臺灣臺北地方法院民事-TPDV,99,訴,260,20100602,1

臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第260號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林森敏律師
枋啟民律師
被 告 丙○○
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國99年5月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣壹佰壹拾萬元，及自民國九十八年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣叁拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新台幣壹佰壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：原告於98年5月6日透過永慶房屋之仲介，向被告買受坐落臺北市○○區○○段六小段40-2地號土地應有部分78/6550，及其上4529建號（門牌臺北市○○區○○街159巷18號2樓）房屋（下稱系爭房地），兩造並於同日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定價金為新臺幣（下同）1,100萬元，原告已依約繳交第一期價金110萬元於兆豐商業銀行價金履約保證專戶內。

依系爭契約第15條第4項規定，被告應於95年5月8日前將系爭房地所有權狀正本交予承辦代書保管；

且兩造原約定於98年5月19日備齊證件交予代書以辦理用印手續，嗣兩造於同日簽訂協議書，約定將用印日期變更為同年5月31日，惟被告並未依約於當日將過戶所需文件交予代書辦理用印手續。

又依系爭契約第2條第1項、第15條第5項規定，被告至遲應於98年6月22日前完成交屋手續，並於交屋前5日搬遷騰空系爭房屋，然被告亦未依約於98年6月22日前交屋，顯已違約，並經原告於98年7月21日以存證信函向被告為解除買賣契約之意思表示，被告並於同年月22日收受該信函，爰依系爭契約第11條第3項後段規定，請求被告自解約日起10日內給付與所受領價金同額之違約金等語。

並聲明：㈠被告應給付原告110萬元，及自98年7月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告未依約定期限提出相關文件予原告辦理過戶，係因原告於締約後擅闖系爭房屋，致該屋占有人即原屋主李秀英及其子拒絕搬遷，被告遂隨即通知原告協商，因原告於98年6月2日協商當日表示，就算被告與第三人李秀英談好點交給原告，原告也不敢住，並當場表示將請仲介另行找屋，被告遂退還簽約款予原告，故系爭契約業經兩造於98年6月2日合意解除。

又兩造合意解除契約後，被告即請原告將已付簽約金110萬元領回，是原告所受損害甚微，其依約請求110 萬元之違約金，顯然過高等語，茲為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行

三、兩造不爭執事項：㈠被告於98年2 月27日與訴外人李秀英簽訂不動產買賣契約書，約定由被告向李秀英買受系爭房地，價金700萬元。

㈡被告於98年3 月20日就前開買賣契約之和解事宜，與李秀英簽訂協議書，其中第4條約定：「乙方（即被告）承諾系爭不動產僅係借名登記於乙方名下，真正所有權人仍為甲方（即李秀英）…」等語。

㈢原告於98年5月6日與被告簽訂系爭契約，約定由原告向被告購買系爭房地，價金1,100萬元，分4期給付。

雙方另簽訂價金履約保證申請書，約定原告應將前開價金透過永慶房屋存入兆豐銀行思源分行之被告備償專戶內。

原告已依約付訖第一期價金110萬元。

㈣針對前述買賣契約，兩造原約定於98年5 月19日備齊證件交予代書以辦理用印手續，嗣兩造於同日簽訂協議書，約定將用印日期變更為同年5 月31日，惟被告並未依約於當日將過戶所需文件交予代書辦理用印手續。

㈤原告於98年6月5日寄發存證信函予被告，催告其於文到7 日內排除第三人就系爭房地主張權利；

被告已於同年月6日收受此存證信函。

㈥被告先後於98年6月16日、6月25日致函原告，表示兩造業於98年6月2日合意解除就系爭房地所成立之買賣契約。

㈦原告於98年6月27日寄發存證信函予被告，再度催告被告應於文到5日內排除第三人對系爭房地之占有及主張；

被告已收受此存證信函。

㈧原告於98年7月21日寄發存證信函予被告，表明解除系爭買賣契約之意；

被告於翌（22）日已收受此存證信函。

四、本件之爭點為：㈠兩造是否於98年6月2日合意解除系爭契約？㈡若兩造未合意解除契約，原告於98年7月21日發函解除系爭契約，是否有理由？㈢前揭約定所訂之違約金數額是否過高？

五、得心證之理由㈠兩造是否於98年6月2日合意解除系爭契約？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。

被告抗辯兩造業於98年6月2日合意解除系爭契約乙節，為原告所否認，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。

被告雖主張兩造於98年6月2日就交屋一事為協調時，原告表示「就算房屋點交給我，我也不敢住」，可認兩造於當日已合意解約云云，並以證人即在場之仲介人員丁○○證述為證。

然查，證人丁○○亦證稱：「（協調會當時被告有無說他不要買系爭房屋？）被告有無說『他不要買系爭房屋』的話我不記得，兩次協調，兩造就交屋的日期及違約金的部分還是沒有達成共識。」

