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臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1754號
原 告 城市物業股份有限公司
法定代理人 戴月媚
訴訟代理人 郭振茂律師
訴訟代理人 江廷賢
被 告 林秀緞
訴訟代理人 溫進亮
訴訟代理人 劉昌崙律師
複代理人 林聖彬律師
訴訟代理人 詹璧如律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國99年5 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾肆萬元，及自民國九十八年十月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣叁拾萬元供擔保後，得假執行；
如被告以新臺幣捌拾肆萬元供擔保後，得免假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
經查，本件原告起訴時主張依兩造間簽訂之專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）約定，請求被告給付服務報酬，所為應受判決事項之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）126 萬元，及自民國98年9 月17日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
嗣於訴狀送達後，另於本院99年1 月6 日言詞辯論期日當庭減縮訴之聲明（見本院卷第67頁背），所為應受判決事項之聲明變更為：被告應給付原告84萬及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
經核原告所為訴之變更、追加，合於前揭法條規定，並為被告所不爭執，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於民國98年5 月13日與原告簽訂系爭委託銷售契約，委託原告銷售其所有門牌號碼「臺北市○○區○○路三段12巷5 弄20號1 樓及地下1 樓」之房地（下稱系爭房地），約定委託總價格為2400萬元，委託期限自98年5 月13日起至98年11月15日止，服務報酬為委託銷售實際成交總價格之4 ％，外加5 ％之營業稅；
另約定被告將系爭房地委託原告仲介銷售後，不得再自行出售或另外委託其他第三者從事仲介行為，如被告有於委託期限內，自行將系爭房地售出，或未依約片面終止委託等情事，均應依約定之委託銷售價格4 ％支付服務費及外加5 ％營業稅，並需在事實發生後三日內以現款乙次付清，嗣被告復於同年7 月3 日同意將委託總價格調降為2000萬元，委託期限仍至98年11月15日止，並再次簽署「專任委託銷售契約書」。
詎料，被告於委託原告銷售期限內，於未知會原告之情況下，竟於98年7 月19日自行委託訴外人東森房屋將系爭房地出售於訴外人吳豐安，並於同年8 月24日辦妥所有權移轉登記，致原告無法依履行系爭房地仲介銷售之義務，顯屬可歸責被告之事由，依民法第225條規定原告免除給付之義務，而得請求被告依約給付服務酬金。
又被告原告銷售系爭房地之價格於98年7 月3 日時已約定變更為2000萬元，被告即應給付原告之服務酬金計為84萬元。
為此，爰依系爭專任委託銷售契約書之法律關係，請求被告給付服務報酬等語。
並聲明：被告應給付原告84萬元，及支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告則以：被告與原告簽訂系爭委託銷售契約前，即已將系爭房地委託多家房屋仲介公司銷售，且於簽約前明確告知原告，經其同意後，原告始加入與其他房屋仲介公司共同銷售系爭房地，惟系爭房地委託原告銷售不久後，原告即於98年5 月17日以欺騙手段欲令被告誤認系爭房地已由銀行進行評估銷售即將成交之假象，而要求被告通知其他房屋仲介公司終止銷售，以達原告取得獨家銷售之權利，此為被告所拒絕，且被告至此對原告信任全失，遂於98年7 月8 日依民法第549條之1 規定終止與原告間之系爭委託銷售契約，嗣後系爭房地即由訴外人東森房屋之仲介銷售成功，並非被告自行出售，則原告請求被告給付服務報酬，並無依據。
