臺灣臺北地方法院民事-TPDV,100,訴,1001,20110902,1

臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第1001號
原 告 向陽開發建設股份有限公司
法定代理人 王柔云
訴訟代理人 林慶苗律師
複代理人 曾志立
洪聖濠律師
被 告 陳雲貞
訴訟代理人 林宏信律師
翁方彬律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國100年8月3日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造於民國98年8月13日簽立「提供土地合作興建房屋契約書」（下稱系爭契約），而系爭契約第1條後段約定：「甲方陳雲貞提供527地號共一筆，總面積120平方公尺（持分1∕3，12.1坪）內之全部土地，所有權全部及地上附屬建物一併提供合作興建房屋，其面積以主管地政機關登記面積為準。」
，第19條約定：「…若因甲方（即被告）違約致本合建開發案工程無法開工、完工，或工程進行中任意妨礙時，除應賠償乙方（即原告）所受損害外，應加倍給付乙方已
付補貼房屋租金、因本合建開發案已支付之資金、費用（乙方另列清單）及可得之利益作為懲罰性違約金」，被告本應提供其共有之臺北市○○區○○段四小段527地號土地應有部分及其上所有之臺北市○○○路○段251巷24弄17號3樓建物所有權 (下稱系爭房地)全部交由原告興建房屋。
原告本已與其他地主積極接洽整合，惟被告竟將系爭房地於99年12月14日出賣並移轉所有權予訴外人金蘭，是被告出賣系爭房地，任意妨礙致本合建開發案工程（下稱系爭建案）無法完成，至致令其他地主亦心生觀望，導致期滿的不願續約，未簽約的裹足不前，致原告建案停頓，原告自得依約請求損害賠償及違約金，被告稱其為75歲毫無知識老婦、違約金過高、殊為可憐云云，實係訴訟手法，洵無足採。
㈡又系爭契約9條第1項規定：「乙方應於取得建築執照後六個月內向工務局申請開工，並自正式開工日起柒佰捌拾工作天內完工。
…」，系爭契約顯已規定關於開工及完工期限，被告僅以系爭契約中未出現「整合」二字將系爭契約第21條解釋為完工期限，顯然係刻意忽視系爭契約第19條文義，曲解系爭契約真意，依民法第98條及最高法院19年上字第28號判例意旨，系爭契約第21條所約定合約期限實係規範原告整合地主期間無誤，自無被告謂兩年內不可能完成合建，系爭契約書第9條及第21條二者有互相扞格且矛盾，系爭契約無效之情。
退萬步言之，上開約定條文縱有扞格，亦僅生契約解釋之問題，斷不致生契約失效問題。
次查系爭契約第9條約定性質無論從字面或契約整體觀之均應認屬「期限」，而非「條件」，況系爭契約每頁，包括第9條約定處，皆有被告之印章 ，最後一頁並有被告簽名蓋章，顯示被告已充分瞭
解系爭契約條款並就必要及非必要之點為同意，而被告對完工期限竟生爭執，自屬無理。
再者，系爭契約書約定整合地主期間2年、完工期間則自領得建照時起780工作天內，從契約成立時觀之，2年間完成地主整合在當時並非不可能，而領得建照後亦尚有780工作天可完成建物興建，自無被告所稱自始客觀不能之情形發生。
另系爭契約僅係原告供本合建案特定地主簽約使用所預先擬定之商議張本，依學者見解，自非民法第247條之1所適用之範圍，被告援引民法第247條之1規定主張系爭契約第19條違約賠償及懲罰性違約金約定無效，顯無理由。
末者，若非被告故意違約，致令地主期滿者不願續約，未簽約者裹足不前，系爭建案不致停頓，被告違約出賣系爭房地，任意妨礙致系爭建案無法完成，被告違約與合建案未成功自有因果關係。
㈢原告因系爭建案已支付建築師規劃設計費新臺幣（下同）1,890,000元，專案人事費900,000元，專案行政費696,382 元。