、「（原告協調會有無說要解除契約？）不記得了。」

等語，另證人即在場之仲介證人乙○○亦證稱：「（協調內容為何？）屋內有第三人占用被告無法排除，所以討論交屋的問題。

開了二次都沒有達成結論。」

、「（原告有無說要解約或不買的話？）沒有說，我們是討論要如何交屋的問題。

他們的糾紛我只參與這兩次協調。」

、「（第一次協調會當中，原告有無向被告表示要她處理好與李秀英的產權糾紛，不要等原告搬進去之後再發生問題？）有。」

等語，堪認原告於兩造討論如何交屋之協調會中，並未提到要求解除契約或表示不願購買或類似字眼之話語，且原告縱有於上開協調會對被告表示「就算房屋點交給我，我也不敢住」之話語，亦僅能證明原告表示其於取得系爭房屋後，不敢居住於系爭房屋，然原告本於所有權人之地位，仍得就系爭房屋為出租、轉售等其他處分或使用收益之行為，是由上開話語尚無從認定原告有解除買賣契約之意思表示。

從而，被告抗辯兩造已合意解除契約，其無違約之問題云云，洵非可採。

㈡原告於98年7月21日發函解除系爭契約，是否有理由？⒈按系爭契約第11條第3項後段約定：「如乙方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」，而兩造係約定被告應於98年5月31日備齊證件交予代書以辦理用印手續，及被告至遲應於98年6月22日前完成交屋手續，並於交屋前5日搬遷騰空系爭房屋，惟被告並未依約將過戶所需文件交予代書辦理用印手續，亦未依約於98年6月22日前交屋等情，為兩造所不爭執，則原告於98年6月27日寄發存證信函予被告，催告被告應於文到5日內排除第三人對系爭房地之占有，再於98年7月21日以存證信函向被告為解除買賣契約之意思表示，自符合上開契約條文之約定，且被告依上開約定應於原告解約日起10日內給付與所受領價金同額之違約金。

⒉被告雖抗辯，系爭房地未能交屋係因原告於締約後擅自與仲介開門進入該屋，致該屋占有人李秀英不願配合交屋，是本件係可歸責於原告之事由致履約不能云云。

然證人丁○○證稱：「簽約後原告要看屋，一開始屋內都沒有人，我無法進入，後來我又與同事到系爭房屋，看到有人在裡面，所以我就與被告聯繫，要他與裡面的人溝通，讓我們進去看屋，警察是被告要我們打電話請來的。」

、「（警察去的那次，我《即原告》是否在現場？）現場我沒有看到原告。」

等語，尚難認原告有強行進入系爭房屋致該屋占有人李秀英不願配合交屋之情形。

再者，李秀英係將系爭房屋售予被告，其履行交付系爭房屋義務之對象係被告而非原告，是縱認原告有強行進入該屋之情形，亦係李秀英得否對原告提起刑事侵入住宅告訴或民事損害賠償訴訟之問題，尚難認此與李秀英拒絕交付該屋與被告乙事有何關連性，此觀諸卷附被告於98年6月16日、98年6月25日寄發與原告之存證信函，被告亦係表示系爭房屋目前遭第三人惡意占有中，請原告延長交屋時間，惟因原告表示要解除契約，故請原告配合辦理解約事宜等語，並未提及被告無法交付交系爭房屋係因原告之行為所致甚明。

此外，被告亦未提出其他證據證明，李秀英迄今仍占用系爭房屋致被告無法履行交屋義務係因可歸責於原告之事由所致，其上開所辯，並非可採。

㈢前揭約定所訂之違約金數額是否過高？⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。

況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。

倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。

最高法院92年台上字第2747號判決要旨參照。

⒉經查，依內政部90年7月11日（90）內中地字第9082362號公告頒行之成屋買賣書範本第10條第2項規定，約定買方違約時，賣方得解除契除並沒收已付價款充作違約金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款15％為限，賣方不得另行請求損害賠償，有該契約範本在卷可按（本院卷第125頁）。

本件契約係兩造本於自由意志，約定以解約時被告所收受之價金作為違約金金額，而被告已收之價金為110萬元，僅佔總價金1100萬元之百分之十，未逾越前開上限比例之規定，尚難認此違約金之數額有過高而顯失公平之情形，況倘如被告所述，違約金應以原告已付價金之支利息損失計算，不啻提供賣方於締約後，覓得更高價之買主或其他情形即惡意違約之誘因，對善意履約一方利益之維護，即有不週。

被告於違約後空言爭執違約金數額過高，並未具體說明此數額有何顯失公平之處，其酌減違約金之請求，為本院所不採。

㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

民法第229條第1項定有明文。

而依前述系爭契約第10條第3項係約定，被告於解約日起10日內應另交付依原收款項計算之金額予原告，以為違約損害賠償，業如前述，而被告係於98年7月22日收受原告解約之通知，則系爭契約於該日起即發生解除之效力，被告依約應於98年7月31日前給付該違約金，否則應自98年8月1日起負遲延責任，是原告請求被告自98年8月1日起依法定利率負擔遲延利率部分，為有理由，逾此部分之利息請求，則無理由。

六、綜上所述，被告未依約履行備證用印及交屋之義務，經原告催告限期改善未果後，原告自得依系爭契約第11條第3項規定，解除契約並請求被告給付與已收價金同額之賠償。

從而，原告依系爭契約第11條第3項約定，請求被告給付110萬元及自98年8月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。

原告逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。

七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 99 年 6 月 2 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 陳靜茹
法 官 莊書雯
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 6 月 2 日
書記官 謝梅琴