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臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第532號
上 訴 人 丙○○○
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國98年7 月3日本院新店簡易庭98年度店簡字第725 號第一審判決提起上訴，本院於99年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命被上訴人給付超過新臺幣壹拾壹萬柒仟貳佰玖拾陸元，及自民國九十八年四月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之五十，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國96年12月29日與被上訴人簽訂房屋租賃契約，將其所有坐落臺北縣三重市○○○街150 巷5 號1 、2 樓及地下室房屋出租予被上訴人，約定租賃期間自97年1 月1 日起至98年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）56,000元，押租保證金15萬元。
因上訴人於租賃期間口頭告知其有意出售系爭房屋，被上訴人可隨時另覓處所搬遷，兩造乃約定於98年2 月28日終止系爭租約並交屋，被上訴人已於98年2 月底交還鑰匙，並將所挖窟窿回復原狀、將系爭房屋1 、2 樓全部清空、將系爭房屋用電容量回復為15瓩，同時於98年2 月13日向訴外人林王寶玉承租坐落臺北縣新莊市○○○路11號房屋，並於98年3 月5 日將所營之金巨插床有限公司（下稱金巨公司）遷至該處。
系爭租約業經兩造合意終止，上訴人持有被上訴人用以預支98年3 月份租金之支票即應返還被上訴人，原所受領之押租保證金15萬元亦應返還，爰提起本件訴訟請求上訴人給付被上訴人押租保證金15 萬 元，並將被上訴人所簽發，以金巨公司為發票人，以臺灣中小企業銀行化成分行為付款人，票據號碼：AW0000000 ，發票日：98年3 月1 日，金額：56,000元之支票返還被上訴人等語。
二、上訴人抗辯：㈠兩造並未約定於98年2 月28日終止系爭租約，被上訴人主張其已將金巨公司遷至臺北縣新莊市○○○路11號房屋，無法證明兩造有此合意，而於被上訴人片面終止租約之情形，上訴人仍得與之約定點交房屋，此亦無法推知系爭租約是否業經兩造合意終止，被上訴人就此有利於己之事實，既未舉證證明之，上訴人自無返還押租保證金及98年3 月份租金支票之義務。
㈡系爭租約係因被上訴人擬搬遷至他處，而於租賃期間片面終止，依系爭租約其他約定事項第4條：「未承租至契約期滿不能取回押租金」之約定，上訴人並無返還押租保證金之義務。
而被上訴人至98年3 月4 日仍未將系爭房屋連同鑰匙點交返還予上訴人，依系爭租約其他約定事項第7條：「租金按月計算，如遇零星日數時，亦按月計算之」之約定，被上訴人仍應給付98年3 月份之租金予上訴人，上訴人亦無返還系爭支票之義務。
㈢系爭租約其他約定事項第4條、第7條約定並未區分合意終止或一方終止，於合意終止之情形亦應一體適用，是縱認兩造已合意終止系爭租約，然被上訴人並未承租至租賃契約期滿，依上開第4條規定，上訴人仍無返還押租保證金之義務，而被上訴人於98年3 月4 日始搬遷點交完畢，依上開第7條約定，自98年3 月1 日至98年3 月4 日止之租金仍應以1個月之租金計算，上訴人亦無返還系爭支票予被上訴人之義務。
㈣縱認上訴人有返還押租保證金及系爭支票之義務，然被上訴人並未就系爭房屋改裝、毀損部分予以回復原狀，上訴人就被上訴人未回復原狀之部分，如：地下室機座拆除清運、疏通排水管道支管、幹管工程、修補系爭房屋1 樓、2 樓牆壁及清除水管廢除（包含清運垃圾）委請工程行估價，其費用計49,800元（25,000＋21,000＋3,800 ＝49,800）。
