臺灣臺北地方法院民事-TPDV,98,簡上,369,20100608,1

臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第369號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
周春櫻律師
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 薛銘鴻律師
林麗芬律師
上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國98年3月27日本院臺北簡易庭97年度北簡字第3488號第一審判決提起上訴，本院於民國99年5月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造上訴均駁回。

第二審訴訟費用由兩造各自負擔。

事實及理由上訴人即被上訴人甲○○主張：㈠坐落臺北市○○區○○段五小段0162地號土地為兩造與其他訴外人等共有，坐落該處地上物建號01270號至01277號房屋共8戶，為四層樓雙併公寓式建築，其中建號01275號，門牌號碼臺北市○○區○○里○○鄰○○○路○段16巷10號3樓房屋乃甲○○所有，坐落同地段，建號01276號，門牌號碼臺北市○○區○○里○○鄰○○○路○段16巷10號4樓房屋則為被上訴人即上訴人丙○○所有，該棟房屋之屋頂平台則為全棟住戶所共有，並為災害逃生避難場及公寓公共水塔等設置處所。

詎丙○○未經全體住戶同意，竟於四樓通往頂樓屋頂平台之木門擅自加設門鎖，阻絕其他住戶進出屋頂平台，更於屋頂平台原舊有違建旁，通往公共水塔之通道上，擅自增建頂蓋，並設置鐵門、塑合門，致1至3樓住戶無法使用該共有通道，雖甲○○屢次請求改善並聲請調解，丙○○均拒不出席進行調解。

系爭屋頂平台既為全體共有人所共有，丙○○未經其他共有人同意，即不得任意加以占有獨自使用，丙○○上開行為即屬侵害其他共有人之權利等情，其聲明為：⒈丙○○應將坐落臺北市○○區○○段五小段0162地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○里○○鄰○○○路○段16巷10 號4樓通往頂樓屋頂平台，如原判決附圖所示編號乙1木門上之加設門鎖一具拆除。

⒉丙○○應將坐落臺北市○○區○○段五小段0162地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○里○○鄰○○○路三段16巷10號4樓通往頂樓屋頂平台如原判決附圖所示編號乙2（即鐵門、塑合門）、乙3（塑合門）、乙4 （木門），及圖面標示之洗臉台、蓮蓬頭、抽水馬桶部份拆除，並於拆除後將原判決附圖所示編號甲（走道）23.79平方公尺清空後返還甲○○及其他全體共有人。

㈡對丙○○抗辯所為之陳述：⒈本件兩造無分管協議，丙○○主張分管協議存在之使用同意書縱認屬實，亦係丙○○之前、前手宋寶貴與公寓原始建築人嚴士傑間之債權契約。

無從據此認定原始建築人嚴士傑出售其他樓層房屋予他買受人時，均有與全體其他樓層買受人特約屋頂平台專用權專屬四樓管理使用。

依司法院大法官會議釋字第349號解釋，認為於應有部分受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形時，受讓人可不受讓與人所訂分管契約之拘束，是丙○○既未舉證證明其他樓層買受人有與嚴士傑特約或可得而知前揭特約情形，則系爭房屋前手所為契約效力應僅及於前手間，無從逕行約束上訴人或其他受讓人。

丙○○與其前手林豐珠所定不動產買賣契約，通篇均無屋頂平台專用權之相關記載，亦無論及前手嚴士傑、宋寶貴間使用同意書之隻字片語。

此攸關丙○○四樓買賣標的物權利之買賣契約，尚且未特約屋頂平台專用權或分管同意情事，則舉重以明輕，實難推斷其他樓層買受人有可得而知悉前揭使用分管約定情形益明。

甲○○縱未就丙○○之違法行為有任何之反對表示，然丙○○並未舉證甲○○有何表示行為或事實行為間接表示出其同意之意思，自不得將甲○○之沈默解釋成默示同意之意思表示。

又公共費用分擔與頂樓分管專用乃不同議題，自不得將之混為一談，執為本件分管依據。

⒉退步以言，縱認嚴士傑與宋寶貴73年所定之使用同意書乃分管協議，且該分管協議得拘束後手，然其分管協議之範圍應僅限於該使用同意書所載「閣樓」部份，或不變更分管當時頂樓用途而為管理使用。

