臺灣新北地方法院民事-PCDV,104,訴,1085,20150812,2

臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1085號
原 告 黃玉斯
黃双得
共 同
訴訟代理人 李志澄律師
複 代理人 林美伶律師
被 告 茂金建設股份有限公司
法定代理人 侯尹博
訴訟代理人 郭方桂律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國104年8月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，則不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查原告起訴聲明第1、2項：「1、被告應將坐落新北市○○區○○段0000○號，門牌新北市○○區○○路00巷00號之房屋遷讓交還原告黃玉斯，並自104年1月1日起至遷讓交還該房屋之日止，按月給付原告黃玉斯5萬元。

2、被告應給付原告黃双得2,558,044元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」

。

嗣於民國104年7月30日民事準備（二）狀變更：「1、被告應將坐落新北市○○區○○段0000○號，門牌新北市○○區○○路00巷00號之房屋遷讓交還原告黃玉斯，並自104年1月1日起至遷讓交還該房屋之日止，按月給付原告黃玉斯42,000元。

2、被告應給付原告黃双得3,046,777元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」

，參酌上開說明，應屬聲明之擴張或減縮，自應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）按坐落新北市○○區○○段○0000○號，門牌新北市○○區○○路00巷00號之房屋係原告黃玉斯所有，並自103年9月1日即登記取得所有權，此有建物登記謄本可稽（原證1），惟被告卻自103年12月間即無權占用該房屋作為其接待及銷售中心使用，此亦有現場照片可稽（原證2），則原告黃玉斯自得基於民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓交還房屋。

（二）次按，被告無權占有使用原告黃玉斯之房屋，作為其接待及銷售中心使用，自獲有相當於租金之不當得利，本件原告黃玉斯請求被告應給付相當於租金之不當得利金額，經鈞院囑託李熙隆建築師事務所為鑑定，已據該事務所鑑定系爭門牌新北市○○區○○路00巷00號1樓店面房屋連同車位自103年12月起迄至104年6月止每月租金為新台幣（以下同）46,149元至46,361元之間，此有不動產鑑估報告書在卷可稽，則扣除車位租金（車位被告未占用）每月4,000元，該一樓店面租金每月應為42,149元至42,361元之間，原告爰以整數計算，請求每月相當於租金之不當得利金額為42,000元。

原告黃玉斯爰此依民法第179條之規定，請求被告給付自104年1月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按每月42,000元計算之不當得利。

（三）再按，系爭房屋係原告黃双得與被告合建而分得之房屋，並指定起造人為原告黃玉斯而分得歸原告黃玉斯所有，而依雙方合建契約第三條第(二)項約定：房屋之分配，甲方（即原告黃双得）由地面層往上分得55%坪數，乙方（即被告）由15樓往下分得45%坪數，雙方同意以整戶分配為原則，若雙方不能分配整數時，由甲方優先選擇決定讓售或購入其不足一戶之坪數（每坪單價1F為以新台幣60萬元，2F為以新台幣32萬元，但4F為以新台幣29萬元，3F及5F至14F為以新台幣30萬元，但15F為以新台幣32萬元為找補作據），此亦有合建契約書可稽（原證3），依此約定，原告黃双得所可分得之建物面積，係先由地面層往上分配，而原告黃双得可分配之建物面積為223.73坪，經分得新北市○○區○○路00巷00號1F 33.33坪、同路37巷16號3F58.26坪、同路37巷18號10F 44.75坪、同路37巷18號12F44.75坪、同路37巷16號12F 58.26坪，合計239.35坪（33.33坪+58.26坪+44.75坪+44.75坪+58.26坪＝239.35坪），亦即多分得15.62坪（239.35坪－223.73坪＝15.62坪），此為兩造所不爭之事實，則依前述契約之找補規定，原告係自1F往上分，且優先選擇購入不足之坪數，從而原告黃双得分得1F之坪數仍顯有不足，故其多分而應為找補之坪數，應屬所分得之12F部分，其找補金額應為每坪30萬元，即應找補新台幣（以下同）4,686,000元（300,000元×15.62＝4,686,000元），然被告嗣卻以錯誤之計算，要求原告黃双得找補其7,913,034元，此亦有被告開立之發票二紙可稽（原證4）。