而因被上訴人未將系爭房屋予以回復原狀，上訴人無法將之另行出租他人，自98年2 月28日起迄今，已1 年2 月之久，上訴人受有租金損害計784,000 元（56,000×14＝784,000 ）。
此外，上訴人代被上訴人繳納系爭房屋98年5 月、7 月水費2,313 元，及復電費用1,948 元（1,149 ＋799 ＝1,948 ），並因被上訴人違約涉訟支出訴訟費、律師費計31,150元（3,150 ＋8,000 ＋20,000＝31,150）。
經計算，被上訴人應給付上訴人之回復原狀費用及損害賠償合計為869,211 元，上訴人自得以之與被上訴人起訴請求之206,000 元為抵銷，抵銷後，被上訴人已無款項可資請求。
三、本件經原審判決上訴人應給付被上訴人142,296 元，及自98年4 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應將被上訴人所簽發，以金巨公司為發票人，以臺灣中小企業銀行化成分行為付款人，票據號碼：AW0000000 ，發票日：98年3 月1 日，金額：56,000元之支票返還予被上訴人，而為上訴人部分敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服，該部分已告確定，並答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠上訴人於96年12月29日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，將其所有坐落臺北縣三重市○○○街150 巷5 號第1 、2 樓及地下室房屋出租予被上訴人，約定租賃期間自97年1 月1 日起至98年12月31日止，租金每月56,000元，押租保證金15萬元。
㈡兩造曾約定於98年2 月28日下午2 時30分點交房屋，因被上訴人正在拆卸天車，而改約定於98年3 月4 日交屋。
㈢被上訴人為預支98年3 月份租金，交付以金巨公司為發票人，以臺灣中小企業銀行化成分行為付款人，票據號碼：AW0000000 ，發票日：98年3 月1 日金額：56,000元之支票，該支票經上訴人提示未獲付款，現仍由上訴人持有中。
五、得心證之理由：被上訴人主張系爭租約業於98年2 月28日合意終止，上訴人應返還98年3 月份之租金支票、押租保證金15萬元，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠系爭租約是否經兩造合意於98年2 月28日終止？㈡被上訴人已否將系爭房屋遷空返還上訴人？㈢被上訴人可否請求上訴人返還押租保證金？㈣被上訴人可否請求上訴人返還98年3 月份租金支票？茲論述如下：㈠系爭租約是否經兩造合意於98年2 月28日終止？⒈上訴人固否認兩造合意於98年2 月28日終止系爭租約，惟其98年3 月12日寄送予被上訴人之存證信函記載：「本人於98年2 月28日上午去電臺端（按即被上訴人）之妻甲○○約定於當日下午2 時30分交屋」等語，有臺北175 支局第25號存證信函在卷可稽（原審卷第36頁），足見兩造於98年2 月28日之前即已合意於98年2 月28日終止系爭租約，上訴人98年2 月28日去電被上訴人之目的應係為確認系爭房屋點交事宜，否則上訴人何以適巧於98年2 月28日去電被上訴人？又何以旋即與被上訴人之妻約定於當日下午點交系爭房屋？被上訴人主張兩造合意於98年2 月28日終止系爭租約，應屬非虛。
⒉雖上訴人抗辯於被上訴人片面終止租約之情形，上訴人仍得與被上訴人約定點交房屋，上開存證信函無法推知系爭租約已否合意終止等語。