該同意書分管協議內容既限於使用權，任何變更屋頂用途或性質之逾越行為，均違反分管協議。

訴外人林豐珠封閉走道將之納為室內，並建置浴廁行為已達變更用途、性質程度，自非同意書所載使用範疇甚明，於全體共有人權利自有所妨害。

丙○○繼受林豐珠違法變更用途狀態，自亦屬逾越分管範圍，甲○○自得排除該違背分管之狀態。

⒊依證人林豐珠於97年12月24日到庭證述可知浴廁係林豐珠購入後加建，已逾越原同意書之分管內容，而達變更性質或用途之程度；

又四樓通往屋頂平台之木門，原僅設有喇叭鎖，丙○○未經其他共有人同意加設鎖具之行為，自屬違法。

雖丙○○擬將加設鎖具之鑰匙交付予甲○○，惟此亦無解於前揭未經同意加設門鎖在先之違法事實，仍應將該加設門鎖拆除，回復原共有狀態。

⒋按各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文。

系爭浴廁雖為林豐珠所建，惟丙○○已由林豐珠繼受事實上處分權，上訴人仍得訴請其拆除。

丙○○或林豐珠占用或興築超過原同意書所示建物部份，乃違背分管協議所為之建築，自己侵害全體共有人之權利，上訴人依上開規定，請求拆除乃為權利之正當行使，自非權利濫用。

丙○○雖將自來水表移位，然就其違背分管內容所占有使用浴廁等侵害全體共有人權利之狀態仍未排除，上訴人自仍得訴請拆除俾維正當權利。

丙○○則以：㈠緣坐落臺北市○○區○○段五小段162地號土地上之4層建物為65年7月6日登記之老舊建物（下稱系爭建物），建物結構為雙併式4層樓住宅。

系爭建物10號1樓至3樓本登記為嚴士傑所有、4樓登記為李鳳鸞所有，李鳳鸞與嚴士傑為同一家人，嗣同棟12號4樓之房地所有權人李鳳鸞、嚴士雄及10號4樓之所有權人李鳳鸞於73年5月23日分別出賣12號及10號4樓暨屋頂閣樓予張秋菊、宋寶桂，此觀渠等買賣契約載「台北市○○○路○段16巷10號4樓（買方宋寶桂）、台北市○○○路○段16巷12號4樓（買方張秋菊），右貳戶均包括屋頂閣樓出售在內」即明，正因有買賣標的包含屋頂增建物，故李鳳鸞、嚴士傑（嚴士傑原為10號1樓至3樓之建物所有權人）於73年6月2日出具「使用同意書」，略謂「10號及12號4樓及頂樓閣（及4樓頂）之所有權及使用權全部出售予買受人，並完全同意由買受人全權使用，其他人不得主張任何權利。

」，上開「閣樓」之定義，依建築技術規則建築計施工編第1條第17項規定為「在屋頂內之樓層，樓地板面積在該建築物建築面積三分之一以上時，視為另一樓層。」

足徵系爭建物4樓屋頂增建物早於73年間李鳳鸞出賣時即存在，並已由系爭10號4樓之出賣人約定買受人專用，宋寶桂嗣於73年11月3日出賣予林豐珠，再由林豐珠於75年7月5日轉賣予甲○○，故系爭4樓屋頂之增建物於甲○○買受前即存在，迄今已逾22年。

㈡依內政部64.8.20台內營字第642915號函，第20條規定「六樓以上之集合住宅（公寓）方屬公共地區」，又依內政部68.5. 21台內營字第017675號函規定「鐵門之裝設係屬私權範圍」，故四樓頂，既非法定之公共地區亦非避難平台。

㈢通往水塔唯有走前面上方，與不鏽鋼門、塑合板門、頂蓋（遮雨棚）毫不相干，拆除這些照樣無法上水塔，水塔是在五樓頂的中央，10號12號共用，水塔後方全被鐵欄杆圍住，兩戶相同，皆無法從後方上水塔，甲○○非常清楚，竟做不實指控。

頂蓋及舊有房子旁的走道，在77年建管處人員來勘測過，皆屬於室內，包含在舊有既成違建範圍內加課房屋稅包含L型走道在內，十多年前將鐵欄杆換成不銹鋼，旁邊圍繞塑膠浪板換成PC版，頂蓋（遮雨）塑膠浪板換成薄烤漆板，只是修繕並未加建，至於不鏽鋼門及塑合板門市早已存在的浴廁門，並無增設。