至於系爭委託銷售契約第11條雖約定非經雙方書面同意不得任意變更或終止，惟被告委託原告銷售系爭房地，原告竟以欺騙手段致被告誤認系爭房地近期內即會成交、銷售成功之假象，顯然破壞兩造間之信賴關係，被告單方終止系爭專任委託銷售契約應屬合理；
況被告終止系爭委託銷售契約尚須原告書面同意始得終止，顯係限制被告依法享有終止契約之權利，對於被告有重大不利益，顯失公平，該約定應為無效，是系爭專任委託銷售契約書業已經被告合法終止。
又系爭專任委託銷售契約書為原告所使用之定型化契約，其內所記載「被告委託原告仲介銷售後，不得再自行出售或另外委託其他第三者從事仲介行為」之約定，為被告所不知，依消費者護法第11條之1 規定，原告於簽約時，既未給付被告合理審閱契約之期間，亦未依就系爭專任委託銷售契約書上之條款向被告逐一說明，被告即得主張關於不利被告之條款部分不構成契約內容，原告自不得依系爭專任委託銷售契約書請求被告給付服務報酬等語，資為抗辯。
並聲明：原告之駁回；
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於98年5 月13日簽訂專任委託銷售契約書，約定由被告委託原告銷售臺北市○○區○○街三小段587 地號土地及其上2428建號（門牌號碼臺北市○○路○ 段12巷5 弄20號1 樓）房屋所有權全部、2435建號（門牌號碼臺北市○○路○ 段12巷5 弄20號地下1 樓）房屋應有部分1／2（下稱系爭房地），委託期間自98年5 月13日起至同年11月15日止，委託售價為2400萬元。
㈡被告於簽署系爭專任委託銷售契約書前，已另行委託多家仲介公司銷售系爭房地，原告於兩造簽署系爭專任委託銷售契約書時，已知悉上開情事。
被告嗣於98年7 月間透過東森房屋忠孝101 加盟店經紀人員之仲介，將系爭房地出售予訴外人吳豐安，並於同年8 月24日辦妥所有權移轉登記。
四、本件兩造爭執之要旨：原告是否有權依系爭專任委託銷售契約書第5條第1款之約定，請求被告給付服務報酬84萬元？㈠系爭專任委託銷售契約書是否為定型化契約書？若然，原告於被告簽署該契約書前，是否依消保法第11條之1第1項之規定，給予被告合理審閱期間？㈡被告抗辯系爭專任委託銷售契約業已終止，是否可採？⑴被告辯稱伊已於98年7月8日以口頭終止系爭專任委託銷售契約，故原告不得向請求報酬之給付，是否可採？⑵被告復辯稱證人林耀聰為原告之代理人或受僱人，其接受被告口頭終止契約之意思表示後，故意不告知被告應以書面為之，乃故意使條件不成就，故系爭專任委託蕭受契約業已終止，是否可採？㈢被告再抗辯系爭專任委託銷售契約書第5條第1款「甲方自行售出」之約款，不包含被告經由他人仲介售出系爭房地之情形，是否可採？㈣如系爭專任委託銷售契約存續期間，被告將系爭房地經由其他仲介賣予第三人，原告是否得依前開約定請求給付報酬？又其得請求之金額為若干？㈤被告抗辯前開專任委託銷售契約書第5條第1款之約定屬違約金約定之性質，該違約金之約定過高應予酌減，是否可採？
五、得心證之理由：㈠系爭專任委託銷售契約書是否為定型化契約書？若然，原告於被告簽署該契約書前，是否依消保法第11條之1第1項之規定，給予被告合理審閱期間？⒈按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」消費者保護法第11條之1第1項定有明文。
而消費者保護法第11條之1規定目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。
故只須消費者於簽約前已瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。
⒉兩造皆不爭執98年5月18日簽訂第一次專任委託銷售契約（支付命令卷第3頁）、98年7月3日簽訂第二次專任委託銷售契約（本院卷第51頁）之事。
