臺灣臺北地方法院民事-TPDV,99,訴,2175,20110915,1

臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第2175號
原 告 王偉強
訴訟代理人 陳建勳律師
張弘明律師
被 告 王炳南
訴訟代理人 顏火炎律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國100年9月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣玖拾壹萬伍仟元，及自民國九十九年三月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣叁拾壹萬元供擔保後，得假執行。

但被告以新臺幣玖拾壹萬伍仟元，為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

經查，本件原告起訴時訴之聲明原為：「一、被告應給付原告新臺幣（下同）1,220,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、願供擔保請准宣告假執行。」

（本院卷第4頁），嗣於民國100年5月26日具狀將請求金額變更為915,000元，原告所為訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，尚無不合。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造於95年10月4日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告將其所有坐落於臺北市○○區○○街2小段413地號土地及同段405建號即門牌號碼為臺北市○○街524巷37號4樓房屋（下稱系爭不動產，房屋部分下稱系爭房屋）出售予原告，買賣總價為6,100,000元，被告並於95年12月29日將系爭不動產所有權移轉登記予原告所有。

原告購買系爭不動產後，於97年8月20日與訴外人馬哲漢簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租賃契約），將系爭房屋出租予馬哲漢，租賃期間自97年9月1日起至98年8月31日止，租金為每月20,000元；

嗣原告與訴外人黃淑津於98年8月24日簽訂買賣契約，約定由原告將系爭不動產出賣予黃淑津，買賣總價金為8,180,000元，惟事後黃淑津以「系爭房屋感覺怪怪」為由，給付原告50,000元後，解除上開買賣契約。

原告事後始得知有人於系爭房屋內燒炭自殺身亡之情事，而依一般社會通念，具有非自然身故情事之房屋，對於一般人之居住品質及心理層面均有負面影響，而影響購買意願及購買價格，造成該房屋經濟性之價值減損，係屬物之瑕疵，原告自得依民法第359條規定請求減少價金。

又依鑑定報告記載，系爭不動產於系爭買賣契約簽訂時曾發生及未曾發生燒炭自殺之交易價值減損比例為15％，而原告係以買賣總價6,100,000元購買系爭不動產，依上開減損比例計算，自得請求減少價金915,000元（計算式：6,100,000元×15％＝915,000元），而被告就原告得請求減少買賣價金部分所受領之價金，即屬無法律上原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利返還請求權，請求被告返還溢領之價金915,000元。

爰依民法第359條、第179條規定提起本件訴訟。

並聲明：㈠被告應給付原告915,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告於簽訂系爭買賣契約時就系爭房屋具有非自然身故之情事並不知情，而原告至遲於98年12月10日即已知悉系爭房屋具有非自然身故之情事，原告卻未即時通知被告，應視為承認其所受領之物，原告自不得向被告主張物之瑕疵擔保責任。

又兩造簽訂之系爭買賣契約總價為6,100,000元，而原告嗣於99年4月2日以買賣總價6,680,000元將系爭不動產出賣予訴外人陳家雋，顯見系爭不動產價值並未減損；

況被告於95年12月29日已將系爭不動產所有權移轉登記予原告所有，原告自96年1月1日起即得使用收益系爭房屋，以系爭租賃契約之租金每月20,000元計算，原告自96年1月1日起至99年4月30日止，共40個月，得使用收益系爭房屋所得利益為800,000元，加以黃淑津給付予原告之50,000元及原告再出售系爭不動產所賺取之差價580,000元，被告自得依民法第216條之1規定主張損益相抵等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。

㈡如受不利判決，請准供擔保免假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠兩造於95年10月4日簽訂系爭買賣契約，約定被告將其所有系爭不動產出售予原告，買賣總價為6,100,000元，並於95年12月29日辦理所有權移轉登記（本院卷第8至22頁）。

㈡原告與馬哲漢於97年8月20日就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，租賃期間自97年9月1日起至98年8月31日止，租金為每月20,000元（本院卷第24、25頁）。

