臺灣臺北地方法院民事-TPDV,98,訴,1425,20100630,1

臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1425號
原 告 己○○
訴訟代理人 錢裕國律師
複 代理人 丁○○
乙○○
被 告 信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 庚○○

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國99年6月9日言
詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告主張：被告受訴外人安家國際企業股份有限公司（下稱安家公司）之委託，代為銷售安家公司所推出之「安家星賞」預售屋，渠等並於民國95年9 月10日簽訂安家國際企業北投區○○段案不動產委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書）。
嗣原告於96年3 月間因受被告提出之廣告所吸引，遂向被告詢問「安家星賞」預售屋之詳情，被告乃提出製作日期為95年11月19日，其上載有「安家國際開發安家星賞」字樣及39.56 坪之A、B合併戶傢配圖（下稱系爭傢配圖），並向原告信誓旦旦保證能將2 戶打通，以符合原告希望為大坪數之需求，原告便於96年3 月18日與安家公司簽立「房屋土地暨車位預定買賣合約書」（下稱系爭買賣合約書），以新台幣（下同）1660萬元之總價，購買坐落臺北市○○區○○段5小段260地號土地上之「安家星賞」預售房屋2 戶（下稱系爭AB戶）及其持分土地。
詎原告依系爭買賣合約書按期繳納自備款共187 萬元後，安家公司竟告知原告所購買之該預售屋根本係不同出入口之獨立2戶，且不能將2戶中間之牆面打通，與系爭傢配圖截然不同，足見被告所進行之各項介紹、解說及銷售行為顯係故意誤導或誇大不實，致原告陷於錯誤而買受上開2 戶預售屋，依民法第184條第1項前段與系爭買賣合約書之約定，自屬可歸責於被告之事由致買受人受有損害，當由被告負賠償之責；
且原告於97年11月28日與安家公司達成和解並簽訂和解書（下稱系爭和解書），除由安家公司返還原告100萬元外，依系爭和解書第2條第2款及第3款可知，被告所收受之187 萬元扣除上開安家公司已返還原告之100 萬，剩餘87萬元係安家公司支付予被告之銷售服務費，而安家公司既已將該部分之損害賠償債權讓與原告，原告自得向被告請求賠償該87萬元，故爰依公平交易法第21條第1項、第31條或民法第184條第1項、消費者保護法（下稱消保法）第22條之規定提起本訴等語。並聲明：
㈠被告應給付原告87萬元，及自98年3月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
㈠依系爭委託銷售契約書第4條第2款及第3款之約定，「乙方（即被告）所為之各項廣告內容與刊登，應遵守各項法令規範，並事先經甲方（即安家公司）書面認可後，方得對外刊登或揭示…」、「乙方各項廣告宣傳內容，如係根據甲方提供之資料且已獲甲方認可，而仍發生與真實狀況不符之情事而受處分時，應由甲方負責」；
第8條另約定被告固對買受人負有就委託標的與各項內容介紹說明之義務，惟究其意旨觀之，應僅限於產權、建材、價金、物件特性等與代銷個案有關之解說，對於宣傳內容之真正，如業經安家公司認可，被告並不負擔保之責。
又買方於簽約後如欲變更建材、設計（俗稱「客變」）等涉及建築領域專業之特殊需求，因涉及建築法規及價金增補追加等問題，除需經業主與買方另行磋商合意外，非為僅從事代銷企劃之被告所能置喙，此觀系爭買賣合約書附件六「室內工程變更特約條款」第1項「甲方（即原告）有要求室內變更設計或增減設備工程時，一律於乙方（即安家公司）以書面通知之指定期限內提出申請，並在乙方所提供之工程變更單上簽認…」、第3項「申請辦理變更時，甲方應附詳細圖說並需親自簽認，…且不得有違反建管法令之規定…」等約定即明。
