臺灣臺北地方法院民事-TPDV,98,簡上,16,20100630,1

臺灣臺北地方法院民事判決 98年度簡上字第16號
上 訴 人 新城實業股份有限公司
法定代理人 乙○○○
訴訟代理人 甲○○
郭承昌律師
被上訴人 新店市花園新城社區管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 劉智園律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國97年10月31日本院新店簡易庭96年度店簡字第1628號第一審判決提起上訴，本院於民國99年6月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

原判決主文第一項所命給付應更正為新台幣伍拾壹萬伍仟捌佰捌拾玖元及自民國九十六年十月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

事實及理由

壹、程序方面被上訴人原法定代理人為紀瑞和，嗣於本院訴訟中變更為丙○○，有被上訴人提出新城社區第5屆管理委員會第12次會議紀錄（本院卷第81頁）附卷可參，其於民國99年6月2日具狀聲明承受訴訟，依民事訴訟法第170條規定應予准許，合先敘明。

貳、實體方面被上訴人方面：㈠被上訴人起訴主張：上訴人為被上訴人所管理花園新城社區（下稱系爭社區）內如原判決附表所示63戶房屋之所有權人，依花園新城社區公寓大廈規約（下稱系爭規約）第10條規定，各所有權人依照房屋權狀登記面積，以每坪每月新台幣（下同）15元繳納管理費，最高收取90坪。

詎上訴人自94年6月起至96年8月止，積欠被上訴人管理費如原判決附表所示，總計583,584元，經被上訴人催討迄未繳納。

爰依公寓大廈管理條例（下稱本條例）第21條及系爭規約之約定提起本件訴訟。

並聲明：上訴人應給付被上訴人583,584元，及自96年9月27日之辯論意旨狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡對上訴人抗辯所為陳述：⒈被上訴人前身乃包含涵碧樓、攬翠樓、福林樓等多達30個各自獨立使用之建築、公寓大廈，因幅員廣闊並屬大型山坡地開發社區，就自來水供水設備、污水處理設備、道路系統...等共用部分具有密不可分關係，且經二十多年使用，已屆非大幅維修難維使用品質及延齡使用窘境，惟維修費用耗鉅，牽涉戶數亦廣，若不統籌成立單一管理組織，難達意見統籌及積極管理之效率。

為此系爭社區居民乃依本條例第25條、第30條規定，初於93年12月15日通知各區分所有權人訂於同年月25日召開第一屆「新店市花園新城社區區分所有權人會議」，因出席人數不足法定開議標準而流會，經聘訴外人固德建築物管理維護有限公司（下稱固德公司）任社區管理顧問，於其負責人饒後樂協助下，始依本條例第53條、本條例施行細則第12條第3款規定，報經主管機關臺北縣政府函知系爭社區管理組織報備應以1264戶為範圍共同成立單一管理委員會。

經此，系爭社區依本條例第32條規定由召集人就同一議題於94年5月14日召集第二次區分所有權人會議，因出席人數及區分所有權人比例遠超出法定標準而依法通過系爭規約、成立管理委員會並向主管機關完成報備在案。

⒉按系爭規約第5條第7款規定：「管理委員之選舉方法與選舉日期由管委會訂定之。」

，故第三屆區分所有權人會議召開日期及管理委員會委員選舉辦法，乃第二屆管理委員會於95年10月5日召開之第13次會議決議通過，並於95年10月18日公告，定於95年11月25日進行投開票工作，並於95年11月25日經由社區住戶公開投票、開票並公告當選，其間一切公告報名、候選人員造冊公告、投、開票、公告當選等，均依公開公正原則辦理，選舉過程皆有紀錄可查，第三屆管理委員會自96年1月1日就任並推選趙惠敏擔任主任委員，故被上訴人自以趙惠敏為法定代理人。

系爭社區住戶共有1264戶，其中不乏律師、教授、老師、五院級委員代表、高階公務人員及諸多高級知識份子，上訴人指管理委員會私自組成，形同侮辱社區全體居民。

⒊被上訴人於本訴所提系爭規約確屬系爭社區依本條例第32條第1項規定於94年5月14日召開第二次會通過之規約。

報備規約與系爭規約不符，被上訴人係至本訴訟進行中始知，應係社區管理顧問公司誤取籌備會於會前草擬未定案之規約草稿報備所致。

又姑不論有關區分所有權人會議或管理委員選舉事項，被上訴人向將開會資料投遞各戶信箱，以踐履本條例第30條第1項規定之開會通知義務，雖上訴人法定代理人乙○○○多年來未居國內，惟上訴人公司董事李卓司不僅居住於社區為區分所有權人之一，尚為被上訴人前身「花園新城守望相助委員會」之主任委員，其對被上訴人成立及委員選舉過程自知之甚明。

