臺灣臺北地方法院民事-TPDV,100,訴,1605,20110923,2

臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第1605號
原 告 蔡瑞泉
林王寶連
前列二人共同
訴訟代理人 周建才律師
被 告 許振祥
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國100年9月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應自門牌號碼臺北市○○區○○路十四號一樓房屋遷出，並將房屋清空返還原告蔡瑞泉。

被告應給付原告蔡瑞泉新臺幣貳拾肆萬伍仟捌佰玖拾伍元，及自民國一百年三月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一百年三月二十五日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告蔡瑞泉新臺幣肆萬貳仟元。

被告應自門牌號碼臺北市○○區○○路十六號一樓房屋遷出，並將房屋清空返還原告林王寶連。

被告應給付原告林王寶連新臺幣貳拾肆萬捌仟零叁拾叁元，及自民國一百年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一百年四月一日起至返還第四項房屋之日止，按日給付原告林王寶連新臺幣貳仟元。

訴訟費用新臺幣壹萬叁仟零陸拾元由被告負擔。

本判決第一項至第三項於原告蔡瑞泉以新臺幣拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。

本判決第四項至第六項於原告林王寶連以新臺幣拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。

事實及理由

壹、程序部分

一、按因契約涉訟者，如經當事人定有債務履行地，得由該履行地之法院管轄，民事訴訟法第12條定有明文。

查本件係兩造間因租賃契約涉訟，其租賃事實發生地在臺北市○○區○○路14號及16號1樓，可認為兩造之履行地為上開租賃物所在地，則本院就本件遷讓房屋等訴訟有管轄權。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。

本件原告原起訴聲明請求：「㈠被告自門牌號碼臺北市○○區○○路14號1樓房屋遷出，並將房屋清空返還原告蔡瑞泉。

㈡被告應給付原告蔡瑞泉新臺幣（下同）203,895元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢被告應自民國100年3月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告蔡瑞泉42,000元。

㈣被告應自門牌號碼臺北市○○區○○路16號1樓房屋遷出，並將房屋清空返還原告林王寶連。

㈤被告應給付原告林王寶連159,633元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈥被告應自100年2月1日起至返還第四項房屋之日止，按日給付原告林王寶連2,000元。」

，嗣於100年5月10日具狀變更聲明為：「㈠被告自門牌號碼臺北市○○區○○路14號1樓房屋遷出，並將房屋清空返還原告蔡瑞泉。

㈡被告應給付原告蔡瑞泉329,895元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢被告應自100年6月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告蔡瑞泉42,000元。

㈣被告應自門牌號碼臺北市○○區○○路16號1樓房屋遷出，並將房屋清空返還原告林王寶連。

㈤被告應給付原告林王寶連159,633元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈥被告應自100年2月1日起至返還第四項房屋之日止，按日給付原告林王寶連2,000元。」

復於100年7月1日更正聲明為：「㈠被告自門牌號碼臺北市○○區○○路14號1樓房屋遷出，並將房屋清空返還原告蔡瑞泉。

㈡被告應給付原告蔡瑞泉329,895元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢被告應自100年8月1 日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告蔡瑞泉42,000 元。

㈣被告應自門牌號碼臺北市○○區○○路16號1樓房屋遷出，並將房屋清空返還原告林王寶連。

㈤被告應給付原告林王寶連336,433元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈥被告應自100年8月1日起至返還第四項房屋之日止，按日給付原告林王寶連2,000元。」

末於100年7月29日言詞辯論當庭變更聲明為：「㈠被告自門牌號碼臺北市○○區○○路14號1樓房屋遷出，並將房屋清空返還原告蔡瑞泉。

㈡被告應自99年11月25日至100年3月24日止，按月給付原告蔡瑞泉42,000元，及電費17,895元、律師費60,000元，及自100年3月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢被告應自100年3月25日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告蔡瑞泉42,000元。

㈣被告應自門牌號碼臺北市○○區○○路16號1樓房屋遷出，並將房屋清空返還原告林王寶連。

㈤被告應自99年11月1日至100年3月31日止，按月給付原告林王寶連44,200元、電費27,033元，及自100年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈥被告應自100年4月1日起至返還第四項房屋之日止，按日給付原告林王寶連2,000元。」

，核原告所為其請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。

三、被告經合法通知而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：被告分別於99年7月10日、99年7月20日向原告蔡瑞泉、林王寶連承租原告等所有臺北市○○區○○路14號1樓、16號1樓房屋，分別約定租金每月42,000元、44,200元，租金於每月25日前繳納，租賃期間分別自99年7月25日至102年7月24日、99年7月10日至101年7月24日。

惟被告於99年11月起即未遵期繳納租金，迄今已逾二期，原告等遂於99年12月30日以台北長春路郵局第3131號存證信函定期要求被告清償積欠租金，逾期終止租約，並以起訴狀繕本送達為催告之意思表示。

按最高法院44年台上字第516號民事判例認土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，在定有期限之租賃，實具有之同一之法律理由，自應類推適用等語，是本件於押租金抵充租金後欠租兩個月期滿生合法終止租約之法律效力。