又系爭建案因被告違約而無法實現完成，原告損失預期利益37,591,507元，以上合計損害金額41,083,889元，原告僅先就其中300萬元之損害賠償部分為請求，其餘懲罰性違約金部分嗣後再為追加或另行請求，特此敘明。
並聲明：⒈被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭契約書第21條所約定「合約期限：自合約生效日起，2年期限，若經雙方同意，可延長之。」
之文句係指原告應於2年的合約期限內完成合建；
惟原告在被告於99年11月19日將系爭房地簽約出賣於訴外人金蘭時根本還沒有開工，絕對無法於100年8月13日之2年合約有效期限屆滿時完成合建。
既系爭契約所明定之完成期間為2年，雖原告堅稱該2年期間為整合期間且契約第9條第1項復約定「乙方（即建方）應於取得建造執照後六個月內向工務局申請開工，並自正式開工日起柒佰捌拾工作天內完工。
雙方同意以申請使用執照日為完工日」，其建築完工期限明顯與契約書第21條所約定之「合約期限；
2年」扞格，互有矛盾，也與被告簽約當時之認知不符，二造針對攸關合建契約必要條件之履行期即建築完成期限之意思表示即不一致，應認系爭契約不成立！如果認為契約成立，也因為系爭建案於系爭契約簽約時，即無可能於契約有效期間內完成，為自始不能之給付；
且系爭契約為原告公司所預擬，是原告公司顯係以自始不能之給付為系爭合建契約之標的，依民法第246條第1項前段規定，系爭契約應屬無效。
㈡又本件係由原告以其建築開發商之立場及專業所預定用於本件合建案契約之條款所訂定之契約，而被告在簽約時為高齡75歲之老婦人，相對屬於弱者，既無法理解繁瑣條款之約定真義，在仲介之慫恿下，也沒有閱覽契約內容即予當場簽署，而系爭契約，不僅沒有一般合建契約中所常見之合建保證金，對地主即被告已有不利，且單方課以地主懲罰性違約金之罰則，在任何情況下卻全無對建方即原告處以違約金之約定，對被告亦不公平；
如依原告所言，契約第21條所謂2年期限是指整合期間，則一旦原告無法完成整合，卻無絲毫應賠償被告或給付懲罰金違約金之約定，相較之下，在原告所謂之整合期間內，被告受有契約之拘束，一旦違約而影響系爭建案無法開工，必須賠償原告並支付鉅額之懲罰性違約金，但在原告違約無法或嗣後因各種因素而不願完成整合的情形，卻無任何制約原告的約定，在原告所謂「整合」之期間，祇單方對被告有違約處罰的約定，卻相對免除原告之責任，按其情形對被告即顯失公平，且加重被告之責任，對被告有重大之不利益，所以如系爭契約第21條所指之2年為整合期間，則第19條中關於被告違約之約定即應認屬無效，原告不能請求被告賠償其所受損害及所謂之懲罰性違約金。
㈢再依系爭契約第19條後段「…若因甲方（即被告）違約致本合建開發案工程無法開工、完工，或工程進行中任意妨礙時，除應賠償乙方（即原告）所受損害外，應加倍給付乙方已付補貼房屋租金，因本合建開發案已支付之資金、費用（乙方另列清冊）及可得之利益作為懲罰性違約金。」
之文義，縱使被告違約，也必須因而導致系爭建案無法開工、完工，被告才須負賠償及支付懲罰性違約金之責任；
亦即「被告違約」與「合建開發案無法開工」間要有相當因果關係，如「本合建開發案無法開工」非因被告違約所導致亦即因果關係中斷，即不符合契約所約定之處罰條件，被告應無庸賠償原告並支付違約金。
被告雖在合約期限內之99年11月19日將其所有提供合建之持分土地及地上建物出賣予訴外人金蘭並於99年12月14日辦理所有權移轉登記，然當時被告是認為合建之合約有效期限祗有2年，即將於100年8月13日屆至，距買賣當時僅餘10個月，惟原告當時尚未開工，在事實上根本不可能於10個月內完成系爭契約所約定地上7層、地下3層建案之興建，原告既已無法依約履行，所以被告嗣後即洵無移轉系爭房地予原告之義務，此亦符合民法第264條前段所規定同時履行抗辯之法理，所以系爭建案無法開工或完工，係因原告顯然無法於合約有效期限內完成履行所致，與被告將系爭房地出賣並辦理所有權移轉登記予訴外人金蘭之行為間並無因果關係，根本不符合系爭契約第19條之約定處罰條件。