⒋系爭社區1264戶涵括之面積範圍高達30公頃，又多屬坡地建築，林木繁盛，其間環境維護、垃圾清運、路面修補、草木修剪、水溝疏濬、社區定點定時巡邏、社區公園設施之管理維修等，即為被上訴人之管理範圍，不涉各棟建築物專屬公共設施如電梯、水塔、發電機等管理維護修繕，故社區規約第10條約定公共基金之來源，係以各區分所有權人依照房屋權狀登記面積以每坪每月15元繳交，最高收取90坪，易言之每戶應繳管理費最多僅為1,350元，該條規定雖漏載「每戶」，然參照本條例第10條第2項規定意旨，管理費繳交義務乃以「每戶」計而非以「每一區分所有權人」計。

⒌如原判決附表所示編號1部分建物謄本面積為565.54平方公尺，約為171坪，扣除該棟大樓使用之6個白鐵製公共水塔面積約5坪多，仍遠逾應收取90坪管理費之面積，自無免除之理。

編號2-36部分既經臺北縣政府認定為系爭社區報備範圍，且被上訴人亦依本條例完成報備在案，依本條例第53條規定，上開建物自有本條例之適用，而被上訴人成立後加強巡邏整理環境，改善週遭路邊景觀，業已善盡管理之責。

況退萬步言之，管理不善與管理費之繳付不具對價關係，上訴人亦無以此為由拒繳管理費。

編號37 部分，上訴人雖稱已向該建物所在之攬翠樓繳交管理費云云，惟此乃該棟自收小公之管理費，與系爭社區管理費無涉。

況且該棟其他區分所有權人除繳交該棟管理費外，亦依規定繳交系爭社區管理費。

編號38、39、42、62、63 部分，被上訴人同意撤回此部分請求。

編號43、45、47 、49、51部分，縱為被上訴人員工林南吉所占用，然其違法占用乃屬其個人作為，與被上訴人無涉，上訴人若受有損害理應自行向其求償；

另鄭明輝雖曾在被上訴人處任職，然其亦曾為上訴人公司員工，其與其弟鄭明德占用上訴人房舍乙節，是否另有隱情，被上訴人不甚了解，惟縱有不法，亦屬其等兄弟個人所為，與被上訴人無涉，上訴人藉詞拒繳管理費於法不合。

上訴人則以：㈠被上訴人為非法人團體，固於94年間報請臺北縣政府准予備查，惟管理委員會成立之初主任委員係姚添富，非趙惠敏，且管理委員會成立迄今，住戶皆未接獲管理委員改選之通知，今趙惠敏突以被上訴人之法定代理人自居，提起本件訴訟，顯然欠缺法定代理權，應裁定駁回其訴。

㈡根據臺北縣政府使用管理科備查之「花園新城社區公寓大廈規約」，其第3條「委員會之組成」與第4條「委員之資格及選任」內容與被上訴人96年9月27日辯論意旨狀系爭規約所載第4條「委員會之組成」與第5條「委員之資格及選任」內容不符，故上訴人否認系爭規約之真正。

依本條例第29條第2項，管理委員之選任、人數、召集方式等，除規約另有規定外，應依區分所有權人之決議，系爭規約第5條第7項「管理委員之選舉方法與選舉日期由委員會訂之」之規定，為上開縣政府備查規約第4條所無，仍應適用公寓大廈管理條例相關規定，依本條例第30條、第31條規定：區分所有權人會議，應於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人；

區分所有權人會議，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席區分所有權合計過半數之同意行之。

系爭社區既然有1264戶，而被上訴人提出選舉公告、當選公告及照片數幀，僅見少數人操持管理委員會，就自行選舉並公告當選，完全無法證明該選舉合於上開規定，被上訴人未經合法代理，仍欠缺訴訟能力，法院應裁定駁回其訴訟。