（四）故本件應依合建契約第三條第二款約定找補，其金額計算如下： 1、原告超分房屋，應找補金額為4,686,000元地主合建總坪數：2971.32坪全部地主分屋比率：55％（詳如合建契約第三條第二款）原告合建比率：13.69％原告應分得坪數：2971.32×55％×13.69％＝223.73坪，分得新北市○○區○○路00巷00號1樓33.33坪、同路37巷16號3樓58.26坪、同路37巷18號10樓44.75坪、同路37巷18號12樓44.75坪、同路37巷16號12樓58.26坪，合計239.35坪（33.33坪+58.26坪+44.75坪+44.75坪+58.26坪＝239.35坪），亦即多分得15.62坪（239.35坪-223.73坪＝15.62坪）。

原告超分房屋價金：300,000元×15.62坪＝4,686, 000元（依據合約第三條第二款甲方由地面層往上分得55％……3F及5F至14F為以新台幣30萬元……為找補依據）。

2、依被告104年6月23日答辯二狀計算書自認露台、陽台等找補價金原告可分配488,733元： （1）原告未使用B2棟2F露台部分：依合約第3條第3項第1款約定B2棟2F露台使用權每坪需支付8萬元，價金由地主依持分比率分配，被告找補價金予原告229,992元（每坪8萬×露台21坪×原告合建比率13.69％＝229,992元）。

（2）原告未使用1F陽台部分：依合約第3條第3項第2款約定若1F陽台能登記產權時則需由緊臨之住戶價購使用，價格同1F1/3（即每坪20萬），被告找補價金予原告258,741元（每坪20萬×陽台9.45坪×原告合建比率13.69％＝258,741元）。

（3）合計488,733元（229,992元＋258,741元＝488,733元）。

3、綜上，原告已支付7,913,034元（請參原證4），扣除車位應找補被告668,990元，再扣除12F房屋應找補被告金額4,686,000元，即等於2,558,044元，再加上露台陽台找補原告可分配之488,733元，合計被告尚應退還原告3,046,777元（計算式：7,913,034－668,990－4,686,000＋488,733＝3,046,777），此亦顯屬不當得利，被告亦應返還此金額予原告黃双得。

並附加自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息。

（五）查被告主張瓦斯裝置費每戶4.05萬元，原告選6戶，共應給付被告共24.3萬元云云，就此部份金額原告早已支付，此有被告所開立之發票二紙可證（原證6），故被告仍主張原告未給付應扣除云云，自不可採。

（六）次查，被告自103年12月間即占有該房屋做為接待及銷售中心使用，此有現場照片可稽（請參原證2），而依原證2之照片所示，至遲被告於103年12月24日即已占有使用，而原告係請求自104年1月1日起至遷讓交還該房屋之日止之不當得利，自無不合。

（七）再查，原告否認被告所提99年4月23日同意書（請參被證3）、及103年11月7日之協議書（請參被證1）之真正，請被告提出前揭同意書及協議書之原本以明其實，且依原告自其他地主處所獲得之協議書，其上頭並無「係指2-15F部分」之記載（原證7），尤顯見被告所持之協議書乃事後填載變造而為虛偽不實，自不可採。

（八）原告並未授權訴外人黃献鍾簽訂前揭同意書（請參被證3）及協議書（請參被證1），已如前所述，且係原告等於103年11月7日開會時方知悉有所謂前揭同意書及協議書之情，原告除當場提出質疑並反對被告所提出之計算找補金額，主張應依雙方合建契約第3條第2項約定找補，並於104年1月6日寄發存證信函予被告重申前揭事實，此亦有該存證信函可稽（原證8），故被告主張應依同意書及協議書之協議計算找補金額（即被告104年4月23日答辯二狀計算書所載）云云，自不可採，本件應依合建契約第三條第二款約定找補，實至為明確。

（九）退步言之，縱認被告所提99年4月23日同意書（即被證3）係屬有權代理（原告仍否認之），惟觀之該同意書內容所示，其第4點係約定「合建契約書[第三條第二款],若雙方不能分配整數時,雙方同意以各宗土地應分得銷售坪4%以內依合約找補,超過4%則依本棟建築任五戶與茂金建設平均購買成交價90%買賣(以房地買賣契約書為準).」，然則所謂「本棟建築任五戶與茂金建設平均購買成交價90%買賣」，既未指定樓層，亦未約定成交時間，故此約定內容顯難以確定，即未達於法律行為應具「確定性」之要件，故該同意書顯然無效！另被告所舉協議書亦有如前第三段所述之虛偽不實，則被告執此為據，自不可採。

