臺灣臺北地方法院民事-TPDV,100,簡上,262,20110906,1

臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第262號
上 訴 人 劉金安
被上訴人 遠百企業股份有限公司
法定代理人 徐旭東
被上訴人 遠百企業股份有限公司景美分公司
法定代理人 葉長信
上二人共同
訴訟代理人 王詩瑋律師
黃建隆律師
複代理人 黃貞季律師
參 加 人 台北市景美民生市場管理委員會
法定代理人 林郁城
訴訟代理人 高瑞錚律師
陳在源律師
張梅音律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國100年4月12日本院新店簡易庭99年度店簡字第1160號第一審判決，提起

上訴，本院於中華民國100年8月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
參加程序費用由參加人負擔。

事實及理由
壹、程序方面：
按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。
又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人，或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益；
反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。
查參加人台北市景美民生市場管理委員會主張其係經景美民生市場全體業主之授權，將景美民生市場地下樓、1樓、2樓店鋪及攤位續租予被上訴人遠百企業股份有限公司（下稱遠百公司），而上訴人卻以租期屆滿為由，向被上訴人遠百公司及遠百企業股份有限公司景美分公司（下稱遠百景美分公司）請求返還租賃物，被上訴人遠百公司及遠百景美分公司如受不利之判決，將可能使參加人負有違約責任之不利益，勢必影響參加人之權利，是本件訴訟結果對參加人自有法律上利害關係，參加人聲明參加本件訴訟，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：上訴人為門牌號碼為臺北市○○區○○街30巷12號2樓、權利範圍318/77585（下稱系爭房屋）之所有權人，而包含上訴人在內之景美民生市場全體業主授權參加人與被上訴人遠百公司於民國89年2月25日簽訂景美民生市場租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租賃標的物為臺北市○○區○○段5小段347、348、348-4、348-5地號土地，及其上建物即門牌號碼臺北市○○區○○街30巷12號1樓、2樓、地下樓及其附屬之水電設備、消防設備、電梯樓梯隔間及其他共同使用部分面積（下稱系爭租賃標的物），租賃期間自89年9月1日起至99年8月31日止，系爭租賃契約租期屆滿後，參加人與被上訴人遠百公司雖於98年12月間再度簽訂景美民生市場租賃契約（下稱系爭續租契約），將租賃期間延長為自99年9月1日起至109年8月31日止，然上訴人並未同意與被上訴人遠百公司續約，亦未另行授權參加人簽訂系爭續租契約，而系爭租賃標的物之各共有人於購買時已有分管協議，自無民法第820條第1項規定之適用，是該系爭續租契約自對上訴人不生效力。
又系爭租賃契約既已終止，被上訴人遠百公司自應將系爭房屋返還予上訴人，並應按月給付上訴人相當於租金之不當得利，而被上訴人遠百景美分公司為系爭房屋之占用人，自應與被上訴人遠百公司共同將系爭房屋返還予上訴人。
再者，依系爭租賃契約第5條約定，應每年調漲租金6％，惟被上訴人遠百公司自95年3月1日起至99年8月31日止，並未依約調漲給付，而上訴人僅授權參加人簽訂系爭租賃契約，並未授權參加人有調降租金之權限，是被上訴人遠百公司自95年3月1日起至99年8月31日止，共計短付應分配予上訴人之租金新臺幣（下同）72,340元。
爰依民法第455條規定請求被上訴人遠百公司及遠百景美分公司將系爭房屋返還予上訴人，被上訴人遠百公司並應自99年9月1日起至交屋日止按月給付7,803元及短付租金72,340元予上訴人。
二、被上訴人則以：上訴人為系爭租賃標的物之共有人之一，因系爭租賃標的物之共有人多達300餘人，全體共有人乃授權參加人與被上訴人簽訂租約並處理相關租賃事宜。
