臺灣臺北地方法院民事-TPDV,100,訴,243,20110901,1

臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第243號
原 告 張茂香
訴訟代理人 謝富凱律師
訴訟代理人 陳一銘律師
被 告 原動健髮養護有限公司
法定代理人 楊雲翔
被 告 洪梓琛
上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國100年8月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應連帶給付原告新台幣肆萬柒仟玖佰壹拾玖元，及自九十九年十一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告連帶負擔百分之二，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新台幣肆萬柒仟玖佰壹拾玖元為原告供擔保後得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。

原告起訴時原以原動公司(下稱原動公司)為被告，並聲明：㈠被告應自坐落臺北市○○區○○段一小段0000-0000地號土地上，同小段00000 -000建號，門牌號碼為復興北路164號3樓之建物，騰空遷讓返還予原告；

㈡被告應將座落於臺北市○○區○○段一小段0000 -0000 地號土地上，同小段00000-000建號，門牌號碼復興北路164號地下二層之停車場，編號第22號之停車位，騰空遷讓返還予原告及全體共有人；

㈢被告應自民國99年11月9日起至被告騰空遷讓返還系爭租賃物止，按月付新臺幣(下同)375,973元及按年息5%計算之利息；

㈣願供擔保請准宣告假執行。

嗣原告於100年3月10日具狀，以被告洪梓琛為連帶保證人為由，追加被告洪梓琛為被告，並於同日變更訴之聲明為：㈠被告原動公司應將坐落於臺北市○○區○○段一小段0000-0000地號土地上，同小段00000-000建號，權利範圍全部，門牌號碼為復興北路164號3樓之建物，騰空遷讓返還予原告；

㈡被告原動公司應將座落於臺北市○○區○○段一小段0000 -0000地號土地上，同小段00000-000建號，門牌號碼復興北路164號地下二層之停車場，編號第22號之停車位，騰空遷讓返還予原告及全體共有人；

㈢被告原動公司應自99年11月9日起至騰空遷讓返還第一項及第二項聲明之不動產為止，按月付375,973元及按年息5% 計算之利息；

㈣被告原動公司應給付原告47,919元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息；

㈤被告洪梓琛就第三項及第四項聲明之給付，應與被告原動公司負連帶責任；

㈥願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第71至72頁）。

雖被告不同意原告之追加及變更，惟經核與起訴主張之請求基礎事實同一，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，原告所為訴之追加、變更，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段一小段0000-0000 地號土地上，同小段00000-000建號，門牌號碼為復興北路164號3樓權利範圍全部建物（下稱系爭建物）為原告所有，而座落臺北市○○區○○段一小段0000-0000地號土地上，同小段00000-000建號，門牌號碼復興北路164號地下二層，為原告及其他共有人所共有，並約定將該地下二層停車場之編號第22號停車位(下稱系爭停車位)由原告使用收益。

被告原動公司於99年5月14日與原告簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租約)，向原告承租系爭建物及系爭停車位(下稱系爭租賃物），約定租賃期間自99年5月15日起至102年5月14日止，每月租金120,000元、管理費15,473元、停車位管理費500元，系爭租約並經雙方辦理公證。

詎被告原動公司自99年8月15日起即欠繳租金，並自同年8月份起積欠系爭建物大樓管理費暨系爭停車位管理費，原告於99年10月29日以存證信函向被告原動公司催討，然被告原動公司置之不理，被告原動公司業已積欠二期以上租金，且已遲延給付逾二個月以上，依系爭租約第15條第1款約定，出租人即原告得終止系爭租約，故原告於99年11月8日、100年1月7日以台北仁愛路24支郵局第523號存證信函、臺北24支郵局第10號存證信函終止雙方系爭租約，上開函文均經被告收受，則系爭租約已合法終止，被告原動公司已無權使用占有系爭租賃物，其應將系爭建物騰空遷讓返還予原告，及將系爭停車位騰空遷讓返還予原告及全體共有人。

原告原動公司欠繳99年8月份至10月份之系爭建物大樓管理費暨系爭停車位管理費，共計47,919元，原告已代被告原動公司先為清償，被告原動公司依系爭租約第6條約定，應繳納管理費而未繳納，致原告受有管理費之損害，依不當得利之規定，原告得請求被告原動公司給付47,919元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息。

被告原動公司應於99年11月8日騰空並返還系爭租賃物予原告，惟被告原動公司仍繼續占有使用系爭租賃物，依系爭租約第12條約定，原告自得請求被告原動公司自99年11月9日起至返還系爭租賃物止，按月給付原告240,000元之違約金及其法定利息。