（十）又被告之答辯事實顯無理由，謹予分別辯明如下： 1、被證1之協議書及被證3之同意書均未經原告黃双得之同意及授權，不得執以對原告主張： （1）查本件原告黃双得與被告於99年1月26日簽立系爭合建契約（請參起訴狀原證3），雖有授權黃献鍾為之，但此係經黃献鍾向原告詳為說明合建之方式、分屋比例、建材設備、建築期間等合建之相關內容後，原告黃双得始允以為之。

而該合建契約中就房屋之分配方式既已於第三條規定明確，自無隨意變更之理，而變更之內容如不利於地主，則原告黃双得尤無率為同意之理，此乃事理之經驗法則所必然！乃被告嗣卻於99年4月23日邀同黃献鍾及其他地主簽立同意書，將合建契約書第三條第二款之分配方式改定為：「若雙方不能分配整數時，雙方同意以各宗土地應分得銷售坪4%以內依合約找補，超過4%則依本棟建築任五戶與茂金建設平均購買成交價90%買賣（以房地買賣契約書為準）」，嗣被告又因該所謂五戶平均價難以認定，而另編造其他事由，再誑使黃献鍾及林崇嶽二人（其他地主則未參與）於103年11月7日與其簽立協議書，再次將系爭合建契約書第三條第二款之分配方式變更為：「若雙方不能分配整數時，雙方同意以各宗土地應分得銷售坪4%以內依合約找補，超過4%『協議每坪新台幣伍拾貳萬元計價』」，如此前後變更，且一再提高地主找補之金額，已極不合理，而第一份之同意書有其他地主參加，第二份之協議書則僅黃献鍾、林崇嶽二人參與，更不合理，故其簽立緣由已非正常。

（2）按原告黃双得雖有授權黃献鍾簽立合建契約，並於104年1月19日給付找補款被告亦開立發票後（請參起訴狀原證4），再委由黃献鍾辦理交屋，但此係因合建內容原告黃双得已詳細瞭解，而交付房屋更係結付找補款後點收房屋，此均為正常合理之處理事項，故原告黃双得因而同意委由黃献鍾處理，自無不合。

但前述分配方式一再變更而簽立同意書及協議書之不合理情形，黃献鍾從未告知原告，原告尤未曾知悉及同意，此已據原告黃双得及黃献鍾於鈞院104年7月15日審理時結證甚詳，則黃献鍾此未經同意且未經授權之行為，對原告黃双得自不生效力，被告以此作為結算依據，已顯無理由！ （3）次按，被告所提前述被證1之協議書，其內容除已塗去一大部分，原義已有可疑外，另以括弧表示之：（係指2~15F部分）更是被告事後自行加寫（請參原告104年7月15日準備狀原證7），黃献鍾既不知情，亦未同意，原告黃双得更無所知，另其所提被證3之同意書，其上黃献鍾簽名上方之「黃双得代」字樣，亦係事後被告自行填寫，其處理情形亦甚不合常理，且該等文書既變造改動，尤不足為據。

2、兩造房屋之分配及價金找補方式應以合建契約書為據，且僅找補第12樓： （1）被告所提被證1之協議書及被證3之同意書，既不能舉證證明原告黃双得有同意及授權，自不得執以對原告主張，已如前述，且該同意書所謂之「任五戶與茂金建設平均購買成交價」既未指定成交時間及樓層，顯屬不具「確定性」要件之約定，應屬無效！另被證1之協議書則未就一樓之找補方式及金額為約定，被告尤不得自行以推定之方式主張一樓之找補金額應為一樓協議每坪52萬元之一倍104萬元，其此之主張，亦全屬無據！故兩造之找補方式自應依合建契約第三條之約定為之。