參加人於98年7月25日召開臺北市景美民生市場管理委員會第10屆第1次業主大會，決議通過授權參加人與被上訴人遠百公司簽訂系爭續租契約，上訴人有出席上開業主大會，並未就決議內容表示反對或異議，況且出租行為係屬共有物之管理行為，上開業主大會之決議已符合民法第820條第1項之規定，不論上訴人是否同意續租，均應受系爭續租契約之拘束，被上訴人遠百公司既為系爭房屋之承租人，自屬有合法占有權源，上訴人請求被上訴人遠百公司及遠百景美分公司返還系爭房屋，自無理由。
再者，被上訴人遠百公司曾與參加人協議調降租金，參加人已就調降租金事宜召開業主大會，上訴人已簽名報到出席該次業主大會，並未表示反對，是租金支付條件已有變動，非如上訴人所稱每年應調漲6％，是被上訴人遠百公司自無短付租金之情事；
而參加人歷年來均依系爭租賃契約第6條規定，均定期發函予被上訴人遠百公司，被上訴人遠百公司則依來函所附之租金分配表撥付租金予上訴人及其他出租人，上訴人歷年來均無異議，顯見上訴人已同意調降租金協議，上訴人主張被上訴人遠百公司未每年調漲租金6％，而有短付租金之情事，亦無理由等語，資為抗辯。
三、參加人參加意旨略以：參加人於98年7月25日召開臺北市景美民生市場管理委員會第10屆第1次業主大會，經全體出席業主無異議通過授權參加人與被上訴人遠百公司簽訂系爭續租契約，上訴人有出席上開業主大會，並未就決議內容為反對或表示異議，應認上訴人已同意授權參加人簽訂系爭續租契約，況且上開業主大會之決議已符合民法第820條第1項之規定，參加人代表全體業主與被上訴人遠百公司簽訂系爭續租契約，自屬合法有據。
又系爭租賃契約存續期間遭逢SARS、國際金融風暴等簽約時不可預料因素，經被上訴人遠百公司請求調降租金後，參加人即於95年2月18日召開臺北市景美民生市場管理委員會第8屆第3次業主大會，決議同意調降租金，上訴人亦有出席上開業主大會，並未表示反對，應認上訴人已同意調降租金。
嗣被上訴人遠百公司依調降租金決議繼續撥付租金，上訴人亦已按期收受無誤，歷年來均無異議，是被上訴人遠百公司並無短付租金之情事。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴到院，並聲明：㈠原判決廢棄；
㈡被上訴人遠百公司及遠百景美分公司應將系爭房屋全部遷讓交付予上訴人，暨被上訴人遠百公司應自99年9月1日起至交屋日止，按月給付上訴人7,803元。
㈢被上訴人遠百公司應給付上訴人72,340元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被上訴人及參加人則聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠上訴人為臺北市○○區○○段5小段901建號即門牌號碼為臺北市○○街30巷12號2樓房屋，權利範圍318/77585（即系爭房屋）之所有權人（原審卷第13、14頁）。
㈡上訴人及其他景美民生市場之全體業主授權參加人與被上訴人遠百公司於89年2月25日簽訂系爭租賃契約，租賃標的物為臺北市○○區○○段5小段347、348、348-4、348-5地號土地，及其上建物即門牌號碼臺北市○○區○○街30巷12號1樓、2樓、地下樓及其附屬之水電設備、消防設備、電梯樓梯隔間及其他共同使用部分面積（即系爭租賃標的物），租賃期間自89年9月1日起至99年8月31日止（原審卷第5至8頁）。
㈢參加人98年7月25日舉行臺北市景美民生市場管理委員會第10屆第1次業主大會，業主大會決議通過授權參加人與被上訴人遠百公司簽訂系爭續租契約；
而上訴人有出席該次業主大會（原審卷第30至69頁）。
㈣參加人與被上訴人遠百公司於98年12月間再度簽訂系爭續租契約，將租賃期間延長為自99年9月1日起至109年8月31日止（原審卷第72、73頁）。
㈤上訴人於99年8月20日以文山景美郵局第383號存證信函，通知被上訴人及參加人，被上訴人若逾期未與上訴人簽訂新約，則應將系爭房屋返還予上訴人，而參加人在未取得上訴人授權前不得代表上訴人出租系爭房屋（原審卷第9頁）。
六、得心證之理由：
本件上訴人起訴主張其為系爭房屋之所有權人，為系爭租賃標的物之共有人之一，上訴人雖授權參加人與被上訴人遠百公司於89年2月25日簽訂系爭租賃契約，然系爭租賃契約租期屆滿後，上訴人並未同意與被上訴人遠百公司續約，亦未另行授權參加人簽訂系爭續租契約，是系爭續租契約對上訴人自不生效力，而被上訴人遠百景美分公司為系爭房屋之占用人，自應與被上訴人遠百公司共同將系爭房屋返還予上訴人，又依系爭租賃契約第5條約定，應每年調漲租金6％，惟被上訴人遠百公司自95年3月1日起至99年8月31日止並未依約調漲給付，是被上訴人遠百公司共短付應分配予上訴人之租金72,340元，爰請求被上訴人遠百公司及遠百景美分公司將系爭房屋返還上訴人，被上訴人遠百公司並應按月給付相當於租金之不當得利及短付租金，則為被上訴人及參加人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠上訴人是否受系爭續租契約所拘束？上訴人請求被上訴人遠百公司及遠百公司景美分公司返還系爭房屋，是否有理由？㈡系爭租賃標的物之共有人是否已決議調降租金？被上訴人遠百公司是否有短付租金之情事？茲分述如下：
