國一百零四年五月六日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決第一項至第三項得假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告於民國104 年2 月4 日向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路0 巷00號5 樓A 室房屋（下稱系爭房屋），兩造約定每月租金新臺幣（下同）4,000 元（下稱系爭租約），其中僅第二個月以2,000 元優惠計算，第三個月起回復以4,000 元計算。

詎被告均未給付租金，經原告於104年4 月27日以存證信函催告被告於7 日內給付，如未給付即以該存證信函作為終止租約之意思表示，該存證信函已於104 年4 月28日送達被告，被告仍未繳納租金，應認系爭租約業經原告終止，被告即應遷讓返還系爭房屋及原告交付之系爭房屋5 樓大門鑰匙暨系爭房屋所在樓房一樓大門鑰匙。

又被告共積欠104 年2 月4 日起至104 年5 月5 日之租金10,000元（計算式：4,000 元＋2,000 元＋4,000 元＝10,000元）及水費139 元、電費569 元，系爭房屋因被告使用髒亂不堪，原告預估將支出清潔費3,500 元，合計14,208元。

另系爭租約於104 年5 月5 日終止後，被告仍繼續占有系爭房屋，拒絕返還原告，顯屬無權占有，應按月給付原告相當於租金之不當得利4,000 元。

為此，爰依系爭租約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及將系爭房屋5 樓大門暨所在樓房1 樓大門鑰匙返還原告；

㈡被告應給付原告14,208元；

㈢被告應自104 年5 月6 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,000 元。

二、被告則以：兩造最初約定第一個月租金為4,000 元，因原告未整修系爭房屋，之後改以每月2,000 元計算租金；

嗣原告始終未改善系爭房屋浴室及室內空間設備，被告認為每月僅須給付500 元租金。

被告曾在三多派出所要給付原告3 個月租金共1,500 元，是原告不收的。

又被告於104 年7 、8 月間代為支付清潔水塔費用175 元應予抵銷等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

又契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力，故無須再另為終止契約之意思表示，於催告函內如已表明逾期不繳付欠租，即視為終止租約，則倘受催告之一方未於期限繳交租金，自已發生終止租約之效力，最高法院83年度台上字第1773號判決意旨可資參照。

㈡經查，被告自104 年2 月4 日起向原告承租系爭房屋，兩造原本係約定第一個月租金4,000 元，第二個月租金2,000 元，經兩造陳明在卷（見本院卷第4 、41、42、91頁），是此部分事實堪以認定。

至於第3 個月以後系爭房屋租金應為若干，原告主張自第3 個月起調整為4,000 元，並以錄音譯文為其論據，被告則以：有一次在三多派出所伊告訴原告並未改善浴室及室內空間設備，伊覺得一個月給500 元就好了，所以伊給原告3 個月租金1,500 元，是原告不收的等語置辯（見本院卷第43頁）。

本院觀諸原告提出之錄音譯文內容，原告陳稱：我現在給妳講清楚喔，妳那個租金不付呴，從第3 個月要恢復到1 個月要4,000 元喔，第3 個月開始，我不要優待妳只收2,000 元喔，…。

等語（見本院卷第56頁），已徵原告應有與被告約定自第2 個月起調降租金為2,000 元，僅因被告未按時繳納租金，導致原告欲回復原租金，佐以被告於本院審理時陳明：伊說第1 個月先給原告4,000 元，伊有跟原告說現在沒有電視、冰箱，什麼都沒有，不然就先付2,000 元，原告也沒有異議等語（見本院卷第42頁），復經本院確認：「妳的意思是說除了第1 個月是4,000 元，後面每個月的月租因為原告沒有整修房屋，按2,000 元計算？」，被告亦答稱：「是」等語在卷（見本院卷第42頁），依上開說明，足認兩造於發生未付租金爭議前，因系爭房屋屋況不佳，故原係約定自第二個月起房屋租金均以2,000 元計算，原告片面以被告未繳納租金為由，要求自第三個月起調整租金為4,000 元，未獲被告同意重新合意訂定租金數額，原告此部分主張自屬無據。

至被告固辯稱：系爭房屋沒有電視、冰箱、桌子、熱水器等物品，浴室無法洗澡，原告並未改善爭房屋浴室及室內空間設備，故每月應僅繳納租金500元云云，惟經本院確認兩造於訂約時是否有約定提供上開物品，被告則陳稱：於承租系爭房屋時並未很仔細與原告談到這些，伊想基於認識的關係，沒有跟他細談這些，會善待伊，應該會陸續整修浴室、添購熱水器及其他設備等語在卷（見本院卷第42頁），亦證被告於承租系爭房屋時對屋況知之甚詳，係以現況承租系爭房屋，兩造復未約定原告應添購、維修上開物品或設備作為租賃物之一部，且因屋況不佳，兩造已協議將租金自第2 個月起調降為2,000 元，被告猶執前詞抗辯原告未改善設備故租金應為500 元云云，洵無可採。