㈢被上訴人成立前，系爭社區已有涵碧樓、攬翠樓、福林樓、杏林樓、桃林樓、楓林樓、梅林樓、翠峰樓、美福樓、小美滿、金美滿、翰林樓、美峰樓、玉峰樓等30個管理委員會，各管理委員會依其獨立之建築物，組織、管理及收取管理費，行之二十餘年，均相安無事，嗣社區數人竟自組新店市花園新城社區管理委員會，另要求住戶繳交管理費，其管理權限及管理範圍均應先予釐清。

㈣又如原判決附表編號1建物，係無償提供給涵碧樓管委會放置公用水塔使用，編號2-36整棟建物為上訴人一人所有，非本條例適用之對象，且為初胚屋，未接水電迄今無人居住，通往該樓之唯一道路花園一路及便橋，已被雜草淹沒，被上訴人何來管理之有？編號37建物已向攬翠樓管委會繳交管理費，編號41-60整棟大樓無公共用電，被上訴人何來管理之有？編號42建物無償供給翰林樓社區居民作為台電配電室，編號45建物由被上訴人之員工林南吉違法占用，去年底才遷出，編號43-47建物由被上訴人所屬管理委員鄭明輝之弟鄭明德長期違法占用，目前上訴人提出刑事告訴後，檢察官當庭命其遷出，編號49-51建物亦由鄭明輝長期違法占用，上訴人已提出刑事告訴偵查中，編號61建物係無償供給福林樓社區居民作為台電配電室。

又按系爭規約第10條約定公共基金之來源，係各區分所有權人依照房屋權狀登記面積，每坪每月15元繳交，最高收取90坪，退萬步言之，縱上訴人應繳納管理費，依上開規定，上訴人每月最多僅應繳納1,350元而已，被上訴人請求超過此部分之金額，顯無理由云云，資為抗辯。

聲明：駁回被上訴人之訴。

原審為被上訴人部分勝訴之判決，命上訴人給付被上訴人518,889元（應係515,889元之誤載）及自96年10月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求。

上訴人就敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。

被上訴人則聲明：駁回上訴。

上訴人上訴理由除引用原審書狀證據及陳述外，補稱：系爭社區第一屆主任委員姚添富於原審證稱：「當時通過規約每坪15元，每一戶最高收取70坪管理費」，與報備之規約第9條約定（原審卷第72頁）：「……最高收取70坪」相符，而與系爭規約第10條（原審卷第104頁反面）約定：「……最高收取90坪」不符，被上訴人難以證明系爭規約為真正。

況且報備之規約第14條之訂約日期為94年5月14日，而系爭規約第15條之訂約日期為93年12月25日，則前約與後約相牴觸時，應以後約為主。

被上訴人除引用原審書狀及陳述外，補稱：系爭社區委任之固德公司負責人饒後樂於原審證稱「……寄給全體所有權人的規約草案就是決議定案的草案內容。

94年5月14日通過的規約就是這份決議內容」、「……被證1（指報備之規約）在先，被證1被改過後，送到大會通過決議」「原證1（指系爭規約）才是大會通過的規約」、社區第2屆主任委員丙○○證稱：「原來最高是收取70坪，後來當天改成最高收取90坪管理費」、社區第1、2屆監事張念陽亦證稱：「之前將規約內容公告及送達每個區分所有權人，所以當天沒有人表示異議，規約就通過」，足證系爭社區於94年5月14日召開第1屆區分所有權人會議所通過之規約內容，係社區當屆籌備委員會依報備之規約內容討論修正為系爭規約後，公告並送達給各區分所有權人開會無異議通過，至於送台北縣政府核備之規約日期應係誤植。

上訴人所爭執之收費標準自系爭規約第1屆通過以來沿用迄今，其餘住戶均依此標準如數繳納管理費，有攬翠樓區分所有權人管理費繳交明細表（原審卷第119頁）可參，上訴人拒繳管理費所持理由並不存在。

兩造不爭執事項：（見原審卷第122頁即97年3月6日之言詞辯論筆錄）㈠系爭社區經臺北縣政府於94年3月22日函知應成立單一管理委員會，於94年5月14日召開區分所有權人會議成立管理委員會即被上訴人，並經主管機關准予備查。