㈠上訴人應受系爭續租契約所拘束，其請求被上訴人遠百公司及遠百景美分公司返還系爭房屋，為無理由：
⒈按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；
但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，98年7月23日施行之民法第820條第1項定有明文。
該條修正之立法目的在於促使共有物有效利用，而立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，爰予修正。
而所謂「除契約另有約定外」，係指共有人就共有物之管理，另以契約約定應以共有人較低或較高表決權數之同意行之而言，並非指共有人另有分管協議存在，是系爭租賃標的物是否有分管協議，均不影響共有人就共有物之管理得以上開多數決方式同意之規定；
上訴人主張因系爭租賃標的物之共有人間有分管協議存在，自不適用民法第820條第1項規定，容有誤會。
又系爭租賃標的物之全體共有人為管理台北市景美民生市場而成立台北市景美民生市場管理委員會，並定有台北市景美民生市場管理委員會組織章程（下稱系爭組織章程），系爭組織章程第11條原規定：「委員會決議原則上均以過半數之出席及出席人員過半數之同意為之。
但業主大會報到業主已達三分之一以上者，經出席業主二分之一同意即得開會，並得決議。」
（原審卷第38頁），嗣參加人於97年7月26日召開台北市景美民生市場第9屆第2次業主大會，決議將該條規定修正為：「委員會會議之決議應有過半數委員以上出席，以出席人數二分之一同意為之，但業主大會報到業主已達三分之一以上者，經出席業主二分之一同意即得開會，並得決議。
為維護市場354單位業主權益保障，就市場之出租事宜，召開業主大會應有（地下樓、一、二樓）所有權人三分之二以上或所有權面積比例合計三分之二以上出席，始得開會。
其決議及授權事項應以出席人數四分之三以上或所有權比例占四分之三以上同意行之，本市場管委會即可依決議或被授權事項就地下樓、一、二樓全部面積對外簽訂租賃契約。」
，有該次業主大會會議紀錄及修正條文對照表在卷可稽（原審卷第39頁反面、第48頁至第50頁），是系爭租賃標的物之全體共有人就系爭租賃物之出租行為，已有特別約定，則參加人得否將系爭租賃標的物續租予被上訴人遠百公司，自應適用系爭組織章程第11條第2項之特別規定，而不應適用民法第820條第1項之規定。
⒉經查，系爭租賃標的物之地下樓、1樓、2樓分別各有44名、108名、201名共有人（原審卷第41至48頁），總計為353名共有人，而參加人於98年7月25日召開台北市景美民生市場第10屆第1次業主大會，該次業主大會第四案案由為：「遠百愛買公司有意續租本市場，請大會全體業主同意續租，並授權第十屆管委會簽訂出租契約書案。」
，而該次業主大會中，地下樓、1樓、2樓共有286名業主出席，該議案經出席業主以舉手表決一致通過，會議紀錄亦記載：「一、本案經主席再詳細說明和討論及清點出席人數共計286人出席，超過全體業主四分之三以上出席，且其持份面積亦超過四分之三以上，符合決議規定。
二、大會以舉手表決一致通過授權委由本會第十屆管理委員會與遠百愛買公司簽訂續租契約書等。」
，有該次業主大會出席簽到簿及會議紀錄附卷足憑（原審卷第62頁至第69頁），是該次業主大會業已符合系爭組織章程第11條所定經所有權人三分之二以上出席、出席人數四分之三以上同意，則依系爭組織章程第11條第2項規定，參加人自得就系爭租賃標的物與被上訴人遠百公司簽訂系爭續租契約，系爭續租契約自應對包含上訴人在內之全體共有人發生效力。
是以，系爭續租契約之承租人被上訴人遠百公司及系爭租賃標的物之現在占有人被上訴人遠百景美分公司係基於有效合法成立之系爭續租契約占有系爭房屋，上訴人請求被上訴人遠百公司及遠百景美分公司將系爭房屋返還上訴人，並請求被上訴人遠百公司自99年9月1日起至交屋日止按月賠償上訴人7,803元，洵屬無據，應予駁回。
㈡系爭租賃標的物之共有人已決議調降租金，被上訴人遠百公司並無短付租金之情事：