75年6月丙○○向林豐珠購得四樓，價款新臺幣（下同）330萬元，同年約11月甲○○向林豐珠弟弟購得三樓，價款285萬元，在當年下半年房價已飆漲，三樓能如此低價買到，是事先已知無頂樓使用權，四樓要爬的高又無電梯，且易有漏水現象，不應房價高於三樓，主因是有頂樓可用，此由「公電輪值付費表」、「水塔清洗輪值表」，均可明顯看出丙○○向來負擔二戶（即4樓、4樓頂）應分攤之費用及義務，苟4樓頂非歸丙○○分管，丙○○又何須支付4樓頂之費用，甲○○明知4樓頂歸丙○○專用，此亦符合65年舊有建物之社會習慣。

㈣依證人林豐珠於97年12月24日到庭證述可知丙○○之前手林豐珠享有4樓屋頂之專用權，並將4樓及4樓屋頂之專用權轉賣予丙○○，其範圍包括4樓頂之全部（含走道、花園平台），反觀，甲○○之10號3樓房屋則於75年11月20日向林吳金花買得，按林吳金花為系爭10號4樓前手林豐珠之媽媽，買賣價金並由林豐珠收受，甲○○自知悉丙○○之前手林豐珠享有4樓屋頂之專用權，並將4樓及4樓屋頂之專用權轉賣予丙○○，林吳金花於轉賣系爭10號3樓房屋予甲○○時，甲○○之先生曾至10號4樓屋頂查看詢問丙○○，早知悉丙○○就系爭屋頂享有專用權。

㈤本件現行住戶間雖未訂立書面分管契約，惟分管契約不以立書面為必要，即使共有人之默示意思表示亦包括在內，甲○○雖非上開使用權同意書之當事人，然就該分管協議已處於知悉或可得知悉之狀態，業如前述，參以丙○○實際上使用10 號4樓屋頂已逾22年，甲○○於75年間買受同棟10號3樓迄今亦22年，同棟10號2樓之蔡金貴於77年間買受至今20年，同棟10號1樓之盧國勳於75年間買受迄今22年，有建物登記謄本可稽，以區分所有權人間居住同棟至少20年觀之，各1至4樓區分所有權人間均互相容忍，未予干涉，應認同棟共有人間早有默示分管協議存在，甲○○自應受分管協議之拘束。

㈥系爭建物為65年7月6日登記之老舊建物，並無公寓大廈管理條例之適用，甲○○引用公寓大廈管理條例第16條、第7條第5款之規定，委無足採。

又本棟為4層建物，非屬供公眾使用之建築物，依建築技術規則建築設計施工編第99條規定本無須設置屋頂避難平台，既非避難平台，即非作逃生用，難謂丙○○將通往屋頂平台之樓梯口設置木門（即原判決附圖所示編號乙1部分），有違反屋頂平台之使用目的。

本棟建物，各層均於其陽台處加裝鐵窗，如欲避免發生火災時難以逃生之情節，依比例原則，自應先拆除己家之鐵窗為優先，而非先拆除「不屬避難平台」通往4樓頂之木門。

復參以屋頂增建部分，曾於77年11月4日遭台北市政府工務局查報列管，苟認上開增建物有違反屋頂平台之使用方式，早經工務局拆除，而非僅查報列管。

丙○○使用系爭4樓屋頂迄今已22 年，同棟共有人間早有默示分管協議存在，甲○○自應受分管協議之拘束，此與丙○○是否違反屋頂平台之使用目的，乃屬二事。

尤以甲○○近日復向台北市建築管理處檢舉，建管處人員於97年12月5日曾至系爭建物4樓頂現場履勘，經詳看四周及83年前之空照圖，證明事實並非如甲○○所指述，故建管處人員認無須處理，足見本件並非新違建，縱依建築法規亦無須拆除。

㈦丙○○業於97年10月29日當庭欲交付通往4樓頂之鑰匙予甲○○，惟甲○○拒絕接受，鎖門係基於防盜目的，丙○○秉持信賴原則將鑰匙交付本棟之人，苟將4樓頂之門鎖拆除，豈非連本棟以外之人均可隨時進出，則防盜目的又何在，足徵，甲○○行使權利僅欲損害丙○○為目的。

