臺灣臺北地方法院民事-TPDV,100,訴,2252,20110909,1

臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第2252號
原 告 彭如玉
訴訟代理人 連阿長律師
被 告 祭祀公業高同記
法定代理人 高萬鍾
訴訟代理人 張世興律師
上列當事人間請求區分地上權登記事件，本院於民國100年8月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按祭祀公業條例已於民國97年7月1日施行，被告雖未依該條例規定向主管機關登記為祭祀公業法人（此經被告陳報在卷，見訴字卷第32頁），然仍不失為非法人團體，自有當事人能力，應按非法人團體之例，載為「某祭祀公業」，並列管理人為其法定代理人（最高法院97年度第2次民事庭會議決議參照），合先敘明。

二、原告起訴主張：原告於96年8月24日向簡幸柔買受臺北市○○街44號4樓房屋（下稱4樓房屋），另於96年10月3日向林麗欽買受同址5樓房屋（下稱5樓房屋，與4樓房屋合稱系爭房屋）。

系爭房屋之基地為臺北巿文山區○○段○○段30-1、30-2地號土地（下稱30-1、30-2地號土地，合稱系爭土地），乃高紅柿於66年間向被告承租作為建築房屋使用，租賃期間自66年7月1日起至87年6月30日止共20年，並設定存續期間如租賃期間之地上權，租期屆滿，高紅柿並未與被告再訂立租賃契約，然高紅柿繼續使用土地，被告亦向高紅柿收取租金。

96年間原告買受系爭房屋，亦受讓上開地上權，其後被告亦開始依系爭房屋使用系爭土地之比例向原告收取租金，依民法第422條規定，原告就系爭房屋之基地與被告間有不定期限租賃契約存在，而上開地上權移轉登記予原告時，地上權存續期間已屆滿，依土地法第102條規定，被告有將系爭土地設定地上權予原告之義務，惟原告多次請求被告辦理，均未獲置理，原告只得提起本件訴訟。

並聲明：被告應將30-1、30-2地號土地分別設定權利範圍10000分之1842之地上權予原告。

三、被告則以：向被告承租系爭土地建築房屋之人係高紅柿，租期20年，且已辦理20年地上權登記，因此符合土地法第102條要件之人係高紅柿，而非原告。

高紅柿與被告間之20年租賃期間屆滿，未再續訂租約，因其上房屋所有人繼續使用系爭土地，並繳交租金，雙方依民法第451條規定成立不定期限租賃關係，原告受讓系爭房屋，亦繳交租金，兩造間就系爭土地固成立不定期限租賃關係，但並非土地法第102條「租用基地建築房屋」關係。

況且，本件請求權時效自基地租賃契約成立時起算，已因15年間不行使而消滅等語，資為抗辯。

四、兩造不爭執之事實：㈠原告於96年8月24日向簡幸柔買受4樓房屋，另於96年10月3日向林麗欽買受5樓房屋，系爭房屋之基地為系爭土地。

㈡高紅柿於66年7月1日與被告簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向被告租用系爭土地建築房屋，租賃期間自66年7月1日起至87年6月30日止共20年，並設定存續期間如租賃期間之地上權。

㈢原告買受系爭房屋後，被告開始依系爭房屋使用系爭土地之比例向原告收取租金。

五、得心證之理由：㈠兩造就系爭土地是否存在系爭租賃契約？按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定明文，依同一法理，該房屋受讓人如再將房屋轉讓他人，基地租賃契約對於房屋之再受讓人，亦仍繼續存在。

查：高紅柿與被告簽訂系爭租賃契約，建築系爭房屋後，將系爭房屋轉讓他人，其後系爭房屋歷經多次所有權移轉，現則為原告所有，此有建物登記謄本、異動索引在卷可憑（見司店調字卷第20、21頁、訴字卷第39至42頁），依上說明，系爭租賃契約對於系爭房屋之（再）受讓人，仍應繼續存在，是兩造就系爭土地存在系爭租賃契約，堪予認定。

㈡原告得否請求被告設定地上權？是否已罹於時效？⒈再按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記，土地法第102條著有規定。

又土地法第102條所定請求協同辦理地上權設定登記之請求權，祇須當事人雙方訂有租地建屋之租賃契約，承租人即有隨時請求出租人就租用土地為地上權設定之權利，並有民法第125條所定消滅時效之適用，其請求權時效應自基地租賃契約成立時起算（最高法院67年台上字第1014號、68年台上字第1627號判例參照）。

系爭租賃契約對於系爭房屋之受讓人即原告仍繼續存在，業如前述，則原告因契約承擔而成為系爭租賃契約之當事人，故原告基於系爭租賃契約承租人地位，依土地法第102條規定請求出租人即被告協同辦理地上權之設定登記，自屬有據。

惟該請求權有民法第125條15年消滅時效之適用，其請求權時效並自基地租賃契約成立時起算。

⒉另按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條著有規定。

又租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例參照），詳言之，民法第451條租賃契約之默示更新，僅是租賃期間由定期改為不定期限，至租賃契約其餘內容則未變更，亦即原來之租賃契約仍繼續存續，非謂承租人、出租人另成立新租賃契約。

查：系爭租賃契約於87年6月30日屆滿後，其上房屋所有人繼續使用系爭土地，並繳交租金，被告亦未表示反對之意思者，依民法第451條規定，系爭租賃契約繼續存續，但由定期租賃契約變更為不定期限租賃契約，原告主張：高紅柿與被告於87年7月1日另成立一新的不定期限租賃契約，請求權時效應自87年7月1日起算等語，殊無足採。

是本件請求權時效仍應自系爭租賃契約成立時即66年7月1日起算，原告遲至100年4月21日始提起本件訴訟（有本院收狀戳可稽，見司店調字第2頁），已逾15年之時效期間，被告復為時效之抗辯，故本件原告請求權已罹於時效。

六、綜上，原告固得依土地法第102條規定請求被告設定地上權，但該請求權業已罹於時效。

從而，原告訴請被告應將30-1、30-2地號土地分別設定權利範圍10000分之1842之地上權予原告，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 9 月 9 日
民事第六庭法 官 張文毓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 9 日
書記官 吳建元