綜合上開各情，本院認定被告承租系爭房屋第一個月應繳納房租4,000 元，自第二個月起應按月繳納房屋2,000 元。

㈢原告主張被告自104 年2 月4 日起向其承租系爭房屋，迄今未曾給付租金，經其於104 年4 月27日以存證信函催告被告於7 日內給付，如未給付即以該存證信函作為終止租約之意思表示，該存證信函已於104 年4 月28日送達被告等情，經其提出存證信函暨被告簽收之郵件收件回執為證（見本院卷第13至19頁），被告對於有租用系爭房屋之事實及迄未給付租金之事實亦無爭執，是此部分事實亦堪認定。

被告固抗辯：伊在三多派出所要給付原告3 個月租金共1,500 元，是原告不收的云云，惟按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第235條本文定有明文。

若債務人僅提出給付之一部，除法律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任，最高法院23年上字第98號判例意旨參照。

而本件被告第一個月應繳房租4,000 元，自第二個月起應按月繳納房屋2,000 元乙節，業經本院認定如前，兩造於104 年4 月間在三多派出所協商時，被告應繳納3 個月租金總額應為8,000元（4,000 元＋2,000 元＋2,000 元），被告僅以每月租金500 元計算提出總額1,500 元之給付，顯未依債務本旨提出給付，而不生提出效力，其為此部分抗辯，殊無可採。

是以，本件被告既未於催告所定7 日期限內依約繳納租金，斯時被告遲付租金總額已達2 個月之租額，且遲延給付已逾2 個月，則原告以前開存證信函作為終止租約之意思表示自屬有據，被告自負有返還租賃物即系爭房屋之義務。

又系爭租約既經原告合法終止，被告即無使用系爭房屋權限，其自陳系爭房屋五樓大門鑰匙1 支及一樓大門鑰匙1 支仍為其持有（見本院卷第91頁），原告對於所交付之鑰匙數量亦無爭執（見本院卷第91頁），被告迄未交還系爭房屋，原告自得一併請求被告交還系爭房屋5 樓大門及所在樓房1 樓大門鑰匙各1 把。

從而，原告本於租賃物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及將系爭房屋5 樓大門暨所在樓房1 樓大門鑰匙各1 把返還原告，為有理由，應予准許。

㈣又原告終止系爭租約之存證信函於104 年4 月28日合法送達被告，被告並未於送達後7 日內繳納積欠之房租，業如前述，故系爭契約已於104 年5 月5 日終止，原告自得依系爭租約之約定請求被告給付104 年2 月4 日至104 年5 月4 日三個月之租金8,000 元（計算式：4,000 ＋2,000 ＋2,000 元）。

原告另主張被告尚未給付水費139 元、電費569 元，經其提出台灣自來水公司各項費款收據、台灣電力公司電費通知及收據為憑（見本院卷第46至47頁），因系爭房屋僅被告一人居住使用，被告於本院審理時亦陳明：租屋的水電費如果原告有幫伊付的話，伊會付給原告等語明確（見本院卷第93頁），是原告請求被告給付水費139 元、電費569 元，亦屬有據，應予准許。

至原告另主張系爭房屋因被告使用髒亂不堪，預為請求清潔費3,500 元，惟其並未敘明請求依據，且被告仍居住於系爭房屋，與承租人搬遷後行方不明留下大批廢棄物之情形尚有不同，被告復已陳明：該伊的東西伊會清理完畢等語在卷（見本院卷第89頁），尚難認原告有預為請求將來給付之訴之必要，故就清潔費3,500 元部分，不予准許。

另被告抗辯：伊曾代為支付清潔水塔費用200 元，經退費25元，此部分費用應予抵銷等語（見本院卷第99頁），依此足認被告代墊之清潔水塔費用為175 元，原告於本院審理時已同意扣抵175 元（見本院卷第100 頁），故原告可請求之租金8,000 元、水費139 元、電費569 元，合計8,708元，經扣除175 元後，原告得請求之金額為8,533 元，逾此範圍之請求，尚屬無據。

㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦分別定有明文。

又無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利，最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照。

被告迄今仍占用本件租賃物，對租賃物仍具有管領支配力，其自系爭租約終止後即屬無權占有系爭房屋，依前揭說明，原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，核屬有據。

又系爭租約自第二個月起每月租金應為2,000 元，如前所述，應可認為被告無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利，亦應以此等標準為計算依據，又系爭租約已於104 年5 月5 日經原告終止，則原告應僅可請求被告自104 年5 月6 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,000 元，逾此範圍之請求，無從准許。

四、綜上所述，本件原告依系爭租約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及將系爭房屋5 樓大門鑰匙1 把暨所在樓房1 樓大門鑰匙1 把返還原告；

㈡被告應給付原告8,533 元；

㈢被告應自104 年5 月6 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,000 元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

六、原告就給付租金、清潔費及不當得利之主張，固經本院為其部分敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2 之規定，以一訴附帶請求孳息、損害賠償、違約金或費用不併算其價額，因上開部分之請求係屬附帶請求，並未另併算裁判費用，而原告既就租賃物返還之請求全部勝訴，則本件訴訟費用即裁判費1,000 元自應由被告負擔。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
高雄簡易庭 法 官 周佳佩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
書記官 李梅芬