甲○○請求實屬權利濫用，實無權利保護之必要，其聲明為：甲○○之訴駁回。

原審判命丙○○將坐落臺北市○○區○○段五小段0162地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○里○○鄰○○○路○段16巷10號4樓通往頂樓屋頂平台樓梯間，如原判決圖所示編號乙1木門上之加設門鎖一具拆除，駁回其餘之訴。

兩造各就其敗訴部分提起上訴，甲○○之聲明為：㈠原判決不利於甲○○部分廢棄。

㈡丙○○應將坐落臺北市○○區○○段五小段0162地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○里○○鄰○○○路○段16巷10號4樓通往頂樓屋頂平台如原判決附圖所示編號乙2、乙3、乙4及圖面標示之洗臉台、蓮蓬頭、抽水馬桶部分拆除，並於拆除後將原判決附圖所示編號甲（走道）23.79平方公尺清空後返還甲○○及其他全體共有人。

㈢丙○○之上訴駁回。

丙○○則聲明：㈠駁回甲○○之上訴。

㈡原判決不利於丙○○之部分廢棄。

㈢上開廢棄部分，甲○○於第一審之訴駁回。

甲○○上訴理由除引用原審書狀證據及陳述外，補稱：㈠丙○○無可舉證本棟建物之原始起造人顏士傑出售其他樓層房屋予其他買受人時，均有與其他買受人特約屋頂平台由4樓住戶管理使用，且觀諸丙○○與其前手林豐珠之不動產買賣契約，通篇均無屋頂平台專用權之相關記載，故本棟建物共有人間對於屋頂平台並無分管協議存在。

又沉默係單純的不作為，並非間接的意思表示，甲○○縱未就丙○○之違法行為表示反對，然仍不得將甲○○之沉默解為默示同意之意。

㈡縱認本件有分管協議存在，然分管協議範圍應僅限於73年6月使用同意書所載閣樓部分，或不應變更當時頂樓用途。

屋頂平台之構造設計應為景觀休閒、逃生避難、管線設施安置等使用，訴外人林豐珠於73年11月加建頂樓浴廁，顯非依屋頂平台之性質及構造而使用，有違平台使用目的而逾越使用權範圍，丙○○雖自林豐珠處受讓房屋及頂樓平台時浴廁設備已存在，然其存在難認為正當。

㈢訴外人林豐珠及丙○○興築、占有超過使用同意書所示建物部分，乃違背分管協議之增建，丙○○雖將水錶移位，然其占有使用浴廁等侵害共有人權利之狀態未排除，甲○○自得依民法第821條規定請求除去。

另本件共有物之管理狀態乃繼續的事實，為不真正溯及事項，則修正後之民法第820條第2、3項規定於本件即得適用，甲○○之請求並非權利濫用。

丙○○除引用原審書狀及陳述外，補稱：㈠原上訴人依分管協議使用屋頂平台為有權使用，甲○○及其他共有人之使用權限已受限，不得自由出入。

又系爭建物為65年7月6日登記之老舊建物，無公寓大廈管理條例之適用，且本棟4層建物非供公眾使用，依建築技術規則建築設計施工編第99條規定，無須設置屋頂避難平台（參內政部營建署97年5月2日營署建管字第0972907464號），是以本件屋頂平台非避難平台，亦不作逃生用。

㈡丙○○自前手林豐珠受讓4樓房屋及屋頂（含走道、花園平台）之專用權時，通往屋頂平台門即附有鎖具且上鎖，迄今已20餘年，本棟建物共有人間應存有默示分管契約，甲○○自應受拘束，此與丙○○是否違反屋頂平台之使用目的係屬二事，丙○○將屋頂平台門上鎖係本於合法占有權利。

再者，丙○○雖未拆除鎖具，然已提供鑰匙予其他區分所有權人（僅甲○○拒絕接受），此為防止宵小進入、避免屋頂平台遭滅失、毀損，為維持共有物現狀之保存行為，甲○○如接受門鎖鑰匙，即解除住戶使用水錶掣水筏裝置、消防逃生安全之問題，今甲○○拒絕接受鑰匙且請求拆除屋頂平台建物乃權利濫用。