是原告於提出變更設計之要求後，應依上開約定向安家公司提出申請，並由安家公司直接與原告另於97年4 月11日磋商辦理約定變更之項目及追加之工程款，此與96年3 月31日被告受託代銷期滿之期間已相隔1 年有餘，被告就該「客變」一事自不知情，原告誆指因被告「信誓旦旦保證能將2戶打通，原告方與安家公司簽訂系爭買賣合約書」，並非事實，亦未見原告舉證以實其說，顯非可採。
㈡又被告雖受安家公司委託銷售「安家星賞」個案，惟依系爭委託銷售契約書第5條服務報酬之約定，包括「…乙方（即被告）實際售出房地及車位之總委託售價為計算基礎，以5.5 ％之比例計算服務報酬…」，如銷售率超過一定數額時、「…甲方（即安家公司）應依前款所定比例，另增加0.5 ％之服務報酬予乙方…」、「甲方與買受人簽定買賣契約書後，乙方即得依甲方請款作業於每月5 日前向甲方請款，甲應於收到請款申請後20日內付款，依請款金額之1/2 開立即期支票，另1/2 以45日之期票支付…」等，足見被告服務報酬之收取，係以總銷金額乘以一定比例並依實際銷售狀況加計獎金後由安家公司計付，並非以成交個案逐案計付，安家公司亦非甫成交即給付被告報酬，則原告以系爭和解書第2條第2款及第3款為由，稱「因安家公司已給付被告『其中』87萬元，故由安家公司返還原告100 萬元，並讓與其對被告之賠償請求權給原告…」，進而請求被告應賠償該87萬元，誠屬無稽；
況縱原告確有給付房屋價款187 萬元予安家公司，然「安家星賞」預售屋之代銷期間長達半年有餘，經被告代銷成交者不只原告一人，被告所收取之報酬係眾多成交簽約案件經請款計算後由安家公司給付之總和，並非直接來自於原告所給付之187 萬元之一部，故安家公司與原告於系爭和解書中約定讓與該87萬元之部分，恐係誤會。
㈢另參原告先前於致安家公司函中自陳：「…貴公司（指安家公司）先以不實之廣告平面圖誘使本人簽立契約書後，復以社區使用情形及違約責任等，…貴公司此舉已然有詐使本人陷於錯誤而成立買賣契約，故貴公司實未依契約書內容為給付，而有『債務不履行』之情…」，是本件應係安家公司因故未能依照其與原告之約定將原告所購買之系爭AB戶打通，而屬安家公司對原告之債務不履行，與被告無涉。
再者，系爭委託銷售契約書第10條亦明訂「甲方（安家公司）與買受人簽定買賣契約後所生之權利義務關係與瑕疵擔保責任，均由甲方自行負責，與乙方（被告）無涉。
如甲方未自行解決致乙方受損害或被訴求償，應由甲方負損害賠償之責」，是以，安家公司對原告之債務不履行，依前述約定本應自行與原告妥善解決爭議，安家公司對被告並無任何損害賠償請求權存在，今原告卻與安家公司達成部分賠償之和解，自安家公司受讓根本不存在之「損害賠償請求權」，並持為請求被告給付87萬元之依據，顯無理由。
㈣聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告於95年9 月10日與安家公司簽訂系爭委託銷售契約書，代理安家公司銷售坐落臺北市○○區○○段5小段260地號土地及「安家星賞」預售屋建案，委託銷售期間自95年9 月15日起至96年3月31日止。
㈡原告於96年3 月18日與安家公司簽立系爭買賣合約書，購買該建案之系爭AB戶及基地持分，約定買賣價金分別為1100萬元及550萬元。
㈢原告提出之系爭傢配圖與其對安家公司在臺灣士林地方法院97年度他調字第564號案卷起訴狀所附原證1之傢配圖相同。
四、本件爭點：
㈠被告是否製作系爭傢配圖作為推銷系爭建案之廣告物？
㈡原告依公平交易法第21條第1項、第31條或民法第184條第1項前段、消保法第22條之規定請求被告賠償87萬元及法定遲延利息，是否有理由？
五、得心證之理由：安家公司對被告是否有損害賠償請求權，而得將該損害賠償請求權讓與原告？
㈠系爭傢配圖為被告所製作並提供予原告參考。
原告主張被告製作並提出系爭傢配圖，向原告保證能將系爭AB戶打通，以符合原告希望為大坪數之需求等情，前雖為被告所否認；
然查，證人即介紹原告購買系爭AB戶之被告員工壬○○到庭證稱「（原告當時購買房屋之需求？）他買AB戶前有問此房屋是否可以打通。
我有幫他詢問現場的信義房屋的經理，請經理打電話到建設公司詢問，當場有回覆他們說可以」、「（原證2、6是否由你提供予原告？是由何人製作？）有。