惟查：上開存證信函係上訴人針對被上訴人請求返還押租保證金、98年3 月份租金支票之存證信函所為之回覆，觀諸其內容，上訴人僅就被上訴人是否將系爭房屋回復原狀一事加以爭執，如：「屆時才正在拆除天車」、「地下室內尚有水泥築成之四方型墊物」等語，足徵上訴人係以被上訴人未將系爭房屋回復原狀為由拒絕返還押租保證金、98年3 月份租金支票，倘兩造係因被上訴人片面終止而約定於98年2 月28日、3 月4 日點交房屋，則不論被上訴人是否將系爭房屋回復原狀，被上訴人均無返還押租保證金、98年3 月份租金支票之義務，上開存證信函理當提及被上訴人不得片面終止之事，該存證信函既未言及此事，堪認98年2 月28日、3 月4 日交屋之約定，應非以被上訴人片面終止為前提，上訴人抗辯係因被上訴人片面終止始約定點交房屋，尚不足採。
㈡被上訴人已否將系爭房屋遷空返還上訴人？⒈被上訴人業將所挖窟窿回復原狀，除地下室四方型水泥工作臺外（按：此部分屬回復原狀之問題，詳後述），系爭房屋均已清空，有現場照片在卷可稽（原審卷第47-51 頁）。
而系爭房屋用電契約容量原為15瓩，因被上訴人於系爭房屋經營插床業務，乃將之變更為29瓩，該用電契約容量業於98年2 月3 日變更為15瓩，被上訴人為繼續經營插床業務，已於98年2 月13日另行向林王寶玉承租臺北縣新莊市○○○路11號房屋，並將所營之金巨公司營業所遷移至該處，亦有電費通知及收據、房屋租賃契約書、營利事業登記證附卷足憑（原審卷第56-79 頁、第54-55 頁、第52頁）。
被上訴人既已將系爭房屋遷空，並將用電契約容量予以變更，客觀上已無法於系爭房屋經營插床業務，而其另行承租其他房屋，並將所營之金巨公司營業所遷移至該處，事實上已無再使用系爭房屋之必要，其與上訴人既約定於98年3 月4 日交屋，上訴人亦於當日至系爭房屋現場，應認被上訴人已於98年3 月4日就遷空返還系爭房屋一事提出給付。
⒉至上訴人另抗辯被上訴人未將系爭房屋鑰匙返還等語。
惟承前所述，被上訴人客觀上已無法於系爭房屋經營插床業務，且其事實上亦無再使用系爭房屋之必要，其既與上訴人約定於98年3 月4 日交屋，衡情自無故意不將鑰匙返還之理，上訴人抗辯被上訴人未返還系爭鑰匙，尚不足取。
㈢被上訴人可否請求上訴人返還押租保證金？⒈按「乙方（按即被上訴人）應於訂約時交於甲方（按即上訴人）新臺幣壹拾伍萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」，系爭租約第5條約定甚明。
兩造合意於98年2 月28日終止系爭租約，被上訴人亦已於98年3 月4 日將系爭房屋遷空返還上訴人，已如前述，依上開約定，上訴人自應將系爭押租保證金無息退還被上訴人。
雖上訴人抗辯系爭租約其他約定事項第4條約定「未承租至契約期滿不能取回押金」，上訴人並無返還押租保證金之義務等語。
惟系爭租約其他約定事項第4條約定，係屬懲罰性條款，於可歸責於承租人之事由致系爭租約提前終止之情形，禁止其取回押租保證金，故該約定應於可歸責於承租人之事由致系爭租約提前終止之情形始有適用，系爭租約既係兩造合意終止，自無適用該約定之餘地，上訴人執以抗辯其無返還押租保證金之義務，尚不足採。
⒉系爭租約其他約定事項第3條約定：「押租金作房屋修繕、違約金之支付，非用以充抵租金」，是系爭租約所定之押租保證金，目的在於擔保租賃債務之履行（不含租金之支付），於系爭租賃關係消滅後，被上訴人如有違約之事由，或因可歸責於被上訴人之事由致系爭房屋有修繕之必要，被上訴人所交付之押租金，即發生當然抵充之效力，於抵充後，如有餘額，被上訴人仍得請求返還之。
被上訴人未將其所設置之地下室四方型水泥工作臺予以回復原狀，違反系爭租約第9條約定，為被上訴人所是認，並有上訴人所提之現場照片足憑（本院卷第67頁）。
而拆除該水泥工作臺所需費用為25,000元，亦為兩造所不爭，並有估價單、價報價單附卷可稽（本院卷第78、108 頁）。
揆諸前揭說明，被上訴人所交付之押租保證金，於該等拆除費用之範圍內，即發生當然抵充之效力，抵充後，被上訴人之押租保證金僅餘117,296 元（按：系爭押租保證金原為15萬元，原審認定應扣除被上訴人應負擔之電費478 元，及自98年3 月1 日起至98年3 月4 日止相當於租金之損害金7,226 元，被上訴人就此並未聲明不服，該部分已告確定，本院僅得就該未確定之部分即142,296 元加以審究，經抵充後，被上訴人之押租保證金僅餘117,296 元，142,296 －25,000＝117,296 ）。
