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臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1511號
原 告 吉美建設事業股份有限公司
法定代理人 蔡郁君
訴訟代理人 洪堯欽律師
劉健右律師
被 告 劉葉菁
訴訟代理人 吳奎新律師
複代理人 陳添信律師
何盈蓁律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國九十九年五月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺北市○○區○○段三小段五四一、四八五地號土地上如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示建物及地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒拾肆萬捌仟伍佰伍拾叁元，及自民國九十九年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
並自九十九年四月十四日起，按月給付原告新臺幣叁萬玖仟捌佰叁拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告以新臺幣陸佰叁拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹仟玖佰零壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣柒拾肆萬捌仟伍佰伍拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列情形之一者，不在此限，二、請求之基礎事實同一者、三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。
七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款、第七款，定有明文。
經查：㈠本件原告起訴時，聲明第一項為：被告應將其所有臺北市○○區○○段三小段六三六建號（門牌號碼：臺北市○○街一四九巷四號）之增建物，占用原告坐落於臺北市○○區○○段三小段五四一（如原證一圖黃色部份，面積以實測為準）土地部分之增建物拆除，並將前開土地返還原告暨給付相當租金之不當得利及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡嗣於民國九十八年十月一日言詞辯論期日當庭變更聲明為：「被告應將占用臺北市○○區○○段三小段五四一地號返還原告及其他共有人」。
就不當得利之部分，原告陳稱：僅就原告應有部分二分之一之部分為請求，不當得利起算日期為九十七年六月十二日起（即原告取得系爭土地二分之一應有部分之日）至被告返還前開土地之日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢嗣經本院囑託臺北市大安地政事務所測量結果，被告占用原告之土地，包括大安區○○段○○段五四一、四八五地號土地（下稱系爭土地），並確認被告占用面積為：五四一地號占用九十五平方公尺、四八五地號佔用二公尺。
而原告亦改稱擁有系爭土地所有權全部，故原告於九十九年四月十三日言詞辯論期日當庭具狀變更聲明為：⒈被告應將占用臺北市○○區○○段三小段五四一及四八五地號土地，如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之增建物及其他地上物拆除騰空，並將所占用土地返回予原告。
⒉被告應給付原告新臺幣（下同）九十三萬八千五百一十八元，及自九十九年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十九年四月十四日起，按月給付原告四萬九千七百九十二元。
⒊第一、二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈣原告上開變更訴之聲明，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠被告所有臺北市○○區○○段三小段第六三六建號建物（門牌號碼臺北市○○街一四九巷四號，下稱系爭建物），無權占用原告所有之系爭土地，經測量結果，占用面積分別為第五四一地號九十五平方公尺、四八五地號二平方公尺，為此依民法第七百六十七條規定，請求被告拆除占用系爭土地之系爭建物部分，並返還系爭土地予原告。
又被告可獲得相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求不當得利。
其計算標準應以該地之該年度法定地價年息百分之十為限。
系爭五四一地號土地之申報地價自九十六年一月起至九十八年十二月止皆為每平方公尺五萬五千二百九十四元，自九十九年一月起之申報地價為每平方公尺六萬一千六百元，有系爭土地登記謄本在卷可稽（原證八、九）；
第四八五地號土地自九十九年一月起之申報地價為每平方公尺六萬一千六百元，有系爭土地登記謄本在卷可考（原證七），而原告係於九十七年六月十二日取得系爭第五四一地號土地應有部分二分之一，於九十七年八月十一日則取得該地號土地所有權全部，爰請求被告給付相當於租金之不當得利（如附表一所示）。