是信義房屋的經理提供給我的」、「（有無告知原告可將兩戶打通？）我有告訴他們都可以打通，但是要看是不是在同一層樓」、「（就房屋格局如要變更，是否需經建設公司授權方可對消費者為承諾？）每週都會與建設公司開會，因為有客戶反應需要打通，所以建設公司才會請我們製作原證2、6的傢配圖」、「（原證2、6之傢配圖，是否由信義房屋請設計公司製作？）是的」、「（原證2、6傢配圖是否經由會議決定？）經理是問過建設公司才做的」、「（簽約時是否已告知AB戶要打通？）我們有告訴建設公司的小姐，說AB戶要打通」等語，核與證人即原告購買系爭AB戶時在場之被告員工甲○○所證「（有無看過原證2、6，原證2、6是由何人製作？）有看過，是建商同意由我們委託設計公司製作的。
每一個工地在銷售中都會與建商開會，在會議中我們提議說可不可以將兩戶合併打通，比較好銷售，建商也有同意，也有客戶問過是否可以打通，所以我們在事先就先做好原證2、6，並非為了原告才去做這份設計圖」、「（有無告知原告可將兩戶打通？）我們還是會再針對客戶向建商確認，才會告知原告可以打通」、「（原證2、6是否信義房屋委託設計公司製作？）是」等語（見本院卷二第35頁反面至第36頁、第48頁）大致相符，可知被告人員向原告銷售系爭AB戶時，確有提供其所製作之系爭傢配圖予原告參考，並向原告告知可將系爭AB戶予以打通。
㈡被告所製作並提供之系爭傢配圖未經安家公司之書面認可。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。
又依安家公司與被告間之系爭委託銷售契約書第4條第2項、第3項之約定，被告所為之各項廣告內容與刊登，應遵守各項法令規範，並事先經安家公司書面認可後，方得對外刊登或揭示，如有修正時亦同；
被告各項廣告宣傳內容，如係根據安家公司所提供之資料且已獲安家公司認可，而仍發生與真實狀況不符之情事而受處分時，應由安家公司負責（見本院卷一第11頁）。
準此，被告既抗辯系爭傢配圖係經由安家公司同意後方製作及提供予消費者，自須就安家公司已依系爭委託銷售契約之約定為書面認可乙情負舉證之責。
⒉惟查，證人壬○○與甲○○雖均證述系爭傢配圖乃安家公司同意委由被告製作，然就系爭傢配圖是否經安家公司書面認可一事，甲○○僅稱「（你們有無把原證2、6拿給安家簽認？）在原告之前有一個客戶問過能不能合併，我們就已經有拿原證2、6給辛○○看過，時間已久，謝小姐如何回答我忘記了。
沒有要謝小姐在上面簽認」等語（見本院卷二第48頁反面）；
證人辛○○則證「如果是有提供文宣給信義房屋的話，會經過我們公司簽認…」、「（有無見過原證2、6？）在大同區的調解之前，原告有帶來公司給我看，我那時才看到」、「（原證2、6由何人提供製作？）不知道何人製作，但是不是安家公司製作與提供給被告的」等語（見本院卷二第46頁反面），自無從以證人前開所證，逕認被告製作及提供之系爭傢配圖業經安家公司依系爭委託銷售契約書之約定予以書面認可。
㈢系爭傢配圖僅為銷售人員用以對買方說明之書面資料，原告與安家公司就系爭AB戶之打通方式已另依室內工程變更特約條款之約定達成合意，與系爭傢配圖無涉。
⒈再者，因原告購買之系爭AB戶乃預售屋之性質，是於系爭買賣合約書附件六中，另有室內工程變更特約條款之約定，其中第1條至第4條約定如原告要求室內變更設計或增減設備工程時，須在安家公司書面通知之指定期限內提出申請，並在安家公司所提供之工程變更單上簽認；
且申請工程變更之範圍以內部隔間及裝修為限，其他有關建築主要構造、立面外觀、主要設備及公共設施等不得要求變更；
於申請辦理變更時，原告應附詳細圖說並需親自簽認，配合工程進度辦理之，不得有違建管法令之規定；
而室內隔間與設備可變更設計項目包括室內隔間變動（管道間除外）、門框、門扇移位、加減插座、開關、加減給水配管（如水龍頭）（見本院卷一第52頁）。
另依證人即安家公司人員戊○○所證「（原告是否有向安家申請要打通房屋？何時申請？安家如何處理？）之前在我們公司有辦過客戶變更，要把兩戶打通，這是在簽約之後的事情，因為不妨害房屋的結構安全，所以是可以打通的…」、「…是本來就可以打通，依照客戶變更聲請書上的圖去打通，不是照原證2、6的傢配圖」等語（見本院卷二第37頁至第37頁反面），可知系爭傢配圖固未得證明已經過安家公司之書面認可，惟於銷售房屋之實務，銷售人員多會提供傢配圖或以樣品屋之方式使客戶就房屋將來之設計與配置方式有一大略之了解，該傢配圖或樣品屋之設計並無強制拘束買賣雙方之效力，故原告仍得依系爭買賣合約書室內工程變更特約條款之約定，在不妨礙房屋之結構安全下依其所希望之住家格局打通系爭AB戶。