㈡編號1至37、40、41至61號房屋為上訴人所有。

兩造爭執事項：（見原審卷第122頁即97年3月6日之言詞辯論筆錄）㈠趙惠敏是否具備被上訴人法定代理權？㈡被上訴人提出之系爭規約是否為系爭社區於94年5月14日召開之區分所有權人會議送交各區分所有權人討論通過之規約？㈢上訴人拒絕給付如附表所示編號1至37、40、41至61號房屋之管理費是否有理？得心證之理由：㈠被上訴人主張系爭社區因屬山坡地開發地區，又因簡易自來水供水設備、污水處理設備、道路系統...等共用部分具有密不可分關係，經臺北縣政府函知應以1264戶為範圍，共同成立單一管理委員會，被上訴人於94年5月14日成立管理委員會，通過規約，並曾報請臺北縣新店市公司備查等情，有被上訴人提出臺北縣政府函、區分所有權人會議紀錄及報備證明附卷可稽。

上訴人雖以其向臺北縣政府使用管理科調取備查之「花園新城社區公寓大廈規約」，其第3條「委員會之組成」與第4條「委員之資格及選任」內容與被上訴人提出系爭規約所載第4條「委員會之組成」與第5條「委員之資格及選任」內容不符，而否認被上訴人提出系爭規約之真正。

惟查證人即訴外人固德公司負責人饒後樂到庭證稱：「我們有將決議內容寄發給全體區分所有權人，寄給全體所有權人的規約草案就是決議定案的草案內容，94年5月14日通過的規約就是這份決議的內容。」

、「臺北縣政府這份第9條是修改前的規約，這份原證1（指系爭規約）才是大會通過的規約。」

、「（問：原證1在先？還是被證1（指報備之規約）在先？）被證1在先，被證1被改過後，送到大會通過決議。

（問：修改哪些內容？）管理費最高收取70坪還是90坪。

管理委員要求我要加入委員的選舉辦法及產生方式，由管理委員另定之。」

等語明確（見原審卷第155-160頁），證人丙○○、第一、二屆監事張念陽均證稱：94年5月14日通過之規約規定每坪收取15元，最高收取90坪等情明確，另證人張念陽證述：通過的是傳統的選舉方式，先由管委會公告選舉辦法、選舉日期、參選資格、報名期限、投票日期，以投票得票數最高者當選。

社區有一千多戶，之前、成立管委會之後，也是用這個方法選舉（見原審卷第143-145頁）等情明確，經核上開證人所述情節均大致相符，應堪信為真實，可見被上訴人提出之系爭規約即為系爭社區於94年5月14日召開之區分所有權人會議送交各區分所有權人討論通過之規約。

㈡按系爭規約第5條第7款約定：「管理委員之選舉方法與選舉日期由管委會訂定之。」

，係將管理委員之選任獨立於區分所有權人會議決議之外，兩者適用不同之成立方式，使管理委員會之委員不須另經區分所有權人會議決議通過。

查第二屆管理委員會於95年10月18日公告改選第三屆管理委員會委員及監委，訂定選舉辦法，並定於95年11月25日進行投開票工作，嗣於95年11月25日經由社區住戶投票，選出趙惠敏等11 位第三屆管理委員會委員，第三屆管理委員會並於95年12月7日票選出趙惠敏擔任主任委員，有選舉公告及相關資料、照片、會議紀錄等件為證，並經證人即第二屆管委會主任委員丙○○到庭證稱：因為社區廣大，不容易召開區分所有權人會議，所以在規約中規定由管委會來主辦，管委會決定選舉辦法、選舉日期，管委會事先會公告，第一、二、三、四屆管委會委員都是如此選出，之前的守望相助管理委員會十五屆都是如此選舉等語明確（見原審卷第141- 143頁），堪認趙惠敏係經由合法之選舉程序被選任為第三屆管理委員會之主任委員。

趙惠敏既具有系爭社區第三屆管理委員會主任委員之身分，應係合法代理被上訴人。

且縱然趙惠敏不具有花園新城社區第三屆管理委員會主任委員之身分，然本件既經花園新城社區第四屆、第六屆管理委員會主任委員紀瑞和、黃人和依法先後聲明承受訴訟，依民事訴訟法第48條規定，亦溯及於起訴時發生效力。

㈢又本條例中關於管理組織之設計，應僅是就公寓大廈內部所應具備管理組織之基本規範，蓋公寓大廈之型態、結構、特性及組成住戶各有不同，若強令所有公寓大廈均一體適用本條例之規定，而不許其各依特質自行約定適宜之管理組織形成方式，反無法達成加強公寓大廈之管理維護、提昇居住品質之立法目的。