又系爭租約已於99年11月8日合法終止，現被告原動公司仍繼續占有使用系爭租賃物，顯無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，依不當得利之規定，原告得請求被告原動公司給付相當於租金及管理費之不當得利，即自99年11月9日止至遷讓系爭租賃物止，按月給付原告135,973元（租金120000元＋管理費15473元＋停車位管理費500元）之不當得利及其法定利息。

被告洪梓琛為系爭租約之連帶保證人，依系爭租約第17條約定及民法第740條規定，被告洪梓琛應就原告向被告原動公司主張違約金及不當得利部分負連帶賠償責任。

為此，爰依民法第455條、第767條第1項前段、第821條、第179條、第740條規定及系爭租約第12條、第17條約定提起本訴。

並聲明：⒈被告原動公司應將坐落於臺北市○○區○○段一小段0000-0000地號土地上，同小段00000-000建號，權利範圍全部，門牌號碼為復興北路164號3樓之建物，騰空遷讓返還予原告；

⒉被告原動公司應將座落於臺北市○○區○○段一小段0000- 0000地號土地上，同小段00000-000建號，門牌號碼復興北路164號地下二層之停車場，編號第22號之停車位，騰空遷讓返還予原告及全體共有人；

⒊被告原動公司應自99年11月9日起至騰空遷讓返還第一項及第二項聲明之不動產為止，按月付375,973元（240000元＋135973元）及按年息5%計算之利息；

⒋被告原動公司應給付原告47,919元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息；

⒌被告洪梓琛就第三項及第四項聲明之給付，應與被告原動公司負連帶責任；

⒍願供擔保請准宣告假執行。

被告原動公司、洪梓琛抗辯：㈠被告於承租前曾至系爭建物現場勘查並發現樓地板似有傾斜情形，詢問後原告告知被告，係因之前承租者於樓地下鋪設管線緣故，故地板有些許不平整，致被告不疑有他而承租，被告承租後施工裝潢時，始發現系爭建物並非因地板下鋪設管線而傾斜，而係整面樓地板嚴重傾斜，無法為一般正常使用，原告惡意隱瞞系爭建物樓地板嚴重傾斜之重大假疵，致被告無法利用系爭建物，原告即出租人負有保持租賃物之義務，被告向原告要求修繕，原告卻拒不修繕，被告自得於原告修繕前行使同時行抗辯權，拒絕繼續給付租金。

被告為改善樓地板嚴重傾斜之瑕疵，已自行修繕，所支出之裝潢費用，應於原告請求之金額中扣除。

㈡系爭租約簽約後，被告業已支付360,000元保證金，依最高法院44年度台上字第516號判例，被告自得主張先以押租金抵充99年8月、9月、10月份之租金。

又系爭建物樓地板嚴重傾斜，已降低房屋之通常效用，屬物之瑕疵，依民法第347條前段、第345條第2項、第355條第2項、第359條前段、第360條及本院98年度訴字第518號、93年度重訴字第79號判決，原告自應對被告負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠償責任。

是被告主張以押租金及前開因原告未善盡瑕疵擔保責任及不完全給付所致之損害賠償額與原告租金債權相抵銷，被告並無構成遲延給付租金，亦未積欠二個月以上租金，原告主張終止系爭租約為無理由。

㈢系爭租約係定有期限之租賃契約，原告欲提前終止，依系爭租約第11條約定，應於3個月前以書面通知對方，並須賠償對方一個月租金。

原告99年11月8日台北仁愛路24支郵局第523號存證信函內容僅戴以：「僅代本所當事人張茂香女士函告貴公司即刻終止雙方租賃關係…」，悖於系爭租約第11條約定，且被告業已明確表示反對之意，足認該存證信函不生終止系爭租約之效力。

況被告已耗費鉅資裝潢，原告利用程序欲達其終止系爭租約之目的，顯違背誠信原則，而屬權利濫用。

㈣系爭租約既未合法終止，則原告不得訴請被告給付違約金及不當得利。

且依最高法院95年度台上字第2244號判決，可知原告主張之違約金及不當得利顯屬重複請求，原告既請求不當得利即不得再請求違約金。

㈤並聲明：原告之訴及假執之聲請均駁回。

如受不利之判決，願供擔保聲請免為假執行。

兩造不爭執事項：㈠被告原動公司與原告於99年5月14日簽訂房屋租賃契約，原告原動公司向原告承租坐落臺北市○○區○○段一小段0000-0000地號土地上，同小段00000-000建號，門牌號碼為復興北路164號3樓權利範圍全部建物，及座落臺北市○○區○○段一小段0000-0000地號土地上，同小段00000-000建號，門牌號碼復興北路164號地下二層之停車場，編號第22號停車位，並由被告洪梓琛為被告原動公司之連帶保證人，經雙方辦理公證(公證書、房屋租賃契約影本見本院卷第14至19頁)。