㈢本棟建物共有人間分管契約自75年起存在至今20餘年，為民法物權修正施行前所發生之契約行為，基於信賴保護原則及維護法安定性原則，依民法物權編施行法第1條規定，本件無修正後民法第820條規定之適用。

得心證之理由：㈠查兩造分別為坐落台北市○○區○○段五小段0162號土地上建物門牌號碼台北市○○區○○里○○鄰○○○路○段16巷10號3樓（甲○○所有）、4樓（丙○○所有）之所有權人。

丙○○占有使用上開建物之屋頂平台及增建物，並於4樓通往頂樓屋頂平台之木門擅自加設門鎖等情，有建物登記謄本及照片數幀附卷可稽（見原審卷第10-14頁、第16-17頁），且為兩造所不爭執，應堪信為實在。

㈡甲○○主張丙○○未經全體住戶同意，於4樓通往頂樓屋頂平台之木門擅自加設門鎖，阻絕其他住戶進出屋頂平台；

並於屋頂平台原舊有違建旁通道上，擅自增建侵害甲○○等共有人之權益，請求丙○○拆除門鎖、增建部分，並將屋頂平台返還甲○○等共有人，為丙○○拒絕，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：⒈甲○○與丙○○及其他共有人間就系爭建物之屋頂平台是否有分管協議之存在？⒉丙○○占有屋頂平台如原判決附圖所示走道空間，是否違背分管協議內容而應予拆除走道內設置之洗臉台、蓮蓬頭、抽水馬桶、塑合門、木門、鐵門，並將走道清空返還甲○○及其他共有人？⒊如原判決附圖所示編號乙1木門上加設門鎖是否應予拆除？玆分述如下：⒈甲○○與丙○○及其他共有人間就系爭建物之屋頂平台應認有分管協議之存在。

⑴按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799條前段定有明文。

所謂共同部分，指大門、屋頂、地基、走廊、階梯等性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。

我實務及學界通說一致認樓房之樓頂平台不能為獨立的區分所有權客體，性質上又為全體住戶共同使用部分，即屬建築物之共同部分，依民法第799條規定，應推定為該樓房各區分建築物之所有人所共有。

一般而言，附屬設施等屬各區分所有人共有的共同部分，應由區分所有全體按照物的一般使用方法為非排他性的利用。

不過藉由專用使用權的設定，共同部分的一部亦得由特定的區分所有人作排他、獨占的使用收益。

在公寓大管理條例施行前，司法實務及學說原就承認區分所有建物之共同部分得設定專用使用權，如果某些共用部分並非區分所有建物在共同使用上所不可或缺，自無禁止之理。

屋頂平台、地下室、法定空地之設定專用，均屬我國常見實例。

雖依公寓大管理條例第7條第3款強行規定，屋頂平台應不能設定專用使用權，但依同條例第55條第1項規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備；

前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約，但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」

，在公寓大廈管理條例施行之前已取得建造執照的區分所有建物，依本條文規定不受溯及效力所及。

系爭建物係於65年間辦理建物第一次登記，有建物登記謄本可稽，其取得建造執照時間更早於登記前，自不受公寓大管理條例第7條限制，而得就建物共用部分約定為專用部分。

⑵第按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。

公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。

又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。

⑶次按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，此有最高法院93年度台上字第863號判決可資參照。

又共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。

惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。

例如：區分所有建築物之出賣人，保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，應視為保留專用權之默示承認。

又如共有人間實際上劃定使用範圍，對占有管領之部分予以容忍，對於他共有人之使用、收益未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。

（最高法院80年度台上字第1104號、83年度台上字第1282號、83年度台上字第1377號及87年度台上字第1359號判決可資參照）⑷經查，系爭建物10號1樓至3樓本登記為訴外人嚴士傑所有、4樓登記為訴外人李鳳鸞所有，李鳳鸞與嚴士傑為同一家人，嗣同棟12號4樓之房地所有權人李鳳鸞、嚴士雄及10號4樓之所有權人李鳳鸞於73年5月23日分別出賣12號及10號4樓暨屋頂閣樓予訴外人張秋菊、宋寶桂，李鳳鸞、嚴士傑（嚴士傑原為10號1樓至3樓之建物所有權人）於73年6月2日出具「使用同意書」，略謂「10號及12號4樓及頂樓閣（及4樓頂）之所有權及使用權全部出售予買受人，並完全同意由買受人全權使用，其他人不得主張任何權利。」