（2）且查，依系爭合建契約（請參起訴狀原證3）第三條第（二）款既已明定，甲方（即原告）係由地面層往上分得55%之坪數，而乙方（即被告）則由15樓往下分得45%之坪數，則其最後不能分得不足一戶之坪數，就原告而言，僅為最後分得之12樓部分，自僅應就該12樓不足一戶之部分互為找補，與一樓無關！且正因一樓根本不生找補問題，故被告於誑使黃献鍾簽立協議書時書明「協議每坪新台幣伍拾貳萬元計價」，亦僅係就一樓以上之樓層，將原定30萬元，提高至52萬元而已，完全未提及一樓之找補價格，乃被告事後卻將此曲解為該52萬元僅是指2~15樓部分，並自行加註字樣，另就一樓主張找補價應為一倍之104萬元云云，由此顯見被告係一再意圖獲取不當利益，並故意曲解而為主張，其執此為據，實顯無理由！ 3、被告就系爭門牌新北市○○區○○路00巷00號之房屋已為交屋而故為無權占用，自應給付不當得利： （1）查原告於104年1月19日依原告之計算方式與被告找補後，已完成交屋手續，此除有原告起訴狀所提原證4即被告所開立104年1月19日之發票可稽外，亦有被告104年6月23日答辯（二）狀所提之合建房屋點交書可稽（原證9，即被證4），該點交書已明示包含點交該一樓之房屋在內，更何況被告早已於103年12月20日以三重區正義郵局第01676號存證信函對原告主張「已視同交屋完畢」（原證10），則系爭房屋既早已交屋完畢，被告自無從再依合建契約書第三條第（一）款主張於結清找補前不須交屋，其此之所辯，即顯無可採，則被告於完成交屋手續後，反悔而為占有使用，自屬無權占用！ （2）退步言之，該合建契約第三條第（一）款所規定之「…相關找補於交屋時同時清算」，亦僅係規定清算之時間，而非規定交屋之時間，已不生同時履行抗辯之問題！再退而言之，即令有此同時履行抗辯，被告亦僅得消極不為交屋，而不得以積極行為就原告黃玉斯所有之房屋逕為占有及使用，被告主張有保留占有權云云，已屬無據，且其進而將該房屋挪供自己營利使用，更屬依約及依法無據！尤屬無權占有，自應負給付不當得利之責，被告所辯，實顯無理由！ （3）再依系爭合建契約（請參起訴狀原證3）第10條規定，本件合建房屋之交屋期限早已屆期，被告事實上亦已完成交屋，更曾已主張視同交屋完成，則被告自無任何理由占有及使用原告黃玉斯之系爭房屋，而應負遷讓返還之責，縱如其僅得主張之同時履行抗辯，亦因被告早已交屋，且原告等早已結付找補款完成，更已溢付而無從再為主張，故其此之主張更顯無理由！

（十一）聲明： 1、被告應將坐落新北市○○區○○段0000○號，門牌新北市○○區○○路00巷00號之房屋遷讓交還原告黃玉斯，並自104年1月1日起至遷讓交還該房屋之日止，按月給付原告黃玉斯42,000元。

2、被告應給付原告黃双得3,046,777元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

3、原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）依合建契約第三條第二項約定：原告不能分配整戶數時，由原告優先選擇決定讓售或購入其不足一戶之坪數，每坪單價1F以新台幣60萬元，...3F及5F至14F以新台幣30萬元...為找補依據。

查原告選得之新北市○○區○○路00巷00號面積33.33坪，超分11.52坪。

其中超分4%以內0.87坪【21.81坪（可分坪數）x4%】，按每坪60萬元計價共52.2萬元；

超分4%以上10.65坪【11.52坪（超分坪數）-0.87坪（超分4%以內）】。

因1F原訂每坪60萬元，2F以上原訂每坪30萬元，故1F每1坪可換2F以上2坪，而依被證1協議書約定2F以上按每坪52萬元計價找補，則1F應按每坪104萬元計價【52萬元x2=104萬元】共1107.6萬元（104萬元x10.65坪=1107.6萬元）。

綜上合計1159.8萬元。

原告就1樓超分面積均比照樓上按每坪30萬元計價，不合上開約定，應不足信。

是1樓超分部分11.52坪及樓上超分部分4.1坪共應補付被告1282.8萬元【一樓1159.8萬元+樓上123萬元（4.1坪x30萬元）】。

又瓦斯裝置費每戶4.05萬元（見被證2），原告選6戶，共應付被告24.3萬元。

另車位部分原告黃双得自認應補付被告66.899萬元，綜上合計13,739,990元，尚欠5,826,956元，未逾原告所付7,913,034元，自無不當得利。

（二）依契約第三條第一項約定：「...相關找補於交屋時同時清算」，惟原告尚欠5,826,956元如上述，是原告結清找補前，被告不須交屋，仍保留占有權，自非無權占有。

（三）原告請求交屋，被告主張同時履行給付尚欠5,826,956元。

（四）對於原告主張之事實及證據承認或不爭執部分： 1、事實部分： （1）系爭新北市○○區○○路00巷00號房屋係原告黃玉斯所有，並自103年9月1日登記取得所有權。