原告之經理，即證人趙天民雖到庭證稱有將契約逐條唸予被告聽，則為被告所否認。
曾為原告之員工，即證人林耀聰雖具結證稱：不清楚有無逐條唸給被告聽，因中途離席接電話不清楚（本院卷第101頁）。
然查，被告簽訂第二次專任委託契約僅修改底價，審酌其契約內容所規範者大致與第一次專任委託契約之契約內容相同，可見被告簽訂第二次專約時，有二個多月可審視契約時間，被告既不表示第一次簽約之條款有何無法接受之處，竟又再簽署第二次專任委託契約，難認被告無充足之時間明瞭契約之權利義務；
再者，證人林耀聰亦曾向被告強調係「專任委託」，並要求被告取消其他仲介的銷售委託（林耀聰該部分證詞見本院卷第102、103頁），復交付終止銷售通知函給被告要其寄送其他仲介業者（林耀聰該部分證詞見本院卷第103、1 04頁；
終止函見本院卷20-25頁），可見被告對於專任委託之意義甚為瞭然，被告日後竟委任其他仲介售出系爭房地，竟主張不知專任委託契約之內含，難認符合誠信；
矧證人林耀聰於被告98年6月底第一次口頭終止契約時，曾對被告告稱依約應以書面為之（本院卷第103頁背面），更可知被告應明知終止應以書面為之。
由上可知，被告對於契約規範之主要權利義務均應明白瞭解，且有足夠的時間審認契約之權利義務，從而，被告抗辯未予其等合理之審閱期間，核非可採。
㈡被告抗辯系爭專任委託銷售契約業已終止，是否可採？⑴被告辯稱伊已於98年7月8日以口頭終止系爭專任委託銷售契約，故原告不得向請求報酬之給付，是否可採？被告之前開抗辯，固以東森房屋之仲介，即證人郭育婷證稱該日曾到被告家中聽聞被告曾撥打電話予原告之證詞為證（本院卷第108頁）。
然依照兩造二次專任委託銷售契約第11條之約定「本契約書非經雙方書面同意不得任意變更或終止之」，足見兩造契約之終止應以書面為之始符合兩要約定之法定方式，被告既未以書面終止契約，其終止尚非合法，故兩造第二次簽訂之專任委託契約效力仍屬存在，被告自不得再委任其他仲介為其仲介銷售。
⑵被告復辯稱證人林耀聰為原告之代理人或受僱人，其接受被告口頭終止契約之意思表示後，故意不告知被告應以書面為之，乃故意使條件不成就，故系爭專任委託蕭受契約業已終止，是否可採？①證人林耀聰證稱：六月 (底)時被告說要暫停銷售，因為價錢太低，被告認為至少要賣2400萬，她只告訴我暫停銷售，當時我有告訴證人趙天民及江廷賢，江廷賢、證人趙天民說要被告出具書面，我沒有明確的跟被告講（本院卷第103頁背面）... 被告通知我暫停銷售時，我沒有跟被告講應以書面終止契約，是因為合約上有寫，被告應該知道... （本院卷第104頁正面）... 證人趙天民有要我不得將應書面終止乙事告訴被告，是因為證人趙天民認為被告應該知道合約上有寫，不需要重覆講述（本院卷第104頁背面）... 簽定第二次專任銷售契約之後一星期，被告有提到要暫停銷售，他認為賣太低，我認為他只是想要賣高一點的價格。
被告是用電話通知的，手機與辦公室電話都有，各打一次，我有跟他講這件事要跟證人趙天民溝通，因為證人趙天民是我的主管。
我當天也有告訴證人趙天民及江廷賢，證人趙天民講合約上寫要書面通知才能暫停銷售（本院卷第105頁）等語。
原告雖否認被告林耀聰之證詞，並以被告林耀聰乃被告之友性證人，故其證詞有所偏頗辯之，但如被告林耀聰有意迴護被告，則就是否「曾於簽約時逐條將契約內容唸給被告聽」、「是否告以被告專任委託銷售之意義」、「被告究竟幾次口頭終止契約」等兩造有重大爭執之點為迴護被告之詞即可，但證人林耀聰之部分證詞，甚至與被告所言相左（例如：被告僅陳稱98年7月8日有一次口頭終止契約之行為，但證人證稱6月底一次，7月3日簽約後一次即是）。
矧證人趙天民、原告訴代江廷賢均為證人林耀聰之長官，部屬將與客戶接洽之過程與內容忠實向長官報告者，實屬人情之常，則證人林耀聰向原告反映該等被告之意見，乃屬恆見且必須，且被告林耀聰業已具結有可靠性之擔保，故本院認為林耀聰之證詞，應可採信。
由是可知，被告曾於98年6月底及7月初二次口頭終止契約之事實，堪以認定。
②兩造既於系爭合約明白約定契約之變更終止需以書面為之，被告自應知之，原告自無須再對之負有告知義務，被告履辯稱原告故意未告知，卻始終未說明何以契約明定之約定，他造仍負舉告知義務之理由，爰是，縱證人趙天民（或原告訴代江廷賢）曾囑咐證人林耀聰勿告以被告應以書面為之，尚無「故意」不告知之問題；