，宋寶桂嗣於73年11月3日出賣予林豐珠，再由林豐珠於75年7月5日轉賣予丙○○等情，業據丙○○陳述在卷，且提出建物登記謄本、不動產買賣契約書、使用同意書等為證，並經證人林豐珠於原審到庭結證：「（提示不動產買賣契約書影本）這是我本人簽的。

我把四樓的房子賣給被告（指丙○○）。

我賣給被告多少錢我忘了。

我賣四樓給被告。

我買來的時候四樓屋頂就已經加蓋，我賣給被告也是加蓋，我就是依原來的樣子賣給他。

房子有兩間，只有一邊有廁所，我為了租給學生，所以增建一個廁所。

我在走道邊加一個馬桶作為廁所。

走道兩邊用門圍起來。

我當時忘了用什麼材質作門，不是木板就是塑膠。

其他部分我都沒有增建。

我買來到賣給被告我忘了有多久。

大約一兩年左右。

我做了馬桶、水槽、及洗澡沖水的器具，這樣學生才能夠使用。

大概是這些，一般平常浴室該有的東西。

……有鑰匙，我給學生使用。

原本就有的門及鑰匙。

鑰匙是使用在喇叭鎖上。

我賣給被告時所有的鑰匙我都有交給被告，包括四樓進入五樓的鑰匙」等語明確（見原審卷第224-225頁），堪認系爭建物4樓屋頂平台早於73年間李鳳鸞出賣時即存在增建物。

又公寓大廈管理條例公布施行前，買受房屋不動產者，向有約定頂樓屋頂平台歸頂樓住戶使用之交易習慣。

而訴外人李鳯鷥於73年5月23日出售系爭建物4樓暨屋頂閣樓予宋寶桂，宋寶桂於同年11月3日出售林豐珠，林豐珠於75年7月5日轉售予丙○○時，除移轉屋頂平台增建物外，同時一併交付出入屋頂平台門戶鑰匙，供丙○○專有占有使用屋頂平台空間。

又上開頂樓增建物曾於77年間經台北市政府工務局建築管理處派員勘查列管准暫免拆除，有台北市政府工務局建築管理處函影本乙紙在卷可稽，且迄至甲○○提起本件訴訟前近二十餘年來，均未見任一區分所有權人干涉提出異議，依上開諸情以觀，足認系爭建物之他區分所有權人於買受房屋時，已有將系爭建物之屋頂平台保留予頂樓即4樓房屋所有人專用之默示承認，且就此項專用部分之使用、收益已經多年未予干涉，應認為系爭建物之各區分所有權人間已有默示之分管契約存在。

⑸甲○○雖主張其不知使用同意書約定內容，為善意的第三人，不受分管協議之拘束云云。

然查，購屋本屬生活中之大事，對於所欲購買之不動產現狀、周遭環境，自是仔細觀察而深入研究，是以甲○○於75年11月間購入系爭3樓房屋時，若謂對於系爭建物4樓屋頂平台已有增建物存在，不可能使用頂樓平台等情，毫不知情，實與常情有違而難以置信，從而，甲○○主張其為善意第三人，不受分管協議所拘束云云，尚難採信。

⒉丙○○占有屋頂平台如原判決附圖所示走道空間，並未違背分管協議內容，故不應予以拆除走道內設置之洗臉台、蓮蓬頭、抽水馬桶、塑合門、木門、鐵門，亦不應將走道清空返還甲○○及其他共有人。

⑴丙○○於系爭建物屋頂平台旁如原判決附圖所示走道空間設置有洗臉台、蓮蓬頭、抽水馬桶、塑合門、木門、鐵門等物品，並占有使用該空間乙節，業經原審會同台北市古亭地政事務所人員履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄，並經囑託台北市古亭地政事務所繪製有複丈成果圖在卷可稽，並為兩造不爭，堪信為真實。

⑵按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供吾人需要而言，而屋頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、水塔設置、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，共有人是否得為全體共有人之利益，本於所有權請求除去之，端視住戶該加蓋建物是否影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質。