㈡對於被告抗辯之陳述：⒈被告雖辯稱：五四一地號土地之地目為「水」，依法不得私有，原告取得五四一地號土地應屬無效云云。
惟「都市土地之使用管制係依都市計畫及相關法令規定辦理而非以地目實施使用管制」，有內政部九十一年九月九日台內地字第０九一００六一六一一號函可供參照，內政部甚且表示：「都市土地之地目與使用分區不符者，准予受理民眾申請塗銷該土地之地目」，可知土地之「地目」與「使用分區」不符時，應以「使用分區」為準，而非依據「地目」實施使用管制。
而五四一地號土地之地目雖為「水」，惟其使用分區為「第三種住宅區」，有臺北市政府都市發展局核發之使用分區證明書可供參照（原證六）。
參照前開內政部函之意旨，顯然第五四一地號土地係供建築住宅使用，而非作水利地使用，自無被告所主張依法不得私有之問題。
⒉被告雖辯稱其非系爭增建物之所有人，其無權拆除云云。
惟最高法院九十一台上字第二一五四號判決表示：「違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得」；
另最高法院七十年台上字第一二九九號判決表示：「至上訴人謂該地上房屋為違章建築，伊非原始建築人，無從取得所有權，僅係占有使用人，無權拆屋交地一節，然按違章建築之前手，將該違章建築出賣與後手時，自係已將處分權移轉於後手」，可知違章建築雖未辦理登記，惟仍得作為讓與之標的，買受人受領交付後，即取得事實上處分權，不得以其非所有人而拒絕拆除。
因此系爭增建物雖未辦理登記，惟被告自前所有人受領交付後，即取得事實上處分權，而有拆除之權。
被告主張其非系爭增建物所有人，無權拆除云云，並非可採。
⒊被告雖辯稱：其與前手之買賣標的，不及於系爭增建物云云。
惟系爭增建物目前由被告占有使用，而非由前所有人占有使用，為被告所不爭執，有鈞院九十八年十月一日筆錄所列不爭執事項第二項可供參照，並經鈞院於九十九年一月十三日勘驗屬實。
倘系爭增建物非屬買賣標的，被告如何能占有使用？顯然系爭增建物為買賣之標的，前所有人並已交付予被告受領，殆無疑義。
且非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。
但交易上有特別習慣者，依其習慣。
主物之處分，及於從物，民法第六十八條定有明文。
系爭增建物，「除附圖甲部分外，並無獨立之出入口，須由瑞安街一四九巷四號一樓大門進入，大門進入以後，有房門通至系爭增建物」、「系爭增建物外有竹籬圍牆圍繞成之院子」，有鈞院九十九年一月十三日勘驗測量筆錄可供參照。
顯然系爭增建物係從屬於被告之建物而為使用，並與他人之物相互區隔。
可知系爭增建物屬於被告建物之從物，依民法第六十八條第二項之規定，被告與前所有人簽定之買賣契約，效力及於系爭增建物，被告主張系爭增建物非買賣標的云云，並無理由。
㈢並聲明：⒈被告應將占用臺北市○○區○○段三小段五四一及四八五地號土地，如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示部分之增建物及其他地上物拆除騰空，並將所占用土地返回予原告。
⒉被告應給付原告九十三萬八千五百一十八元，及自九十九年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十九年四月十四日起，按月給付原告四萬九千七百九十二元。
⒊第一、二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠按土地法第十四條第一項第四款規定：城鎮區○○○道、湖澤及其沿岸一定限度內之土地，不得私有。
查系爭第五四一地號土地之地目為「水」（詳原證二），本即作為臺北市○○○道，係屬水利地，其前手為公法人臺北市瑠公農田水利會（以下簡稱水利會），原告係九十七年五月二十二日才向水利會購買，並於九十七年六月十二日登記完成，水利會將屬城市○○○○道出售予私人，顯係違反土地法第十四條第一項第四款之規定，依民法第七十一條規定，法律行為違反強制或禁止之規定者無效，足見原告與水利會之買賣契約應屬無效，則既為「無效」，原告自無所有權存在，原告本於所有人地位請求被告拆屋還地及請求相當於租金之不當得利，自屬無據。
況有關水利地之出售，被告為實際占有人及鄰地之所有人，水利會若有意出售，自應公告並通知鄰地所有人。
㈡次查，被告於八十九年九月十一日向前手購買臺北市○○街一四九巷四號之建物及土地，該違章建築既已存在，且該違章建築有獨立之出入門戶而屬獨立之定著物，應為不動產之一，是原始建築人可因此而取得所有權，其後雖因買賣而交付予買受人使用，但因未登記，而無從辦理所有權移轉登記致所有人仍為原始建築人，被告並非所有權人自無權拆除即被告無權拆除違章之建物，原告請求被告拆屋還地及損害賠償，自屬無據。
㈢被告與前手之買賣標的，並不及於系爭建物之增建部分。
㈣聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執、爭執之事項（本院九十八年十月一日言詞辯論筆錄及本院審查庭整理結果）：㈠不爭執之事項：⒈系爭第五四一地號之土地，原告於九十七年八月六日因分割共有物而取得該土地之全部所有權，並於九十七年八月十一日登記（原證八）。
原告亦為系爭第四八五地號之所有人（原證七）。