⒊關於上訴人所為之抵銷抗辯：⑴上訴人主張其就被上訴人未回復原狀之疏通排水管道支管幹管工程、修補系爭房屋1 樓、2 樓牆壁及清除水管廢除（包含清運垃圾）委請工程行估價，其費用計24,800元（3,800＋21,000＝24,800），此部分費用得與被上訴人之押租金債權為抵銷等語。
惟查：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（按即被上訴人）取得甲方（按即上訴人）同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」，系爭租約第9條約定甚明，故系爭租約所謂之回復原狀應指「房屋有改裝設施」之部分回復至出租前未改裝時之狀態而言，系爭房屋改裝部分僅所挖窟窿、地下室四方型水泥工作臺，上訴人所列疏通排水管道支管幹管工程、修補系爭房屋1 樓、2 樓牆壁及清除水管廢除（包含清運垃圾）工程，非屬回復原狀之範疇。
而「乙方（按即被上訴人）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」，固為系爭租約第11條所明定，惟出租人仍應證明係因承租人不履行債務（未以善良管理人之注意使用房屋）而受有損害，始得請求承租人負損害賠償責任。
上訴人所提之現場照片，不足以證明系爭房屋排水管道、支管、幹管有疏通之必要，而報價單僅得以證明疏通該等排水管、支管、幹管所需之費用，尚難據此即認上訴人得以該等工程費用為抵銷。
而上訴人所提之現場照片雖足以認定牆壁有部分毀損情事，然該等損害是否係因承租人不履行債務（未以善良管理人之注意使用房屋）所致，則屬不能證明，上訴人就其交付系爭房屋予被上訴人時，系爭房屋牆壁並無該等損害，且該等損害並非自然耗損所致，既未舉證證明之，其主張以修補系爭房屋1樓、2 樓牆壁所需費用21,000元為抵銷，亦難憑採。
⑵上訴人復主張系爭房屋98年5 月、7 月份水費2,313 元及復電費用1,948 元，係由其繳納，此部分費用得與被上訴人之押租金債權為抵銷等語。
惟查：被上訴人已於98年3 月4 日就系爭房屋遷空返還一事提出給付，已如前述，被上訴人就98年3 月5 日以後所生之水費並無給付之義務，上訴人主張被上訴人應負擔98年5 月、7 月份水費2,313 元，其得以之與被上訴人之押租保證金債權為抵銷，尚非可採。
又上訴人於系爭租約終止（98年2 月28日）後之98年3 月4 日即將系爭房屋遷空返還上訴人，其間僅數日，衡情自無另行復電之必要，該等費用之支出顯係上訴人遲不占有系爭房屋所致，非可歸責於被上訴人，上訴人主張以此費用為抵銷，亦不足採。
⑶又上訴人主張其因系爭租約涉訟支出訴訟費、律師費31,150元，此部分費用得與被上訴人之押租金債權為抵銷等語。
惟查：「乙方（按即被上訴人）若有違約情事，至（致）損害甲方（按即上訴人）之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，系爭租約第12條約定甚明，依此約定，被上訴人賠償上訴人因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，係以被上訴人有違約之事由，致損害上訴人之權益因而涉訟為前提，系爭租約係經兩造合意於98年2 月28日終止，且被上訴人業於98年3月4 日就系爭房屋遷空返還一事提出給付，並無違約情事，業詳前述，依上所述，被上訴人尚無負擔上訴人因涉訟支出之訴訟費、律師費用之義務，上訴人主張以之為抵銷，並無理由。
⑷上訴人另主張其遲至99年4 月1 日始進入系爭房屋，其間歷時1 年2 月之久，均無法將系爭房屋出租他人，受有租金損害784,000 元，其得以之與被上訴人之押租金債權為抵銷等語。
惟承前所述，兩造已合意於98年2 月28日終止系爭租約，被上訴人亦已於98年3 月4 日將系爭房屋遷空返還上訴人，上訴人是否取得對系爭房屋之占有，與被上訴人無涉，上訴人主張被上訴人應賠償其間所生之租金損害，尚難憑採。