縱認所謂「合約期限：2年」是指原告所強解之整合期間，但依被告所知，不僅有部分地主始終不同意與原告合建，且另有444、445、453建號等三戶地主在被告與原告簽署系爭合建契約後，將渠等所有之不動產出賣予第三人，其中
445、453建號二戶更有於買入後再行賣出之二度買賣之情形，另453建號亦係出售予與被告不動產同一之買方即訴外人金蘭，依其情形，原告根本無法在2年內完全取得合建所需用地其他所有權人全部之同意，系爭建案無法進行，遑論開工、完工，也是因為原告無法在合約有效期限內完成整合所致，與被告之處分行為亦無因果關係。
㈣另被告在簽約時為75歲高齡之老婦人，身罹心臟病，又有嚴重氣喘，既不懂法律，更看不懂原告所預定繁瑣條文之契約內容，當時原告又沒給被告攜回契約跟家人討論或請教專業之機會，不論在專業上、社會經濟狀況上，被告都遠居於弱勢，而且契約條文內容又單方面偏頗原告，合建雙方權利、義務之約定並不對稱，對被告極不合理、有重大不利益及顯失公平之處亦如上述，在原告強解所謂2年之整合期間內，原告無須對被告付出任何代價，亦未提供任何保證，被告徒負義務，並無權利，合建雙方權利、義務之分配顯失公平；
且被告嗣後處分不動產之買賣價金總額僅1,300萬元，尚須支付土地增值稅等稅捐、費用，並扣除先前所積欠他人之款項，加上近半年來病情加劇所支出的醫療、生活費用，所餘金額不多，僅勉強能夠被告頤養天年之基本所需，今原告在其所擬定契約條款偏頗原告、不完備、更有爭議之情形下，向被告主張高達4,108萬餘元之懲罰性違約金，並先起訴請求300萬元之損害賠償，系爭契約對被告所約定之懲罰性違約金顯然過高，對原告相對卻無違約金之約定，縱不認屬無效，亦請本院依職權酌減至最低之金額以求衡平等語，資為抗辯。
並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於民國98年8月13日簽立「提供土地合作興建房屋契約書」並約定由被告提供之臺北市○○區○○段四小段527地號土地，總面積120平方公尺（持分1/3，12.1坪）內之全部土地，所有權全部及地上附屬建物一併交由原告合作興建房屋，此有「提供土地合作興建房屋契約書」在卷可稽（見卷第8至15頁）。
㈡被告於99年11月19日簽約將系爭房地出賣予訴外人金蘭，並於99年12月14日辦理所有權移轉登記，又於99年12月30日以買賣為原因將系爭房地移轉登記予訴外人洪錦雄（見卷第32至34頁）。
㈢被告於99年12月28日收受原告所寄發臺北郵局57支局第837號存證信函（見卷第95至99頁）。
四、兩造之爭執及其論述：
㈠系爭契約是否無效？
⒈按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。
但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。
民法第246條第1項定有明文。
次按民法第246條第1項前段規定，以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效，所稱不能之給付，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之謂，最高法院88年度台上字第2023號民事判決意旨可參。
又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。
再按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例意旨可參。
⒉經查系爭契約第9條第1項約定「建築完工期限：乙方應於取得建造執照後六個月內向工務局申請開工，並自正式開工日起柒佰捌拾工作天內完工。