是以，應認在本條例所設定之基本組織架構上，允許各類公寓大廈另以規約或區分所有權人決議方式為彈性設計。

而系爭規約，係於94年5月14日經區分所有權人會議議決通過，其規範管理委員之資格及選任，授權管理委員會訂定管理委員之選舉方法與選舉日期，是系爭社區之全體區分所有權人，自應受該規約之拘束。

本件被上訴人法定代理人趙惠敏擔任主任委員，係依管理委員會章程第5條規定，依住戶投票結果所產生之委員，並經委員互選出，已如前述，自與公寓大廈管理條例所定程序不同，惟揆諸前開說明，其選任自應為有效。

㈣按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年度臺上字第850號判例參照。

是就同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利，其中「互負債務」尤為不可或欠之前提。

公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，本條例第3條第8款定有明文。

管理委員會之職務內容於本條例第36條規定已有明定，管理委員會係承全體住戶之委託處分事務。

又區分所有權人依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，亦經本條例第18條第1項第2款明定，足見決定區分所有權人繳納公共基金即管理費多寡之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定。

申言之，管理委員會僅是代為執行全體區分所有權人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會。

管理委員會之職務與管理費之收取並非源於同一雙務契約，二者既非立於互為對待給付之關係者，自不能發生同時履行之抗辯。

又按收費標準既經與會住戶之多數決議通過，且收費所得亦用於該社區，雖區分所有權人未居住該社區，或未接水電使用，然身為社區一份子，仍應遵守規約所定之收費標準。

從而，上訴人辯稱如附表編號1建物無償提供給涵碧樓管理委員會放置公用水塔使用，編號2-36建物為初胚屋，未接水電迄今無人居住，通往該樓之唯一道路花園一路及便橋，已被雜草淹沒，編號37建物已向攬翠樓管委會繳交管理費，編號41-60整棟大樓無公共用電，編號42建物無償供給翰林樓社區居民作為台電配電室，編號45建物為被上訴人所請員工林南吉違法占用，去年底才遷出，編號43-47建物為被上訴人管理委員鄭明輝之弟鄭明德長期違法占用，編號49-51建物為被上訴人管理委員鄭明輝長期違法占用，編號61建物無償供給福林樓社區居民作為台電配電室云云，縱令屬實，亦屬管理委員會管理不當之問題，被告亦應在召開住戶大會時要求被上訴人改善甚或依法訴追責任，尚不得執此作為拒繳管理費之理由。

又系爭規約第10條約定公共基金之來源，由各區分所有權人依照房屋權狀登記面積以每坪每月15元繳交，最高收取90坪，其規約之解釋應係以每戶計，尚不得曲解為在社區內有數戶之區分所有權人最高仍僅以90坪收取，方符區分所有權人之真意及公平。

故上訴人辯稱其每月至多僅應按90坪之面積計算繳納管理費1,350元云云，應非正當，並不足取。

又上訴人依本條例第10條第2項及系爭規約之約定既有繳納管理費之義務，已如上述，則其聲請訊問證人李卓司、莊銘城、王成華、繆香珍等人，用以證明花園新城守望相助委員會曾與上訴人間達成不收管理費之默契，經核即無必要。

綜上所述，本件上訴人既為被上訴人所管理系爭社區之如原判決附表所示編號1至37、40、41至61號房屋之所有權人，且自認迄未繳納上開房屋如原判決附表所示之管理費，而被上訴人在原審業已撤回對編號38、39、42、62、63房屋部分之請求（見原審卷98頁），則被上訴人依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約之約定請求上訴人給付如原判決附表編號1至37、40、41、43至61號房屋之管理費515,889元（原判決誤載為518,889元），並自96年9月27日辯論意旨狀繕本送達上訴人之翌日即96年10月19日（見原審卷第62頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息，洵屬有據，應予准許。

原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

又上訴人既已撤回如原判決附表編號38、39、42、62、63號所示房屋管理費之請求權，已如上述，法院自毋庸對上開部分予以裁判，是原判決諭知其餘之訴駁回部分，核屬訴外裁判，併予敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 許紋華
法 官 楊晉佳
法 官 陳文正
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
書記官 詹雪娥