（2）被告於103年12月間即使用系爭房屋。

（3）合建契約第三條第二項約定。

（4）原告可分建物面積為223.73坪，超分15.62坪。

2、證據部分：原證1至5。

（五）對於原告主張之事實及證據有爭執部分及理由 1、事實部分： （1）否認系爭房屋每月租金5萬元。

因原告未舉證證明。

（2）否認超分找補金額為4,686,000元。

蓋超分部分應按每坪60萬元計價，原告按每坪30萬元計價不合合建契約第三條第二項約定。

（3）否認被告超收2,558,044元。

蓋如答辯之事實理由所述，原告尚欠5,826,956元。

2、證據部分：無。

（六）應證事實及所用證據 1、應證事實1：協議書約定2F以上超分按每坪52萬元計價找補。

書證：被證1.協議書。

2、應證事實2：瓦斯裝置費每戶4.05萬元，原告選6戶，共應付被告24.3萬元。

書證：被證2.瓦斯裝置工程估價單、瓦斯裝置工程議價紀錄、新海瓦斯股份有限公司收據各影本1件。

（七）黃獻鍾係原告黃双得之子，於原證3合建契約書及被證3同意書均載明「黃双得代黃獻鍾」字樣，並於104年1月19日代理黃双得指定登記為所有權人之黃玉斯、黃盈欣、黃寶雲、湯玲玲、黃双得等簽立「合建房屋點交書」（見被證4），足證黃双得有委任黃獻鍾代理本件合建相關事項，可見被證1協議書為真正。

（八）黃盈欣係黃獻鍾之女，另購同大樓捷運路37巷16號15樓（見被證5,6），與「合建房屋點交書」5戶共6戶。

故瓦斯裝置費每戶4.05萬元（見被證2），6戶共24.3萬元。

（九）原告選屋1F部分超分價金1,159.8萬元，2F以上部分超分價金123萬元，詳如附件1計算書。

（十）綜上選屋找補原告應付被告價金：1F部分1,159.8萬元、樓上123萬元、車位66.899萬元（原告不爭執）、瓦斯裝置費24.3萬元，另扣除4F、露台、陽台等找補價金21.3756萬元，合計13,526,234元，超過原告已付8,156,034元，尚欠5,370,200元，自無不當得利。

（十一）依合建契約第三條第一項約定：「…相關找補於交屋時同時清算」，惟原告尚欠5,370,200元，是原告結清找補前，被告不須交屋，仍保留占有權，自非無權占有。

（十二）原告請求交屋，被告主張同時履行給付尚欠5,370,200元。

（十三）對於原告主張法律關係之意見 1、原告不可依民法第767條請求遷讓交還房屋。

蓋被告於點交房屋前仍保留占有權，非無權占有。

2、原告不可依民法第179條請求不當得利。

蓋被告非無權占有，亦未超收。

（十四）聲明： 1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

2、如受不利之判決願供擔保免予假執行。

三、兩造爭執與否事項：

（一）不爭執事項： 1、系爭合建契約書第3條第2項約定：「房屋之分配，甲方由地面層往上分得55％坪數，乙方由15樓往下分得45％坪數，雙方同意以整戶分配為原則，若雙方不能分配整數時，由甲方優先選擇決定讓售或購入其不足之坪數（每坪單價1樓為以新臺幣60萬元，2樓為以新臺幣32萬元但4樓為以新臺幣29萬元，3樓及5樓至14樓為以新臺幣30萬元但15樓為以新臺幣32萬元為找補依據）。

甲乙雙方換屋時乙方須同意（每筆地號地主以一屋為原則）（本審卷第3-18頁）。

2、坐落新北市○○區○○段○0000○號，門牌新北市○○區○○路00巷00號1樓之房屋係原告黃玉斯所有，並自103年9月1日即登記取得所有權，此有建物登記謄本可稽（原證1）（見本審卷第6頁，原證1）。

