臺灣臺北地方法院民事-TPDV,99,重訴,982,20110907,2

臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第982號
原 告 新學友開發建設股份有限公司
法定代理人 王盛禾
訴訟代理人 王廸吾律師
戴湘淩
被 告 黃英明
訴訟代理人 屠啟文律師
上列當事人間酌減違約金事件，本院於民國一百年八月二十四日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）兩造於民國九十七年四月十七日簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭契約書），並因嗣後部分內容變動而再於同年九月一日簽訂「補充協議書」，（下稱系爭契約）兩造約定由原告買受被告所有坐落於臺北市○○區○○路碧湖段二小段二一八、二二三、二二四地號三筆土地及門牌號碼為臺北市○○區○○路二段二九五號之房屋（下稱系爭土地、系爭房屋及系爭房地），原告已依系爭契約書第三條第一項之約定，給付第一期價金新臺幣（下同）一千萬元予被告。

其後被告以原告未依約如期給付第二期價金為由，依據系爭契約書第六條第二項之規定，解除系爭契約，並沒收上開一千萬元以為違約金。

然被告並未因此受有損害，且上開違約金亦屬過高，原告爰依民法第二百五十二條規定，請求法院酌減違約金至一百萬元後，再依民法第一百七十九條規定，請求被告返還餘額九百萬元。

（二）綜上，原告爰為下列訴之聲明並求為判決：被告應給原告九百萬元，及自起訴繕本送達翌日（即九十九年四月二十三日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息；

並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告辯稱：

（一）系爭契約書第六條第二項之約定，其性質屬懲罰性違約金，不以被告因原告違約而受有損害為必要。

縱認上開關於違約金之約定屬損害賠償額預定性質，然被告因原告違約，已受有支出律師費用等之損害，以及喪失系爭房屋於履約期間無法出租與受有系爭房地價值減損之不利益等，故上開一千萬元違約金並無過高之虞。

（二）綜上，被告爰為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查：

（一）兩造約定由原告買受被告所有之系爭房地，總價金為一億五千六百二十五萬元，兩造並為此訂立系爭契約書與補充協議書。

原告已依系爭契約書第三條第一項之約定，給付第一期價金一千萬元予被告。

（二）系爭契約書第三條第二項約定，於土地增值稅稅單核發後三日內，原告應交付票面金額為一千五百萬元之銀行即期本票或以匯款方式交付上開款項予被告，作為系爭契約第二次價款。

（三）台北市稅捐稽徵處內湖分處於九十七年十二月二十二日以北市稽內湖增字第09700533900號函通知原告，內容略為：原告申報系爭土地移轉現值，申請按照自用住宅地稅率課徵土地增值稅，其中系爭二一八地號土地，依據房屋使用情形，所占土地面積為六三點八五平方公尺，符合土地稅法第九條第第三十四條規定，准按自用住宅用地稅率核課，另面積八點一五平方公尺供金良交通企業有限公司營業使用，應按一般用地稅率核課，其餘土地非建築基地，應按一般用地稅率核課，故應納之土地增值稅額合計為一千四百七十五萬二千五百二十三元。

（四）被告於九十八年六月二十二日寄發律師函予原告，內容略為：原告應依約至遲於系爭土地增值稅單下達後三日內，即九十七年十二月二十五日前給付第二期價金一千五百萬元予被告，然被告迄今尚未給付該筆第二期價金，被告已於九十八年四月七日發函催告原告應依約給付上開價金，而原告亦於同年四月九日收受上開函文，然原告仍未給付，故被告依據系爭契約書第六條第二項之規定，解除系爭契約，並沒收原告已經給付之上開第一期買賣價金一千萬元作為違約金。

以上事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約書（原證二）、補充協議書（原證三）、台北市稅捐稽徵處內湖分處九十七年十二月二十二日北市稽內湖增字第09700533900號函（原證四）及被告之九十八年六月二十二日律師函（原證七）各一份為證，先予確認。

四、其次，原告對於被告本於系爭契約書第六條第二項之規定，解除系爭契約並沒收上開一千萬元以為違約金一事，並無異議，然主張違約金一千萬元過高而應予酌減至一百萬元，被告應返還其餘九百萬元予原告，然為被告所不同意，並以上開情事資為抗辯。

按：

（一）當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條有明文規定。

（二）民法第二百五十條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。

後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償，最高法院亦著有八十三年度台上字第二八七九號裁判要旨可資參照。

（三）依據前揭民法第二百五十條之規定可知，雙方除約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金以外，違約金應視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

換言之，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依據民法第二百五十條第二項之規定視為因不履行而生損害之賠償總額，亦即損害賠償預定性違約金。