㈢原告與黃淑津於98年8月24日就系爭不動產簽訂買賣契約，買賣總價為8,180,000元，事後黃淑津以給付原告50,000元後解除契約（本院卷第26、27頁）。

㈣原告與陳家雋於99年4月2日就系爭不動產簽訂買賣契約，買賣總價為6,680,000元（本院卷第53至56頁）。

四、得心證之理由：本件原告主張兩造於95年10月4日簽訂系爭買賣契約，約定被告將系爭不動產出售予原告，買賣總價為6,100,000元，被告並已於95年12月29日將系爭不動產所有權移轉登記予原告，詎原告事後得知有人曾於系爭房屋內燒炭自殺身亡，依一般社會通念，係屬物之瑕疵，原告自得依民法第359條規定請求減少價金915,000元，而被告就原告得請求減少買賣價金部分所受領之價金，即屬無法律上原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利返還請求權，請求被告返還溢領之價金，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠系爭房屋內曾發生燒炭自殺之非自然身故情事，是否為物之瑕疵？㈡原告是否得主張減少價金？減少價金之金額為何？㈢被告主張損益相抵，是否有理由？茲分述如下：㈠系爭房屋內曾發生燒炭自殺之非自然身故情事，係屬物之瑕疵：⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。

而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例要旨可資參照。

又有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指「曾發生凶殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，因該等房屋並非一般適於居住之標的，且與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。

⒉經查，訴外人黃則禎於94年1月13日在系爭房屋內燒炭自殺身亡，業經本院依職權調閱臺灣臺北地方法院檢察署94年度相字第47號相驗卷宗查閱屬實，亦為被告所不爭執，堪認系爭房屋確曾發生燒炭自殺身亡之非自然身故情事。

又系爭房屋發生燒炭自殺身亡之非自然身故情事，雖不致對於房屋造成物理性之損傷或房屋之通常效用降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類非自然身故事件，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質心生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當之負面影響，並造成系爭房屋之市場交易價格減損，已如前述，故就房屋交易市場之通常交易觀念而言，系爭房屋是否曾發生有人燒炭自殺身亡之非自然身故情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭不動產之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。

是以，原告主張系爭房屋曾發生燒炭自殺身亡之非自然身故情事，係屬物之瑕疵，自屬可採。

㈡原告得依民法第359條規定請求減少價金915,000元，並得依民法第179條規定請求被告返還溢領之價金915,000元：⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。

而所謂「通知」，僅須將受領物有瑕疵之事實，具體指明瑕疵之所在通知於出賣人為已足，其方法以口頭或書面均無不可，無須特別方式。

又該條之立法目的在於對於標的物瑕疵之擔保，以從速決定為宜，不應使出賣人久負不可知之責任也。

經查，兩造係於95年10月4日簽訂系爭買賣契約，原告遲至98年12月10日始經由里長出具證明書，得知系爭房屋曾發生燒炭自殺身亡之非自然身故情事，而原告於99年2月8日即提起本件訴訟（本院卷第4頁），主張系爭房屋曾發生非自然身故之燒炭自殺身亡事件，請求被告負物之瑕疵擔保責任，以足使被告知悉系爭房屋瑕疵之所在，則自原告知悉系爭房屋之瑕疵起至提起本件訴訟止，期間相距不到2個月，難認已使被告久負不可知之責任，參以，扣除原告須委任律師、與律師討論案情、撰狀、農曆春節之時間，難認原告有何怠於通知之情事。

是被告辯稱原告怠於通知物之瑕疵，應視為承認其所受領之物云云，尚非可採。

⒉次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。

又買受人請求減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物品之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，倘買賣當時之價金與市價相當，應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額；

倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，應以買賣價金扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，最高法院86年度台上字第1615號裁判要旨可資參照。

經查，系爭房屋於兩造簽約前發生有人燒炭自殺身亡之非自然身故情事，此屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭不動產之交易價值甚鉅，應認確有減少系爭不動產價值之瑕疵，業如前述，而被告應負之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論是否向原告保證系爭房屋未曾發生過非自然身故事件，均不能免責，是原告主張依民法第359條規定請求減少價金，自為有理由。