3、原告黃双得與被告合建而分得系爭房屋，並指定起造人為原告黃玉斯而分歸原告黃玉斯所有，而依雙方合建契約第三條第（二）項約定，原告黃双得所可分得之建物面積，係先由地面層往上分配，而原告黃双得可分配之建物面積為223.73坪，經分得新北市○○區○○路00巷00號1樓33.33坪、同路37巷16號3樓58.26坪、同路37巷18號10樓44.75坪、同路37巷18號12樓44.75坪、同路37巷16號12樓58.26坪，合計239.35坪（33.33坪+58.26坪+44.75坪+44.75坪+58.26坪＝239.35坪），亦即多分得15.62坪（239.35坪-223.73坪＝15.62坪）。

4、原告黃双得於104年1月19日分別給付被告土地款、房屋款找補金額各5143472元、2769562元，合計7913034元，有被告開立統一發票兩張為證（見本審卷第19頁，原證4）。

5、原告應給付被告車位找補金668990元。

6、黃盈欣係黃獻鍾之女，另購同大樓捷運路37巷16號15樓（見被證5.6），與合建房屋點交書5戶共6戶。

故瓦斯裝置費每戶4.05萬元（見被證2），6戶共24.3萬元，均已繳清。

（二）爭執事項： 1、原告主張依前述契約之找補規定，原告係自1樓往上分，且優先選擇購入不足之坪數，從而原告黃双得分得1樓之坪數仍顯有不足，故其多分而應為找補之坪數，應屬所分得之12樓部分，其找補金額應為每坪30萬元，即應找補4686000元（3000000元*15.62＝4686000元），然被告嗣卻以錯誤之計算，要求原告黃双得找補其7,913,034元，此亦有被告開立之發票二紙可稽（原證4），扣除其中無爭議之車位找補金668,990元，再加上露台陽台找補原告可分配之488,733元，合計被告尚應退還原告3,046,777元（計算式：7,913,034－668,990－4,686,000＋488,733＝3,046,777） 2、被告則以被告主張原告選得之新北市○○區○○街00號1樓面積33.33坪，超分11.52坪及樓上超分部分4.1坪共15.62坪，依103年11月7日協議書約定若雙方不能分配整數時，雙方同意以各宗土地應分得銷售坪4％以內依合約找補，超過4％則協議每坪新台幣52萬元之計價打九折後以新台幣52萬元（每坪）與地主互相找補，原告應付被告找補價金13,526,234元，超過原告已付8,156,034元，尚欠5,370,200元，自無不當得利云云置辯。

四、本件首應審酌原告黃双得主張被告應給付其2,558,044元，有無理由？

（一）系爭合建契約書第3條第2項約定：「房屋之分配，甲方由地面層往上分得55％坪數，乙方由15樓往下分得45％坪數，雙方同意以整戶分配為原則，若雙方不能分配整數時，由甲方優先選擇決定讓售或購入其不足之坪數（每坪單價1樓為以新臺幣60萬元，2樓為以新臺幣32萬元但4樓為以新臺幣29萬元，3樓及5樓至14樓為以新臺幣30萬元但15樓為以新臺幣32萬元為找補依據）。

甲乙雙方換屋時乙方須同意（每筆地號地主以一屋為原則）（本審卷第3-18頁）。

原告黃双得與被告合建而分得系爭房屋，並指定起造人為原告黃玉斯而分歸原告黃玉斯所有，而依雙方合建契約第三條第（二）項約定，原告黃双得所可分得之建物面積，係先由地面層往上分配，而原告黃双得可分配之建物面積為223.73坪，經分得新北市○○區○○路00巷00號1樓33.33坪、同路37巷16號3樓58.26坪、同路37巷18號10樓44.75坪、同路37巷18號12樓44.75坪、同路37巷16號12樓58.26坪，合計239.35坪（33.33坪+58.26坪+44.75坪+44.75坪+58.26坪＝239.35坪），亦即多分得15.62坪（239.35坪-223.73坪＝15.62坪）之事實為兩造所不爭執事項。

（二）103年11月7日協議書載明：「地主林崇嶽等人（以下簡稱甲方）所有土地坐落三重區三重埔段後埔小段9-31等地號以合併為三重區成功段677地號與茂金建設股份有限公司（以下簡稱乙方）合建地上15層地下3層之茂金金典工程，現已完工已給付給電，已可交屋。

依同意書第四項合建契約書第三條第二款，若雙方不能分配整數時，雙方同意以各宗土地應分得銷售坪4％以內依合約找補，超過4％則協議每坪新台幣52萬元之計價（打九折後每坪以新台幣52萬元與地主互相找補，係指2-15樓部分）立協議書人：建商：茂全建設公司、侯尹博。