又被上訴人於98年3 月4 日將系爭房屋遷空返還上訴人，自該時起，其對系爭房屋即喪失占有，縱有未回復原狀之部分，其亦無從進入系爭房屋予以回復，而上訴人如能依兩造之約定於98年3 月4 日占有系爭房屋，以其持有被上訴人所交付之押租保證金15萬元，其非不得以被上訴人所交付之押租保證金抵充拆除該工作臺之費用，所謂之租金損害即無從發生，上訴人縱受有租金之損害，亦屬可歸責於上訴人，自不得請求被上訴人賠償之，上訴人主張以之與被上訴人之押租金債權為抵銷等語，亦非可採。
⒋承上，被上訴人所交付之押租保證金，於抵充拆除地下室水泥工作臺之費用25,000元後，尚餘117,296 元，因上訴人所為之抵銷抗辯均無理由，被上訴人請求上訴人返還系爭押租保證金，於117,296 元之範圍內，洵屬有據，逾此部分之請求，則非正當。
㈣被上訴人可否請求上訴人返還98年3 月份租金支票？⒈被上訴人所交付以金巨公司為發票人，以臺灣中小企業銀行化成分行為付款人，票據號碼：AW0000000 ，發票日：98年3 月1 日金額：56,000元之支票，係用以預支98年3 月份租金，為兩造所不爭，而系爭租約業經兩造合意於98年2 月28日終止，復如前述，自98年3 月份起被上訴人已無支付租金之義務，上訴人占有系爭支票已無正當權源，被上訴人請求上訴人返還該等支票，自屬有據。
⒉雖上訴人抗辯：系爭租約其他約定事項第7條約定租金按月計算，如遇零星日數，亦按月計算之等語。
惟查：系爭租約係經兩造合意於98年2 月28日終止，並無零星日數可言，上訴人援引該約定抗辯其無返還系爭支票之義務，容有誤會。
至98年3 月1 日至98年3 月4 日，兩造間已無租賃關係存在，上訴人於該段期間所得請求者應為相當於租金之不當得利，而非租金，上訴人執該約定抗辯租金應按月計算，其無返還系爭租金支票之義務，自難憑採。
㈤綜上，系爭租約業經兩造合意於98年2 月28日終止，被上訴人自98年3 月份起已無繳納租金之義務，上訴人應將用以預支98年3 月份之租金支票返還被上訴人，而被上訴人所交付之押租保證金經與其所應負擔之水費478 元、相當於租金之不當得利7,226 元抵銷，並抵充拆除地下室水泥工作臺費用25,000元，尚餘117,296 元，被上訴人請求上訴人返還押租保證金117,296 元，及用以預支98年3 月份之租金支票，核屬有據，逾此部分之請求，核非有據，不應准許。
六、從而，被上訴人依租賃之法律關係、不當得利之法則，請求上訴人給付117,296 元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年4月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並將被上訴人所簽發，以金巨公司為發票人，以臺灣中小企業銀行化成分行為付款人，票據號碼：AW0000000 ，發票日：98年3 月1日，金額：56,000元之支票返還予被上訴人，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
原審就超過上開應予准許之部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，尚有未洽，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。
至上開應予准許之部分，原審判命上訴人給付，並依職權宣告假執行及為供擔保免為假執行之宣告，核無違誤，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 黃呈熹
法 官 陳秀貞
以上正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 99 年 6 月 15 日
書記官 劉碧輝
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