（四）違約金如屬損害賠償總額預定性質，則其前提必須債權人確實因債務人有符合約定之債務不履行之事由而受有損害，始得請求給付損害賠償總額預定違約金，此即損害賠償法中「無損害即無賠償之原則」，僅一旦有債務不履行情事發生，債權人不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定違約金，請求債務人支付。

（五）約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條有明文規定。

又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，此有最高法院著有四十九年台上字第八零七號判例要旨為憑。

惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，然此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。

況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。

倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。

此亦有最高法院九十二年度台上字第二七四七號、九十三年度台上字第九零九號裁判要旨可參。

本於上述法文之規定與說明，本案兩造所爭執者應為下列事項即：

（一）兩造於系爭契約書第六條第二項約定「甲方（即原告）違約：本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款時，乙方（即被告）得將甲方已支付之價款全部沒收充抵作違約金並解除本約」，其性質為損害賠償預定性質之違約金，抑或懲罰性違約金？

（二）承上，如其性質為損害賠償預定性質之違約金，則被告是否因原告違約而受有損害？

（三）承上，被告如因原告違約而受有損害，依約本得沒收上開一千萬元價金以為違約金，則原告請求酌減違約金至一百萬元，是否與上述要件相符而屬有據？

五、就上述爭執事項（一），判斷與論述如下：

（一）被告雖辯稱系爭契約書第六條第二項約定之目的在於確保兩造債務之履行，性質上應屬懲罰性違約金。

（二）惟按違約金之性質固分懲罰性違約金與損害賠償預定性違約金，然違約金之意義與目的本在當事人為確保債務之履行，約定債務人於不履行債務時，應支付金錢或為其他給付，是被告徒以上開違約金約定之目的在於確保債務之履行，即謂其性質屬懲罰性違約金，顯非可採。

（三）系爭契約書第六條第二項規定「甲方（即原告）違約：本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款時，乙方（即被告）得將甲方已支付之價款全部沒收充抵作違約金並解除本約」，亦即原告如拒絕給付或者遲延給付，被告除得沒收原告已經給付之全部價款以為違約金以外，並無其餘賠償責任之約定，尚無從認定上開違約金之性質為何，則本於上述說明，應視為因不履行而生損害之賠償總額，亦即損害賠償預定性違約金。

六、就上述爭執事項（二），判斷與論述如下：

（一）承上所述，上開違約金既屬損害賠償預定性違約金，被告仍須因原告違約而受有損害，始得請求上開違約金。

至被告是否因原告違約而受有損害？ 1、原告主張： （1）被告尚未將系爭房地所有權移轉予被告或者將系爭房地交付原告，被告並未因原告未給付價金而受有何積極損害。

（2）系爭契約解除後，被告迄今仍為系爭房地之所有權人，價金本身即為系爭房地之對價，系爭房地既然仍屬被告所有，被告亦未受有受有未能取得價金之損害。

（3）被告於九十八年間解除系爭契約，與九十七年間相較，系爭土地之公告現值由五千六百零一萬參千零二十四元大幅成長至五千八百七十四萬七千九百四十五元，至九十九年間更上漲至五千九百八十四萬二千零七元，故系爭土地並無價值減損之情事，被告於系爭契約解除時所受利益，顯然大於原告履約時可獲得之利潤。

2、被告辯稱： （1）系爭房地之買賣價金共計一億五千六百二十五萬元，而依據本院囑託「安永不動產估價師事務所」鑑定後所出具之不動產估價報告書所示，系爭不動產於原告違約時即九十八年六月二十三日時，市場合理價格為一億四千一百一十三萬七千一百二十三元，故被告因原告未能履約，已經受有系爭房地交易價值減損一千五百十一萬二千八百七十七元之損害。

（2）被告旅居國外，被告為締約而購買機票返台處理相關事務，支出機票、住宿費用等約二十萬元，又被告委任律師處理買賣相關事宜，亦支出委任律師等費用共計五十萬元，此均為被告為締約及履約所支付之費用。

（3）被告於系爭契約簽訂後，即不得再將系爭房屋繼續出租，系爭房屋原有租金收益為每月八萬元，自九十七年四月十七日簽約時起算至九十八年六月二十三日為止，期間共計十四個月，被告共計損失租金收益一百十二萬元。

（4）綜上，被告因原告違約所受之損害共計一千六百九十三萬二千八百七十七元（計算式：15,112,877＋200,000＋500,000＋1,120,000＝16,932,877），已經超過被告所沒收之違約金一千萬元，故一千萬元違約金並無過高之情事。

（二）按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。

民法第二百十六條有明文規定。

復按出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之市價於解約前已有跌落，低於原訂買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，最高法院著有九十四年台上字第一二二零號裁判要旨可資參照。