查丙○○於其所有建物頂樓雖有搭建磚造平房及於走道空間設置木門、鐵門、塑合門及洗臉台、蓮蓬頭、抽水馬桶等設備，致該部分屋頂平台空間無法供其他住戶使用，但審理中丙○○已主動將同棟各樓層住戶使用水錶掣水筏設置地點移置至平台雨棚下，有照片可稽，將住戶需進出走道空間始得使用水錶掣水筏之問題解決，而系爭屋頂平台尚有其餘空間得作為火災避難場之用途，且丙○○所搭建之建物外觀尚稱美觀，並未與整棟建物有不協調或影響整棟建物景觀之情事，況增建外部亦有種植花草等美化屋頂平台景觀之管理使用方式，均有現場照片數幀可佐，自應認前開丙○○使用屋頂平台方式並未影響全棟建物之景觀及住戶之安全，而達變更通常樓頂平台用途之程度。

又甲○○既應受分管協議之拘束已如前述，不論丙○○使用走道空間內設置門戶、衛浴設備究屬前手林豐珠或丙○○本人所增建，其使用方式並未超出一般社會通常觀念所能接受之管理使用方式，亦未變更樓頂平台之通常用途，而對全體共有人之權利有所妨害，則丙○○依分管協議使用屋頂平台，為有權使用，而甲○○及其他共有人就系爭建物屋頂平台之所有權及使用權並已受限制，甲○○主張丙○○應將所占用屋項平台之走道空間內設置洗臉台、蓮蓬頭、抽水馬桶、塑合門、木門、鐵門拆除，並將走道面積清空返還甲○○及其他共有人，應非可取，不能准許。

⒊如原判決附圖所示編號乙1木門上加設門鎖應予拆除。

甲○○主張丙○○購入系爭4樓房屋後，將4樓樓梯間通往屋頂平台通道部分所設木門上自行加設鎖具乙具，為丙○○所不爭，並經原審至現場勘驗屬實，有原審勘驗筆錄及現場照片在卷可稽，復經原審囑託台北市古亭地政事務所測量後，製有複丈成果圖附卷足憑。

查建築法第77條第1項規定，建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。

而大樓屋頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶擅自在通往屋頂平台木門上加設鎖具予以封閉，客觀上已足影響同層樓其餘住戶之自由出入、使用水錶掣水筏裝置，甚或對於消防逃生安全造成阻礙，自不得單獨為之，此行為即屬侵害其他區分所有權人之權利，甲○○本於所有權請求除去其妨害，將鎖具拆除，即屬於法有據。

丙○○抗辯甲○○權利濫用云云，核不足取。

㈢又甲○○於本院主張本件共有物之管理狀態乃繼續的事實，為不真正溯及事項，則現行民法第820條第2、3項規定於本件即得適用云云。

惟查，現行民法第820條第2項係指共有人依同條第1項規定就共有物所定之管理顯失公平時，始有適用之餘地，此部分自應由甲○○負舉證責任。

本件自訴外人林豐珠於75年7月5日轉售丙○○至甲○○提起本件訴訟前近二十餘年來，均未見任一區分所有權人干涉提出異議，且本院已認定共有人就系爭建物屋頂平台部分已有默示之分管契約存在，亦非共有人依同條第1項規定就共有物所定之管理，自無現行民法第820條第2、3項規定適用之餘地。

綜上所述，系爭建物之區分所有權人就屋頂平台部分存在默示之分管協議，即由頂樓之所有權人即丙○○專用。

從而，甲○○依民法第767條、第821條之規定，請求丙○○將系爭建物之屋頂平台上如原判決附圖所示編號乙2（即鐵門、塑合門）、乙3（塑合門）、乙4（木門），及圖面標示之洗臉台、蓮蓬頭、抽水馬桶部份拆除，並於拆除後將編號甲（走道）23.79平方公尺清空後返還甲○○及其他全體共有人部分，為無理由，不應准許。

至甲○○請求丙○○將如原判決附圖所示編號乙1木門上加設鎖具拆除部分，為有理由，應予准許。

原審分就上開不應准許及應予准許部分，所為甲○○及丙○○敗訴之判決，經核均無違誤。

兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，均應駁回其上訴。

至兩造其餘攻擊防禦方法及其他事證與主張，核對本件判斷不生影響，無逐一論駁之必要，附此敘明。

據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 6 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 許紋華
法 官 林春鈴
法 官 陳文正
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 6 月 8 日
書記官 詹雪娥