臺灣臺北地方法院民事-TPDV,100,訴,2274,20110906,1

臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第2274號
原 告 林志青
訴訟代理人 馮馨儀律師
被 告 全球建築經理股份有限公司
法定代理人 徐儷玲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年8月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌臺北市○○區○○路一○二號十八樓之一之房屋及臺北市○○區○○路一六五號地下二、三層之一四○七建號、一四二五建號停車位騰空返還予原告。

被告應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國一百年四月十日起至遷讓返還第一項所示房屋及車位之日止，按月給付原告新臺幣壹拾萬元。

被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應給付原告新臺幣肆萬肆仟壹佰貳拾元，及自民國一百年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣元貳佰萬元供擔保後，得假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣壹拾捌萬元供擔保後，得假執行。

本判決第三項於原告以新臺幣參萬參仟元供擔保後，得假執行。

本判決第四項於原告以新臺幣壹萬伍仟元供擔保後，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

原告起訴時係依兩造間之租賃契約書第4條、第6條、第12條及民法第767條、第455條等規定，請求被告遷讓返還房屋及車位，並給付租金、違約金及律師費用。

其嗣於訴訟繫屬中，追加依兩造間之租賃契約書第15條及公寓大廈管理條例第21條、民法第179條、第184條等規定，請求被告給付電費及管理費，且變更訴之聲明為後列原告聲明欄所示，核原告所追加之新訴，與舊訴係本於同一基礎事實，且其所為訴之聲明變更，亦合於前開規定，均應准許。

原告起訴主張：㈠被告於民國99年3 月10日向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○路102號18樓之1之房屋及臺北市○○區○○路165 號地下二、三層之1407建號、1425建號停車位（下稱系爭房屋及車位），約定租賃期間自99年3月10日起至100年3月9日止，每月租金新臺幣（下同）5萬元。

㈡詎被告自100年1月10日起即未按期繳納租金，依租賃契約書第4條之約定，伊得請求被告給付100年1月10日至100年3月9日期間之租金計10萬元。

㈢又被告於租期屆滿後，迄未依約交還房屋及車位，爰依租賃契約書第6條及民法第767條、第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及車位；

另依租賃契約書第6條之約定，請求被告按月給付按租金5 倍即25萬元計算之違約金；

並依租賃契約書第12條之約定，請求被告給付伊因其違約所支出之律師費用10萬元。

㈣再者，被告交還房屋前應負擔之電費4,767元及100年3月至7月期間之管理費39,353元，已由伊代為繳納，依租賃契約書第15條及公寓大廈管理條例第21條、民法第179條、第184條規定，被告即應償還此等費用等語。

㈤聲明為：⒈被告應將門牌臺北市○○區○○路102號18樓之1之房屋及臺北市○○區○○路165號地下二、三層之1407建號、1425建號停車位騰空返還予原告。

⒉被告應給付原告10萬元，及自100年2月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒊被告應自100年3月10日起至遷讓返還第一項房屋及車位之日止，按月給付原告25萬元。

⒋被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒌被告應給付原告44,120元，及自100年7月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒍願供擔保請准宣告假執行。

被告則抗辯：㈠伊於100 年初即通知原告將如期搬遷，並經原告同意以押租金扣抵最後2 個月之租金。

如原告對此並未表示同意，其當得催告伊給付租金，然原告於租期屆滿前均未催告伊給付租金，且原告於100年2月21日發函要求伊如期搬遷，亦未提及未付租金之情事，足證其確曾同意以押租金扣抵租金。

㈡又原告於100年3月初復指控伊積欠近2 個月租金，除要求伊補足2個月租金外，另要求伊給付按租金5倍計算之違約金，完全否認先前承諾以押租金扣抵租金之意思表示，企圖吞沒伊已付之押租金15萬元。

經兩造多次協商，原告於100年3月18日主動告知願提前返還1 個月押租金予伊，並要求伊給予匯款帳號，伊亦明確告知原告將於100年3月23日遷出並騰空系爭房屋及車位。

嗣伊確於100年3月23日如期搬遷，然原告至100年3月24日止仍未返還押租金予伊，經伊再度以電話通知原告搬遷之事實，並請求原告返還押租金，惟均遭拒絕。

㈢然伊早於100年3月18日即告知原告將於100年3月23日騰空房屋，嗣於100年3月23日亦曾通知原告點交房屋，惟原告均未到場辦理點交。

而一般房東均有備份房屋及車位感應卡，系爭房屋之感應卡自伊遷入之始即無法使用，伊實無所謂返還鎖匙之問題；

另就系爭車位部分，伊亦早於100年3月23日騰空而可隨時停車使用，伊自無未騰空交屋之理。

㈣再者，如鈞院認伊尚應給付原告租金及電費、管理費，伊亦得以押租金返還請求權與伊所負債務為抵銷等語。

得心證之理由：㈠原告起訴主張兩造曾簽訂房屋租賃契約書，約定由被告向其租用系爭房屋及車位，租賃期間自99年3月10日起至100 年3月9日止，每月租金5萬元；

被告已給付原告押租金15萬元等情，為被告所不爭，復有該租賃契約書在卷足憑（見本院卷第6-10頁），均可信實。

㈡按乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀（清空）遷空交還甲方，不得藉詞拖諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，為系爭租賃契約書第6條所明定。