㈡系爭租約第2條約定：「租賃期間自99年5月15日起至102年5月14日止，99年5月15日起至99年6月14日為裝潢期，免收租金。」

系爭租約第3條約定：「每月應繳月租金120,000元，並於每月15日前支付，乙方不得藉任何理由拖延或拒絕，甲方亦不得任意要求調整租金。」

被告自98年8月15日起未繳納租金。

㈢系爭租約簽約時被告已給付原告36萬元保證金。

本件爭點：㈠系爭租約是否經原告合法終止？原告依民法第455條、第767條第1項前段、第821條規定，請求被告原動公司騰空遷讓返還系爭建物予原告，及騰空遷讓返還系爭停車位予原告及全體共有人，有無理由？㈡原告依系爭租約第12條規定，請求被告原動公司自99年11月9日起至騰空遷讓返還系爭租賃物止，給付每月24萬元之違約金及其法定利息，有無理由？㈢原告請求被告原動公司自99年11月8日起至騰空遷讓返系爭租賃物止，給付每月135,973元之不當得利及其法定利息，有無理由？㈣原告依民法第179條規定，請求被告原動公司給付自99年8月份至10月份之系爭建物大樓管理費暨系爭停車位管理費，共計47,919元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息，有無理由？被告以地板傾斜之修繕裝潢費用主張抵銷，有無理由？㈤被告洪梓琛是否負連帶賠償責任？系爭租約是否經原告合法終止？原告依民法第455條、第767條第1項前段、第821條規定，請求被告原動公司騰空遷讓返還系爭建物予原告，及騰空遷讓返還系爭停車位予原告及全體共有人，有無理由？㈠民法第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」

第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」

承租人積欠租金總額達2個月之租額為由終止租約，必須承租人積欠租金達2個月以上時，始得依民法第440條規定，催告承租人支付欠租，如承租人積欠租金未達2個月，即不能認出租人有依民法第440條定期催告，並依此催告終止租約之權限。

㈡土地法第100條(不定期租賃收回房屋之限制)規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：．．．三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時。」

最高法院44 年台上字第516號判例：「租賃契約成立後因情事變更租金額增加為若干倍者，土地法第100條第3款抵償租金之擔保金係契約成立時支付者，亦應依同一比例增加之，業經司法院院解字第3489號釋在案，至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。」

㈢本件為定期租賃，類推適用土地法第100條第3款不定期租賃關於承租人積欠租金額係以擔保金抵償後計算之規定，則本件租金每月12萬元，被告雖自99年8月15日未繳租金，然被告原動公司於簽定系爭租約時所給付原告之36萬元保證金，得抵償自99年8月15日起至99年11月14日之租金。

是原告須自被告原動公司積欠100年11月份(99年11月15日至12月14日)及12月份(99年12月15日至100年1月14日)租金達二個月租額，即100年1月15日起，方取得催告終止租約之權限。

㈣本件原告99年10月29日以台北仁愛路24支郵局存證信函第511號通知被告於文到5日內清償欠繳之租金等費用(第511號存證信函影本見本院卷第20至23頁)。

於99年11月8日以台北仁愛路24支郵局存證信函第523號向被告為終止租賃關係、請被告遷出交還租賃物之意思表示(第523號存證信函影本見本院卷第24至27頁)。

復於100年1月7日以台北24支郵局存證信函第10號向被告為終止雙方租賃契約、請被告騰空交還租賃物之意思表示(第10號存證信函影本見本院卷第94至97頁)。

揆諸前揭說明，原告未於被告原動公司積欠租金達2個月即100年1月15日後，再定相當期限催告被告原動公司支付租金，卻於99年10月29日催告清償欠租，並於99年11月8日或100 年1月7日為終止契約，原告所為終止租約之意思表示為不合法。

㈤系爭租約既未經合法終止，則原告依民法第455條、第767條第1項前段、第821條規定，請求被告原動公司騰空遷讓返還系爭建物予原告，及騰空遷讓返還系爭停車位予原告及全體共有人，為無理由。