再者，兩造既然約定終止合約須以書面為之，係兩造就否一法律行為是否應以某一方式為之的問題，尚非法律行為附有條件，自無故意使條件不成就的問題，被告所辯，洵非可採。
㈢被告再抗辯系爭專任委託銷售契約書第5條第1款「甲方自行售出」之約款，不包含被告經由他人仲介售出系爭房地之情形，是否可採？依兩造專任委託銷售契約第5條第1款約定「有下列事實之一者，甲方（被告）應依約定之委託銷售價格百分之肆(4%)支付服務報酬，外加百分之伍 (5%)營業稅，並需在事實發生後三日內以現款乙次付清：一、委託期間內，甲方自行售出時。
... 」，雖被告辯稱系爭房地係由東森房屋仲介售出，並非伊自行售出，然被告與東森房屋間之委託銷售契約兼具委任及居間之性質，東森房屋僅係提供勞務替被告尋覓買主、洽談價格或協助移轉登記等事宜，買賣房屋之當事人仍為為被告，自屬符合前開被告自行售出需給付服務報酬之要件。
且依證人林耀聰之證詞，被告對於本件係「專任委託」原告仲介銷售之事甚為瞭然，被告專任委託原告銷售，如被告不尋求其他仲介銷售而自行銷售，猶要給付服務報酬，舉重足以明輕，被告違反委託專任銷售意旨，另找尋其他仲介銷售，自構成該條約定之給付條件，被告之抗辯，亦非可採。
至於證人林耀聰雖證稱「簽第二次銷售契約更改底價1900萬以下是服務費給1%，2000萬是服務費給2%」，但其續稱「那時口頭這樣講，但我沒有詳細看契約之內容，因為我不是當事人」（本院卷第101頁背面）等語，可見證人林耀聰對於契約上之約定並未詳究，故應以契約之約定為據。
㈣如系爭專任委託銷售契約存續期間，被告將系爭房地經由其他仲介賣予第三人，原告是否得依前開約定請求給付報酬？又其得請求之金額為若干？綜合上述，被告抗辯98年7月8日口頭終止系爭專任委託銷售契約既非可採，則被告在系爭專任委託銷售契約存續期間內之98年7月間由東森房屋仲介，將系爭房地賣予訴外人吳豐安，並於同年8月24日辦妥所有權移轉登記，自應以兩造98年7月3日第二次簽訂之專任委託銷售契約之委託價格2000萬作為計算被告應給付原告服務報酬之基礎，故原告得向被告請求給付報酬84萬元（計算式：2000萬X4%X(1+5%)=84萬）。
㈤被告抗辯前開專任委託銷售契約書第5條第1款之約定屬違約金約定之性質，該違約金之約定過高應予酌減，是否可採？⑴兩造前開之約定，核其性質，亦考慮符合該條之約定情事，原告為仲介而花費的勞力、時間、費用將付諸流水，故該約定尚非違約金之性質。
⑵退步言，縱該約定係違約金之性質，然依最高法院93年台上字第909號裁判意旨「按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。
況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨」，本件被告在簽訂契約時，已可預見如於專任委託期間自行或另託他人銷售仍將給付服務報酬，並可知曉其給付之報酬數額，然被告竟仍違反之，應認應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
從而，被告抗辯違約金過高，亦非可採。
㈥據上所陳，原告請求被告給付84萬元，及自支付命令繕本送達之翌日（98年10月7日，支付命令卷14頁）起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明
七、假執行宣告：兩造兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免假執行。
經核均無不合，分別審酌相當之金額准許之。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
民事第四庭 法 官 趙子榮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
書記官 謝榕芝
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