⒉此外，系爭AB戶得打通一事為原告所不爭，觀諸原告在97年4 月11日所填具簽認之工程變更受理表附圖所示變更內容，原告所欲打通系爭AB戶之方式，係將系爭AB戶之隔戶牆開一90 公分×210公分之門，並將系爭B 戶大門做二工處理，核與系爭傢配圖所示，將系爭AB戶之隔戶牆全數拆除之方式互異（見本院卷二第37頁反面、卷一第146頁至第147頁、第18頁），是被告縱提供系爭未經安家公司書面認可之傢配圖予原告為打通系爭AB戶之參考，原告亦已與安家公司就系爭AB戶打通之方式成立個別磋商之契約，自與僅供參考之系爭傢配圖無涉。
㈣原告解除系爭買賣合約乃不可歸責於被告，安家公司對被告自無賠償請求權，亦無從將該87萬元損害賠償請求權讓予原告。
⒈況依證人戊○○所證「（當時無法按照原證2、6的方式打通？）因為有電器開關在牆壁上，所以沒有辦法。
卷一第 147頁圖上我們就有註明有90×210牆壁大小無法拆除」等語，可知安家公司考量原告所要求前揭打通系爭AB戶之方式涉及電器開關，而未另開該90公分×210 公分之門（此可見本院卷二第37頁反面、卷一第148頁安家公司97年12月3日工程追加減帳明細表），最後打通系爭AB戶之方式依證人戊○○證述「（安家公司為何在他案與原告和解？）打通之後與原告想像的內容不相符，所以要退戶，才會在另案和解」等語、與證人辛○○證稱「客變之後，原告認為房子不符合他的需求，我們公司就扣除必要費用後，就作退戶的工作，我們有給客戶簽客變圖，我們不了解客戶的想法」等語（見本院卷二第37頁、第47頁），因未能符合原告與安家公司間就系爭AB戶變更之契約內容，方致原告要求解除系爭買賣合約，與被告前揭提供系爭傢配圖之行為並無關連。
⒉基上，被告固於銷售系爭AB戶予原告時，提供該未經安家公司書面認可之系爭傢配圖予原告為打通後之參考，然原告自始即經被告銷售人員之告知而知悉系爭AB戶得打通，且依原告向安家公司申請打通之工程變更受理表附圖，原告並未要求須依系爭傢配圖之配置方式將系爭AB戶之隔戶牆予以全數敲除，僅要求開立一90公分×210 公分之門，則原告嗣後就打通系爭AB戶之部分，應係與安家公司成立個別磋商之工程變更契約，與被告自屬無涉，則原告後因不滿安家公司之前開變更，而主張解除系爭買賣合約，當不可歸責於被告，安家公司對被告即無損害賠償請求權可言。
是安家公司既對被告無損害賠償請求權，即無由讓與該損害賠償請求權予原告，原告依公平交易法第21條第1項、第31條或民法第184條第1項前段、消保法第22條之規定，主張基於安家公司讓與其對被告之損害賠償請求權，請求被告賠償87萬元及法定遲延利息，為無理由。
六、綜上所述，被告雖未依系爭委託銷售契約書之約定，提供經安家公司書面認可之系爭傢配圖予原告，惟傢配圖本僅為消費者日後欲變更房屋設計時之參考，而無拘束買賣雙方之強制力，且原告自始僅要求得將系爭AB戶打通合併使用，其後所要求打通合併之方式復與系爭傢配圖不同，則實難於日後安家公司未依其要求之方式打通系爭AB戶，致原告解除系爭買賣合約，反認被告有何可歸責之情事，亦無由認安家公司對被告有何損害賠償請求權之存在。
從而，原告據安家公司讓與其對被告之損害賠償請求權，依公平交易法第21條第1項、第31條或民法第184條第1項前段、消保法第22條之規定，請求被告給付87萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年3 月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬無據，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之執行即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 黃呈熹
法 官 羅郁婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
書記官 楊婷雅