經查，參加人與被上訴人遠百公司於89年2月25日簽訂之系爭租賃契約第5條雖約定每年調漲租金6％（原審卷第103、104頁），然期間因遭逢SARS、金融風暴等因素，被上訴人遠百公司因而要求調降租金，參加人即於95年2月18日召開台北市景美民生市場第8屆第3次業主大會，而該次業主大會召開時，系爭組織章程第11條尚未修正，自應適用97年7月26日修正前之規定，是有關景美民生市場之事務，僅須經業主三分之一以上出席，出席業主二分之一以上同意，即得決議（原審卷第38頁）。
再查，該次業主大會討論提案第一案案由為：「遠百企業有限公司來函要求租金調降案」，而該次業主大會中，地下樓、1樓、2樓共有278名業主出席，該議案經出席業主以舉手表決一致通過，會議紀錄亦記載：「大會舉手表決獲大多數人支持同意本會所提如說明，一、二樓調降百分之十，地下樓調降百分之十六通過（自九十五年三月一日起請領租金實施）。」
，而上訴人亦有出席該次業主大會，有該次業主大會出席簽到簿及會議紀錄附卷可稽（本院卷第78頁至第86頁）。
參以，證人阮明風於100年8月25日到庭具結證稱略以：「在遠百公司來函後，管委會已經開了多次會議討論調降租金比例，之後再送到業主大會決議，有出席95年2月18日台北市景美民生市場第8屆第3次業主大會，該次業主大會有幾個人說不要調降那麼多，但後來還是無異議通過，上訴人當時也沒有表示反對。」
等語（本院卷第96頁、第96頁反面），證人張壽福亦於同日到庭具結證稱：「有出席95年2月18日台北市景美民生市場第8屆第3次業主大會，該次業主大會是討論遠百公司要求調降租金案，當時因為SARS沒有生意，所以遠百公司才要求調降租金。
該次業主大會討論過程中，大家也認同景氣不好要調降，但希望幅度能降低，後來經過委員解釋，大家認為沒有人租更糟，所以接受委員建議，通過調降租金案。
該次業主大會印象中沒有看到上訴人，起來發言表示意見者也沒有上訴人。」
等語（本院卷第97頁、第97頁反面），又證人王龍華於原審亦到庭具結證稱略以：「租金調降部分，有參考遠百公司提出之營業報表，且經過三家公正估價公司，計算當時合理的租金，才作成決定提報業主大會討論，在該次業主大會討論時，有人提出意見，管委會綜合大家意見後，有達成調降租金之決定，會議上沒有人反對調降租金，原告（即上訴人）也沒有表示反對，原告有簽名報到，但沒有辦法確認原告是否在場參加討論。」
等語（原審卷第224頁），足見上訴人確有簽名報到參與第8屆第3次業主大會，關於調降租金案並未表示反對或發表任何意見。
是該次業主大會業已符合97年7月26日修正前系爭組織章程第11條所定經全體業主三分之一以上出席、出席業主二分之一以上同意，則依系爭組織章程第11條規定，參加人與被上訴人遠百公司自得就系爭租賃契約達成調降租金之協議，該調降租金案自應對包含上訴人在內之全體共有人發生效力，則上訴人再主張被上訴人遠百公司自95年3月1日起至99年8月31日止有短付租金之情事，即難謂有據。
是以，上訴人請求被上訴人遠百公司給付短付租金72,340元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即無理由，應予駁回。
七、綜上所述，台北市景美民生市場第10屆第1次業主大會決議與被上訴人遠百公司簽訂系爭續租契約已符合系爭組織章程第11條第2項之規定，上訴人應受系爭續租契約所拘束，其請求被上訴人遠百公司及遠百景美分公司返還系爭房屋，即屬無據；
又台北市景美民生市場第8屆第3次業主大會決議調降租金已符合97年7月26日修正前系爭組織章程第11條之規定，該調降租金案自應對包含上訴人在內之全體共有人發生效力，是被上訴人遠百公司並無短付租金之情事，上訴人主張被上訴人遠百公司有短付租金之情事，亦屬無據。
從而，上訴人依民法第455條規定，請求：㈠被上訴人遠百公司及遠百景美分公司應將系爭房屋全部遷讓交付予上訴人，暨被上訴人遠百公司應自99年9月1日起至交屋日止，按月給付上訴人7,803元；
㈡被上訴人遠百公司應給付上訴人72,340元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。
原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 6 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 胡宏文
法 官 林怡伸
以上正本係照原本作成。
本件不得再上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 6 日
書記官 楊雅雯