從而依據上開法文之規定與說明，如系爭房地之市價於解約前跌落而低於原價金一億五千六百二十五萬元，自可認其價差即為被告所受之損害。

經查： 1、經本院囑託安永不動產估價師事務所就系爭房地於九十八年六月二十三日之市場交易價值，進行鑑定，經該事務所鑑定後認系爭房地於上開期日之總價值為一億三千五百五十六萬八千六百三十元，此有該事務所所出具之不動產估價報告書與一百年七月十八日100安估字第0018號函文一份在卷可稽。

2、原告雖主張上開報告書未經鑑定人吳依妮於鑑定前具結，與民事訴訟法第三百三十四條之規定相違，故上開報告書並無證據能力。

惟按鑑定人應於鑑定前具結，於結文內記載必為公正、誠實之鑑定，如有虛偽鑑定，願受偽證之處罰等語，民事訴訟法第三百三十四條固有明文規定，然法院認為必要時，得囑託機關、團體或商請外國機關、團體為鑑定或審查鑑定意見，其須說明者，由該機關或團體所指定之人為之。

本目關於鑑定人之規定，除第三百三十四條及第三百三十九條外，於前項情形準用之，同法第三百四十條亦規定甚詳。

是以上開鑑定報告雖由安永不動產估價師事務所之估價師吳依妮所製作，然本院係囑託安永不動產估價師事務所為上開鑑定，上開報告書亦係由該事務所名義所出具，故應屬安永不動產估價師事務所受本院囑託而為上開鑑定，並非由吳依妮以其個人身份擔任鑑定人，依據上開法文之規定，上開鑑定報告並不適用鑑定人具結之規定，原告前揭主張，即非可採。

3、至原告雖又主張系爭契約解除後，系爭土地之公告現值上漲，並提出系爭土地公告現值查詢一份為證（原證八）。

惟按直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；

並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。

本條例所定地價評議委員會，由直轄市或縣（市）政府組織之，並應由地方民意代表及其他公正人士參加；

其組織規程，由內政部定之。

平均地權條例第四十六條、第四條規定甚詳。

是土地公告現值是由地價評議委員會所評定，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，與主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，並非全然依據市場交易現狀而予以評定，亦非市場交易之反應。

況且，原告亦未能舉證證明系爭土地之公告現值，其評定之過程與依據為何？反之，上開報告係由本院囑託不動產估價師事務所所製作，報告書並記載其估價資料來源為：（一）不動產個別條件及區域環境內容，係本估價師親自赴標的現場勘察，並依現況地籍圖、土地、建物登記簿謄本等相關資料查證紀錄之。

（二）不動產價格評估依據，係由本估價師於現場實際勘查，並依不動產估價師檔案資料共同整理而得。

（三）買賣案例係由本估價師依現有檔案資料整理而得。

此據上開報告書第九頁記載明確。

因此，在系爭房地價值方面，上開鑑定所得之價值，與系爭土地公告現值，兩者相較，自以前者較為可信。

故原告前開主張，為本院所不採。

（三）承上，被告辯稱其因原告違約而受有系爭房地市價跌落之損害，應為可採，此外，被告又辯稱其另受有支出締約等相關費用之損害，與因系爭房屋無法出租而喪失租金收益，均為原告所不否認，亦屬可採。

是以被告辯稱其因原告違約而受有損害，為有理由。

七、就上述爭執事項（三），判斷與論述如下：

（一）承前所述，與揆諸上開法文之規定與說明，被告因原告違約而受有損害，沒收原告已經支付之價金一千萬元以為違約金，實與系爭契約書第六條第二項之規定相符，應足以認定。

則原告請求酌減違約金至一百萬元，是否有據？

（二）本院認為原告請求酌減違約金至一百萬元，為不可採。蓋依前揭說明，原告就上開一千萬元違約金有過高而應酌減至一百萬元之情事，自應負舉證責任，然原告並未能舉證證明之；

同時，原告為開發建設股份有限公司，衡情應具不動產買賣之經驗與專業知識，而被告辯稱系爭契約書原係由原告所製作之制式契約略加修改而成，亦為原告所不否認，則原告既與被告簽訂系爭契約，自有義務遵循契約之約定，而於違約時，即應依約履行給付違約金之義務。

八、綜上所述，原告主張上開違約金一千萬元有過高之虞，應按照民法第二百五十二條規定，酌減至一百萬元後，再依民法第一百七十九條規定，由被告返還餘額九百萬元，及給付自起訴狀繕本送達之翌日即九十九年四月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 9 月 7 日
民事第四庭 法 官 匡 偉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 7 日
書記官 徐悅瑜