雙方同意以申請使用執照為完工日，如有延誤，每逾壹日應按未完成工程造價之千分之一計算賠償金予甲方，但如因政府法令變更、天災、地變、人為等不可抗拒情事、建築執照內容之變更、政府工程管理機關之工地勘驗，按規定須暫時停工者、因甲方事由或鄰房損害之原因延擱者或其他不可歸責於乙方之事由致延誤工程進度者，不在此限。」
、第21條約定「合約期限：自合約生效日起，2年期限，若經雙方同意可延長之。」
及系爭契約前言「立土地合建房屋契約書，地主：陳雲貞等18人（以下簡稱甲方），建方：向陽開發建設股份有限公司（以下簡稱乙方），供土地及其地上物，由乙方出資於地上興建房屋，約定合作條件如後，以資共同遵守。」
等語，可知系爭契約主要由原告提供土地，由被告興建房屋之合建契約，是系爭契約第21條所稱之合約期限應指原告負有提供土地義務及被告負有興建房屋義務之期限，又依系爭契約第9條第1項之文義，明示指出為建築完工期限，即原告履行提供土地義務後，被告就系爭建案開工及完工之期限，是系爭契約第9條與第21條所指稱之期限不同，難認有扞格矛盾之處，按前開說明，依社會通常觀念，原告應為之給付，並無自始不能依債務本旨實現之情事，被告抗辯系爭契約係以自始給付不能為標的，依民法第246條第1項前段規定應屬無效云云，洵不足採。
⒊又依系爭契約約定，被告負有於契約二年期間內就系爭房地不得再與第三人簽訂合建買賣、租賃、使用無貸、提供擔保、設定權利等義務，原告則負系爭房地接管後至使用執照核准1個月期間內，補貼房屋租金之義務，雙方約定給付彼此負有對價關係，系爭契約第19條違約賠償及懲罰性違約金之條款，亦屬原告為確保合建契約權益所為法律上處置，難認有加重被告之責任或對被告有重大不利益之情事，被告辯稱系爭契約違反民法第247條之1規定，應屬無效，並不足取。
㈡原告請求被告賠償是否有理由？
系爭契約第19條約定：「…若因甲方（即被告）違約致本合建開發案工程無法開工、完工，或工程進行中任意妨礙時，除應賠償乙方（即原告）所受損害外，應加倍給付乙方已付補貼房屋租金、因本合建開發案已支付之資金、費用（乙方另列清單）及可得之利益作為懲罰性違約金」，依文義須被告違約因而導致系爭建案無法開工、完工之結果時，被告即負有賠償原告損害及支付懲罰違約性之義務。
另系爭契約第21條約定，契約期間為2年，經雙方同意可延長，則原告自須於合建契約有效期間取得系爭合建案土地所有權人同意申請建造執照並申請開工手續，若原告未於2年期間內履行，期間屆至後，系爭契約即失其效力。
查原告於100年5月11日具狀陳述「…況445建號地主係尚未與原告簽約，本可自由處分其房地，而453號則係97年7月1日簽約，已於99年6月30日期滿，故亦是可自由處分其房地…」（見卷第167頁）、於100年5月24日具狀陳述「地號444、445兩戶地主本就未與原告簽約，可自由處分其土地，而453地主亦是契約期滿後（97年7月1日簽約，99年12月2日出售），…」等語（見卷第199頁），可知原告於系爭契約2年期間屆滿前，已無法取得其他土地所有權人同意申請建造執照進行合建開發案，而原告並未舉證證明係因被告將系爭房地出售第三人致其他地主期滿者不願續約，或其餘未簽約者因而拒絕簽訂合建契約之情事，則系爭建案無法於2年期間完成整合地主進行開工之原因尚難認係被告移轉系爭地行為所致。
原告並未取得系爭建案所需土地之所有權人同意申請建造執照，縱被告將系爭房地移轉予訴外人金蘭，系爭建案於系爭契約約定2年有效期間內亦無完成之可能，即被告移轉系爭房地之行為與系爭建案無法開工間不具有相當因果關係，原告依系爭契約第19條規定請求被告賠償損害，即屬於法無據。
㈢綜上，被告移轉系爭房地之行為與系爭建案無法開工間不具有相當因果關係，原告依系爭契約第19條規定請求被告給付300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 2 日
民事第一庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 2 日
書記官 謝盈敏