原告依系爭租約第12條規定，請求被告原動公司自99年11月9日起至騰空遷讓返還系爭租賃物止，給付每月24萬元之違約金及其法定利息，有無理由？㈠系爭租約第12條(租賃物之返還)約定：「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租，乙方應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房積貳倍計算之違約金。」

㈡本件系爭租約尚未期滿，亦經合法終止，已如前述，則原告依系爭租約第12條規定，請求被告原動公司自99年11月9日起至騰空遷讓返還系爭租賃物止，給付每月24萬元之違約金及利息，為無理由。

原告請求被告原動公司自99年11月8日起至騰空遷讓返系爭租賃物止，給付每月135,973元之不當得利及其法定利息，有無理由？㈠原告主張系爭租約已於99年11月8日合法終止，被告原動公司仍繼續占有使用系爭租賃物，顯無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，依不當得利之規定，原告得請求被告原動公司給付相當於租金及管理費之不當得利，即自99年11月9日止至遷讓系爭租賃物止，按月給付原告135,973元(相當於租金120000元＋管理費15473元＋停車位管理費500元）之不當得利及其法定利息。

㈡系爭租約未經合法終止，已如前述，則原告依民法第179條請求被告原動公司自99年11月8日起至騰空遷讓返系爭租賃物止，給付每月135,973元之不當得利及其法定利息，為無理由。

原告依民法第179條規定，請求被告原動公司給付原告已代償之99年8月份至10月份系爭建物大樓管理費暨系爭停車位管理費，共計47,919元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息，有無理由？被告以地板傾斜之修繕裝潢費用主張抵銷，有無理由？㈠本件原告已代被告原動公司清償99年8月份至10月份系爭建物大樓管理費暨系爭停車位管理費，共計47,919元，為被告所不爭執，則原告得請求被告給付47,919元及利息。

㈡被告抗辯：原告惡意隱瞞系爭建物樓地板嚴重傾斜之重大瑕疵，被告為改善樓地板嚴重傾斜之瑕疵，已自行修繕，所支出之裝潢費用，主張抵銷等語。

民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

原告否認被告原動公司有定期催告原告修繕，則縱系爭建物有不合於系爭租約約定使用、收益之瑕疵，然被告原動公司未定相當期限催告原告修繕，是被告原動公司以修繕裝潢費用主張抵銷，為無理由。

被告洪梓琛是否負連帶賠償責任？㈠系爭租約第17條約定：「乙方如覓有保證人，保證人與被保證人負連帶保證責任。」

民法第740條規定：「保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。」

㈡被告洪梓琛為被告原動公司就系爭租約之連帶保證人，於被告原動公司不履行債務時，就系爭租約之主債務及其他從屬於主債務之負擔，負連帶給付責任。

故原告得請求被告連帶給付其所代清償99年8月份至10月份系爭建物大樓管理費暨系爭停車位管理費47,919元。

綜上所述，原告未於被告原動公司積欠租金達2個月即100年1月15日後，再定相當期限催告被告原動公司支付租金，卻於99年10月29日催告清償欠租，並於99年11月8日或100年1月7日終止契約，原告所為終止租約之意思表示為不合法。

系爭租約既未經合法終止，則原告請求被告原動公司騰空遷讓返還系爭建物予原告、騰空遷讓返還系爭停車位予原告及全體共有人，依系爭租約第12條規定請求被告原動公司自99年11月9日起至騰空遷讓返還系爭租賃物止給付每月24萬元之違約金及利息，請求被告原動公司自99年11月8日起至騰空遷讓返系爭租賃物止給付每月135,973元之不當得利及其法定利息，為無理由。

但原告已代被告原動公司清償99年8月份至10月份系爭建物大樓管理費暨系爭停車位管理費47,919元，原告得請求被告給付。

縱系爭建物有不合於系爭租約約定使用、收益之瑕疵，因被告原動公司未定相當期限催告原告修繕，被告原動公司以修繕裝潢費用主張抵銷，為無理由。

被告洪梓琛為被告原動公司就系爭租約之連帶保證人，應負連給付責任。

從而，原告請求被告連帶給付47,919元，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年11月27日起至清償日止按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

本件所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，並依被告之聲請定免假執行之擔保金額。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 100 年 9 月 1 日
民事第一庭 法 官 周美雲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 1 日
書記官 詹雪娥