被告即應給付欠租及交還房屋。

另依原告蔡瑞泉與被告之租賃契約第14條之約定，被告如有違約情事，致原告涉訟所支出之律師費用應由被告負責賠償，其因本件訴訟所支出之律師費用共60,000元，自得向被告請求賠償。

又原告蔡瑞泉為被告代繳電費17,895元，且因被告逾期不遷讓，無權占用上開房屋，妨害原告蔡瑞泉之使用收益，應賠償原告蔡瑞泉按月以租金42,000元計算之損害金。

原告林王寶連為被告代繳電費27,033元，且依原告林王寶連與被告之租賃契約第11條約定被告未即時返還房屋時，原告林王寶連得請求按日以2,000元計算之違約金。

爰依原證1、2之租約之租賃物返還請求權、租金及違約金和律師費用、必要費用的代墊之約定，請求命被告遷讓返還房屋及請求不當得利、支付違約金等，並聲明：如主文所示。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：㈠按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。

其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上者，出租人得收回房屋。

民法第440條第2項、土地法第100條第3款定有明文。

經查，原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之租賃契約、存證信函、律師費用及電費收據為證，堪信為真正。

且本件被告自99年11月起即未再支付租金，業經原告催告而仍拒不履行，積欠租金金額已達2個月以上，租賃關係復經原告終止，被告又已遷移不明，從而原告依前開法律規定請求被告遷讓返還系爭房屋如主文第1項、第4項所示，為有理由，應予准許。

㈡又依原告蔡瑞泉與被告之租賃契約書第12條約定「房屋之稅捐由甲方（即原告蔡瑞泉）負擔。

電費、公共電費、水費、瓦斯費、電話費、網路費、社區大樓管理費、清潔費、乙方（即被告）居住使用本租賃標的物所生之雜項費用及乙方營業上必須繳納之稅捐由乙方自行負擔。」

、第14條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費用、律師費用、均應由乙方負責賠償。」

、第16條約定「雙方同意每月25號付租金，…若超過（含）二個月時即以違約論，則甲方可單方面解除此租賃契約書。」

（見本院100年度北簡字第1626號卷第7頁至第14頁），是以被告欠租達2個月經原告蔡瑞泉終止租約，業如前述，則依上開約定原告蔡瑞泉請求被告給付欠繳之租金、代墊之電費及本案之律師費用，即無不合。

查被告欠繳租金扣除押租金後，尚欠4期租金（即自99年11月25日至100年3月24日止），計168,000元（42,000×4＝168,000）；

又原告代墊電費支出17,895元、本件訴訟之律師費用60,000元，均有收據足憑（見本院100年度北簡字第1626號卷第25頁至第27頁），共計245,895元及自100年3月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。

㈢復依原告林王寶連與被告之租賃契約書第3條約定「每月應繳月租金為新台幣肆萬肆仟貳佰元整（內含租賃所得稅），並於每月25日前支付。」

、第6條約定「房屋、土地之稅捐由甲方（即原告林王寶連）負擔；

水電費、瓦斯費、電話費、社區大樓管理費、清潔費、乙方（即被告）居住使用本租賃房屋所生之雜項費用及乙方營業稅捐由乙方負擔。」

（見本院100年度北簡字第1626號卷第19頁至第22頁），是以被告欠租達2個月經原告林王寶連終止租約，業如前述，則依上開約定原告林王寶連請求被告給付欠繳之租金、代墊之電費，即無不合。

查被告欠繳租金扣除押租金後，尚欠5期租金（即自99年11月1日至100年3月31日止），計221,000元（44,200×5＝221,000）；

又原告代墊電費支出27,033元，有收據足憑（見本院100年度北簡字第1626號卷第28頁至第29頁），共計248,033元及自100年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

㈣另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

查被告於租約終止後就系爭房屋即無占有使用系爭房屋之合法權源。

次按無權占用他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可參。

查被告無權占用使用系爭房屋，獲有使用收益系爭房屋之利益，致原告無法就系爭房屋為使用收益，受有損害，且未給付任何對價，依前揭規定，自應負返還此一利益即相當於被告使用期間內租金額之責。

是依上揭說明，原告蔡瑞泉請求被告應自100年3月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告蔡瑞泉42,000元，即屬有理。

㈤末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。

則依原告林王寶連與被告之租賃契約書第11條約定「…乙方（即被告）未即時返還房屋時，甲方（即原告林王寶連）得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完畢之日止，按每日新台幣貳仟元計算之違約金。」

，是原告林王寶連請求被告應自100年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告林王寶連2,000元，實屬有據。

㈥綜上所述，本件原告等依民法第179條、第455條及租賃契約之規定，請求如主文所示，於法有據，應予准許。

原告復陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。

四、本件訴訟費用，確定如主文第7項所示之金額。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 100 年 9 月 23 日
民事第八庭 法 官 宣玉華
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 23 日
書記官 吳珊華
訴訟費用計算書
項 目 金 額 備 註
（新臺幣）
第一審裁判費 12,560元
第一審公示送達費用 500元 國內公示送達費用
合 計 13,060元