經查：⒈兩造針對系爭房屋及車位係成立定期租賃契約，租期業於100 年3月9日屆滿，然被告坦認系爭房屋之鑰匙目前仍為其持有（見本院卷第32頁），足證系爭房屋及車位目前仍於被告管領中，被告即為占有人無疑。

被告雖辯稱：其在100年3月初即通知原告將在100年3月23日返還房屋，惟原告拒絕受領；

又在原告返還押租金前，其得拒絕返還系爭房屋云云。

然觀諸被告於100年3月22日寄送予原告之存證信函，其內記載：「…為避免財務損失保全本公司之權益請台端於100年3月22日前匯款返還本公司押金否則本公司礙難返還房屋…」等語（見本院卷第67頁），已表明原告應先返還押租金，否則其即不願返還房屋之意。

惟承租人交付押租金予出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付、租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務等。

故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行；

押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後猶有餘額，始生返還押租金之問題；

押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的，是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生（最高法院69年度台上字第3985號、87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號判決參照），是被告要求原告應在其返還系爭房屋及車位前返還押租金，本於法無據，原告拒絕被告此項要求，被告遂以拒絕交還房屋及車位抵制之，足證被告並未履行交還系爭房屋及車位之義務，原告即無遲延受領情事，自不待言。

被告於租期屆滿後，既無得拒絕返還系爭房屋及車位之正當理由，其繼續占有系爭房屋及車位，即屬無權占有。

原告以前引租賃契約之約定為據，訴請被告遷讓返還系爭房屋及車位，於法即無不合。

⒉又被告於系爭租賃契約租期屆滿後，仍繼續無權占有系爭房屋及車位，如前述，原告雖得依前引租賃契約之約定，請求被告於遷讓返還系爭房屋及車位前，按月給付租金數額5 倍之違約金，然約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。

本院審酌前開違約金之約定，實為坊間通用之租賃契約書制式條款，並不能真實反應締約當事人之真意，及原告表示收回系爭房屋及車位係為供自用，並無另行出租之計畫等情（見本院卷第40頁），認本件約定之違約金每月25萬元實嫌過高，爰依職權酌減為每月10萬元。

準此，原告另請求被告自100年3月10日起至遷讓返還系爭房屋及車位之日止，按月給付違約金10萬元，即有理由；

逾此數額之請求，則非有據。

㈢又依據兩造間之租賃契約，被告應於每月10日前繳納租金（參見租賃契約書第3、4條之約定），惟被告坦認其並未遵期於100年1月10日、同年2 月10日給付租金，是其積欠原告租金10萬元未付，即堪認定。

被告雖辯稱：原告曾同意逕自押租金中扣除該2 期租金，是其並未欠租云云，惟上情為原告所否認，對此被告雖提出錄音光碟及譯文為證（見本院卷第64-65 頁），但細觀該譯文，可知當日與被告負責人對話者並非原告，僅為受原告指示催告被告給付欠租之人，且與被告負責人對話者亦未承諾或同意逕自押租金中扣除被告之欠租，徒以該譯文，尚不足以認定被告前揭主張為真，其所辯即非可採。

㈣系爭租賃契約書第12條另約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，兩造因系爭租賃契約所生之事宜涉訟，原告並因此委任律師擔任本件之訴訟代理人，其主張因而支出律師費10萬元一節，未見被告有異論，堪可信實，是原告依前引租賃契約之約定訴請被告賠償律師費，亦屬有據。

㈤原告復主張依兩造之約定，被告返還系爭房屋及車位前之電費及大樓管理費均應由被告負擔，惟其已代為繳納100年3月之電費4,767元及100年3-7月份之大樓管理費34,980 元，即得依兩造之約定請求返還等語，亦為被告所不爭，並有繳費收據在卷可參（見本院卷第37頁、第73-74 頁），亦堪信屬實，原告依兩造之約定請求被告返還前開款項，即屬有理。

㈥承前，被告於系爭租約租期屆滿後，尚有積欠租金10萬元、未依約交還租賃物而應按月給付違約金10萬元、未依約給付電費及大樓管理費計44,120元等債務不履行情事，惟被告前已交付原告押租金15萬元，就被告因系爭租賃契約違約情事而對原告所負前開債務，即應以押租金抵充，依民法第322條規定，前開押租金於抵充租金10萬元及100年3月10日至同年4月9日之違約金5 萬元後即抵充殆盡，被告已無權請求原告返還押租金，是被告辯稱其得以對原告之押租金返還請求權，與其對原告所負之債務主張抵銷云云，即非有理。

㈦綜上所述，原告依兩造間之租約，訴請被告遷讓返還系爭房屋及車位；

請求被告賠償律師費10萬元並加給自起訴狀繕本送達翌日（即100年4月16日）起算之法定遲延利息；

請求被告返還電費及大樓管理費44,120元並加給自100年7月27日起算之法定遲延利息；

請求被告給付100年3月10日至同年4 月9日期間之違約金5萬元，及自100年4月10日起至遷讓返還系爭房屋及車位之日止，按月給付10萬元之違約金，均有理由，應予准許；

其餘請求則無理由，應予駁回。

又原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就其勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額，併予宣告之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

㈧本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此指明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 100 年 9 月 6 日
民事第七庭 法 官 陳婷玉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 6 日
書記官 吳鸝稻