地主：林崇嶽、黃獻鍾。」

（被證1），原告否認同意此協議書內容。

然查，訴外人黃獻鍾係原告黃双得之子，於系爭99年1月26日合建契約書（原證3）載明「黃双得代黃獻鍾」字樣，並於104年1月19日代理黃双得指定登記為所有權人之黃玉斯、黃盈欣、黃寶雲、湯玲玲、黃双得等簽立「合建房屋點交書」（見被證4）；

又證人黃双得（即原告）、黃獻鍾於本院104年7月15日審理時均證述系爭合建契約書（見本審卷第8-18頁，原證3）之地主係原告黃双得，本件合建比率為13.69％，黃獻鍾代理原告黃双得與被告簽訂系爭合建契約（原證3），且99年4月23日同意書（被證3）及103年11月7日協議書（被證1）之簽名真正等情，有本院104年7月15日言詞辯論筆錄在卷可按，足證，系爭99年1月26日合建契約書上「黃双得代黃獻鍾」字樣應係黃双得有委任黃獻鍾代理本件合建相關事項（含99年4月23日同意書及103年11月7日協議書）甚明。

（三）又系爭99年1月26日合建契約書第3條第2項約定：「房屋之分配，甲方由地面層往上分得55％坪數，乙方由15樓往下分得45％坪數，雙方同意以整戶分配為原則，若雙方不能分配整數時，由甲方優先選擇決定讓售或購入其不足之坪數（每坪單價1樓為以新臺幣60萬元，2樓為以新臺幣32萬元但4樓為以新臺幣29萬元，3樓及5樓至14樓為以新臺幣30萬元但15樓為以新臺幣32萬元為找補依據）；

系爭99年4月23日同意書約定：「合建契約書第三條第二款，若雙方不能分配整數時，雙方同意以各宗土地應分得銷售坪4％以內依合約找補，超過4％則依本棟建築任5戶與茂金建設（即被告）平均購買成交價90％買賣（以房地買賣書為準）。」

；

103年11月7日協議書約定：「依同意書第四項合建契約書第三條第二款，若雙方不能分配整數時，雙方同意以各宗土地應分得銷售坪4％以內依合約找補，超過4％則協議每坪新台幣52萬元之計價（打九折後每坪以新台幣52萬元與地主互相找補）」。

而查，系爭建案1樓合建總坪數159.28坪，全部由地主分得，被告並未分得，自無任5戶與茂金建設（即被告）平均購買成交價90％買賣（以房地買賣書為準）之問題，由99年4月23日同意書及103年11月7日協議書約定打九折後每坪以52萬元與地主互相找補，係指2-15樓部分已明。

所以，1樓部分，每坪以系爭99年1月26日合建契約書約定每坪單價1樓為以60萬元與地主互相找補；

2-15樓部分打九折後每坪以52萬元與地主互相找補為計算兩造依據。

（三）依民事答辯（二）狀附件2之系爭合建14筆地號使用淨面積表1件，原告黃双得全部地主合建比率13.69％，系爭建案1樓合建總坪數159.28坪，原告合建比率13.69％；

1樓及2樓以上全部合建總坪數2971.32坪*全部地主分屋比率55％*合建比率13.69％＝223.73坪；

其中系爭建案1樓合建總坪數159.28坪，全部由地主分得，被告並未分得，所以，系爭建案1樓全部地主均只能按合建比率取得，否則，會侵犯其餘地主分得權益，經查： 1、1樓找補金額部分：原告黃双得系爭建案1樓可分坪數為21.81坪（1樓合建總坪數159.28坪x合建比率13.69％＝21.81坪），原告黃双得分得新北市○○區○○路00巷00號1樓33.33坪，原告黃双得超分坪數11.52坪（分得坪數33.33坪-可分坪數21.81坪＝11.52坪），1樓部分，依前開說明，每坪以系爭99年1月26日合建契約書約定每坪單價1樓為以60萬元與地主互相找補，超分坪數找補金額為6,912,000元（超分坪數11.52坪x60萬元＝6,912,000元）。

2、2樓以上找補金額部分： （1）原告黃双得經分得新北市○○區○○路00巷00號3樓58.26坪、同路37巷18號10樓44.75坪、同路37巷18號12樓44.75坪、同路37巷16號12樓58.26坪，合計206.02坪（58.26坪+44.75坪+44.75坪+58.26坪＝206.02坪）。