⒊再查，經本院送請臺灣省建築師公會鑑定系爭不動產於95年10月4日之買賣交易價格減損若干，鑑定依據、經過及結果略以：鑑定人於100年4月18日勘察現場，並依不動產估價技術規則第18條、第21條規定之比較法，以鑑定標的物（即系爭不動產）鄰近且使用型態相同之案例作為比較標的，將比較標的就價格日期、情況補正、個別因素及區域因素等影響價格之條件修正其調整率，推估鑑定標的物於95年10月4日之市價為6,050,000元，並考量鑑定標的物如曾發生燒炭自殺身亡之非自然身故情事時，在買賣實務上會折減買賣當時原有之價金約10％至20％，本件鑑定標的物如曾發生燒炭自殺身亡之非自然身故情事時，推估95年10月4日之市價為5,142,000元（計算式：6,050,000元×0.85＝5,142,000元）等情，有臺灣省建築師公會100年5月11日台建師鑑99063字第3474-6號鑑定報告書乙份附卷可參。

而兩造於95年10月4日簽訂系爭買賣契約時，約定買賣總價為6,100,000元，核與系爭不動產未曾發生燒炭自殺身亡時之鑑定市價相當，又鑑定報告中，認定系爭不動產如曾發生燒炭自殺身亡之非自然身故情事時，將減損當時原有市價之10％至20％，本件無論以最低或最高減損比例，對兩造均有不公，是本院認定應以減損比例15％計算。

本件原告既以買賣總價6,100,000元向被告購買系爭不動產，則依上開減損比例計算，系爭不動產因曾發生燒炭自殺身亡之非自然身故情事，原告於95年10月4日購買之市價原應為5,185,000元（計算式：6,100,000元×0.85＝5,185,000元），然原告卻以買賣總價6,100,000元買受，是原告自得就減損價值損失之數額主張減少買賣價金915,000元（計算式：6,100,000元－5,185,000元＝915,000元）。

⒋復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之；

換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，最高法院87年台簡上字第10號判例要旨可資參照。

本件原告既已得依民法第359條規定主張減少買賣價金915,000元，已如前述，則於該減少範圍內，被告即無請求原告給付該價金之權利，惟原告已將系爭買賣契約之買價總價6,100,000元全數給付予被告，是就原告減少價金915,000元部分，被告即屬無法律上原因，受有溢領價金915,000元之利益，致原告受有損害。

是以，原告依民法第179條規定，請求被告給付915,000元，即屬有據，應予准許。

㈢被告主張損益相抵並無理由：末按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益，民法第216條之1定有明文。

故損益相抵之要件之一，即為債權人須因損害賠償之原因事實而取得利益；

亦即同一事實，一方使債權人受有損害，一方又使債權人受有利益者而言，債權人倘非基於與受損害同一原因事實並受有利益，自無上開規定之適用。

經查，本件原告係因系爭房屋曾發生燒炭自殺身亡之非自然身故情事而受有系爭不動產交易價值貶損之損害，而原告購買系爭不動產後，雖得因此獲取使用收益系爭房屋之利益、黃淑津給付予原告之50,000元及原告再出售系爭不動產所賺取之差價利益，然原告所獲得之上開利益，係因原告為系爭不動產之所有權人，本有權使用收益、處分系爭不動產，且因房地產市場活絡使整體房價上漲所致，並非係因系爭房屋曾發生燒炭自殺身亡之非自然身故情事，原告始得獲取上開利益，則原告所受之損害及所得之利益，顯非基於同一原因事實所致，自不符損益相抵之要件。

是以，被告辯稱其得以原告獲取之利益主張損益相抵，顯非可採。

五、綜上所述，系爭房屋內曾發生燒炭自殺之非自然身故情事，將嚴重影響系爭不動產之交易價值，係屬物之瑕疵，原告自得請求減少價金915,000元，則於該減少範圍內，被告即無請求原告給付該價金之權利，是就原告減少價金915,000元部分，被告即屬無法律上原因，受有溢領價金之利益，致原告受有損害，原告自得請求被告返還該溢領價金915,000元；

又原告所受之損害及所得之利益，並非基於同一原因事實所致，被告主張損益相抵，自屬無據。

從而，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付原告915,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年3月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 9 月 15 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 陳靜茹
法 官 林怡伸
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 15 日
書記官 楊雅雯