（2）原告黃双得系爭建案2樓以上可分坪數為201.92坪（全部地主合建總坪數2971.32坪*全部地主分屋比率55％*合建比率13.69％-1樓可分坪數21.81坪＝201.92坪）。

（3）超分坪數4.1坪（分得坪數206.02坪-可分坪數201.92坪＝4.1坪） （4）超分坪數4.1坪，依前開說明，應分得銷售坪4％以內依合約找補，超過4％則協議每坪52萬元之計價，因可分坪數4％即8.08坪，系爭99年1月26日合建契約書第3條第2項約定3樓及5樓至14樓為以30萬元為找補依據，超分坪數2樓以上找補金額為1,230,000元（超分坪數4.1坪x30萬元＝1,230,000元）。

然此部分係以每坪30萬元為找補依據，縱使99年4月23日同意書及103年11月7日協議書無效，亦不影響找補金額，併此敘明。

3、依被告104年6月23日答辯二狀計算書自認4樓、露台、陽台等找補價金： （1）原告未選4樓部分：依合約第3條並未約定原告未選4樓部分應補差價，原告未選4樓，自不需補差價，被告主張原告應補差價274,977元，自不足採。

（1）原告未使用B2棟2F露台部分：依合約第3條第3項第1款約定B2棟2F露台使用權每坪需支付8萬元，價金由地主依持分比率分配，被告找補價金予原告229,992元（每坪8萬×露台21坪×原告合建比率13.69％＝229,992元）。

（2）原告未使用1F陽台部分：依合約第3條第3項第2款約定若1F陽台能登記產權時則需由緊臨之住戶價購使用，價格同1F1/3（即每坪20萬），被告找補價金予原告258,741元（每坪20萬×陽台9.45坪×原告合建比率13.69％＝258,741元）。

（3）原告未使用B2棟2F露台及1F陽台部分，被告找補價金予原告合計488,733元（229,992元＋258,741元＝488,733元）。

4、原告尚應給付被告車位找補金668,990元，為兩造所不爭執事項。

5、原告黃双得應給付被告找補金額合計為8,322,257元（1樓找補金額6,912,000元+2樓以上找補金額1,230,000元+車位找補金668,990元-原告未使用B2棟2F露台、1F陽台被告找補價金予原告488,733元＝8,322,257元）。

6、原告黃双得於104年1月19日分別給付被告土地款、房屋款找補金額各5,143,472元、2,769,562元，合計7,913,034元，有被告開立統一發票兩張為證（見本審卷第19頁，原證4），為兩造所不爭執事項，尚不足清償其應給付找補金額8,322,257元，尚欠找補金額409,223元（原告黃双得應給付被告找補金額8,322,257元-原告黃双得已給付被告找補金額7,913,034元＝原告尚欠找補金額409,223元），被告並無顯超收找補金額之情形，原告黃双得主張被告尚應退還原告3,046,777元，並無理由。

五、本件首應審酌原告黃玉斯主張被告應將系爭分得1樓遷讓交還原告黃玉斯及按月給付原告黃玉斯5萬元，有無理由？

（一）訴外人黃獻鍾於104年1月19日代理黃双得指定登記為所有權人之黃玉斯、黃盈欣、黃寶雲、湯玲玲、黃双得等簽立「合建房屋點交書」（見被證4），即系爭1樓被告占用作為接待及銷售中心使用，此亦有現場照片可稽（原證2），其餘4間均已點交完畢，並為兩造所不爭執事項。

（二）然系爭99年1月26日合建契約書第3條第1項約定：「下列相關找補於交屋時同時清算」，依前開說明，原告尚欠被告找補金額共409,223元，因除系爭1樓外，其餘4間均已點交完畢，所以，原告尚未給付被告找補金額共409,223元前，依系爭99年1月26日合建契約書第3條第1項約定，被告自得拒絕交還系爭1樓，原告黃玉斯主張被告應將系爭分得1樓遷讓交還原告黃玉斯及按月給付原告黃玉斯5萬元，均無理由。

六、從而，原告請求：「1、被告應將坐落新北市○○區○○段0000○號，門牌新北市○○區○○路00巷00號之房屋遷讓交還原告黃玉斯，並自104年1月1日起至遷讓交還該房屋之日止，按月給付原告黃玉斯42,000元。

2、被告應給付原告黃双得3,046,777元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」

，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。

七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
民事第一庭 法 官 張谷輔
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
書記官 林惠敏