⒉與系爭土地相鄰之臺北市○○區○○段三小段第四０八地號土地，其上之系爭建物，曾經增建而與原建物相連（增建部分下稱系爭增建物），而系爭建物屬被告所有，係被告於八十九年九月十一日所購入，且自九十七年六月十二日起經被告占用系爭建物及增建物迄今。
㈡爭執事項：⒈系爭增建物是否為系爭建物之附屬建物，而屬於系爭建物之一部分？系爭增建物之事實上處分權是否由被告取得？另系爭增建物有無占用系爭土地之情形？面積及範圍若干？⒉若認系爭增建物有占用系爭土地情形，被告目前之占用行為有無合法正當權源？原告得否訴請被告拆除系爭增建物？原告請求被告返還系爭增建物占用系爭土地之部分，有無理由？⒊被告就系爭建物占用系爭土地之情形，是否係無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，應對原告負不當得利之返還責任？被告應返還原告相當於租金之不當利得，應以若干金額為適當？
四、本院之判斷：㈠拆屋還地部分：⒈系爭第五四一、四八五地號土地均為原告所有，系爭第五四一地號土地與同小段第四０八地號土地相鄰，而被告所有之系爭建物係坐落上開第四０八地號土地，惟有部分建物及地上物（含增建部分、遮雨棚及以圍籬圍繞作為庭園使用之部分），占用原告所有之系爭土地等情，業據原告提出土地登記謄本為憑，並經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄及九十九年三月二日臺北市大安地政事務所土地複丈成果在卷可稽（見原證七、八及附圖），且為被告所不爭執，堪予採認。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段亦有明文，而「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，最高法院八十五年度台上字第一一二０判決意旨可資參照。
經查，被告對於占有使用系爭土地如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分等情（附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分全部，係包括增建部分及以圍籬圍繞之庭院，附圖Ａ部分係增建部分及遮雨棚），並不爭執，而被告並未具體主張並舉證證明其占有系爭土地有何正當權源，原告依民法第七百六十七條規定請求被告拆除附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分（包括系爭建物增建部分、遮雨棚及圍籬等地上物），即有理由。
⒊被告雖辯稱：其與前手之買賣契約並不包括系爭建物之增建部分，且其購買系爭建物時，該違章建築即已存在，該違章建築有獨立之出入門戶而屬獨立之定著物，應為不動產之一，原始建築人取得所有權，其後雖因買賣而交付予買受人使用，但因未登記，而無從辦理所有權移轉登記，致所有人仍為原始建築人，被告並非所有權人自無權拆除云云，惟查：經本院勘驗結果，系爭建物增建部分，除附圖甲部分外，並無獨立出入口，而係作為系爭建物之房間使用，需由系爭建物大門進入，再由房間門通至系爭增建部分。
而附圖甲部分，雖有單獨之鋁門，惟其鋁門係設於被告所占有使用之庭院範圍內，上開各情，有本院勘驗筆錄（含附圖）在卷可稽。
則系爭增建物甲部分仍難認係有獨立出入之門戶，無法獨立使用，僅能認係系爭增建物之一部分。
而系爭增建物並無獨立之門戶，係作為系爭建物之房間使用，既如前述，則系爭增建部分（全部）應屬系爭建物之部分，而非獨立之不動產。
再參以被告對於系爭增建部分係與系爭建物一併由前手移轉占有等情，並無爭執，且系爭增建部分無法獨立使用，業如前述，則被告對於其所辯稱：與前手買賣標的不包括系爭增建部分此項非常態事實，自應由被告舉證證明之，惟被告迄未舉證以實其說，被告辯稱：並未自前手購得系爭增建部分云云，即難採認。
原告主張：被告對於系爭增建部分已取得事實上之處分權，有拆除權限等情，可以採認。
⒋被告復辯稱：系爭第五四一地號土地之地目為「水」，依法不得私有，原告取得五四一地號土地應屬無效云云。
惟依原告提出之九十八年十月五日列印之系爭第五四一地號土地登記謄本所示（原證九）系爭第五四一地號土地業已辦理塗銷地目之登記，地目欄記載為空白。
且原告主張：都市土地之地目與使用分區不符者，民眾得申請塗銷該土地之地目，土地之地目與使用分區不符時，應以使用分區為準，而非依據地目實施使用管制等情，亦據提出內政部台內地字第０九一００六一六一一號函為憑（附件三），被告此項辯解，已無所據，附此敘明。
⒌綜上所述，原告依民法第七百六十七條規定，請求被告將占用系爭第五四一、四八五地號土地，如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之增建物及其他地上物拆除騰空，並將該部分土地返還原告，洵屬有據，應予准許。
㈡不當得利部分：⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第一百七十九條所明定。
故得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。
最高法院著有六十一年度台上字第一六九五號判例要旨可資參照。
本件被告無權占用系爭五四一地號、四八五地號土地，揆諸前開說明，自可獲得相當於使用該土地之租金之不當利益。
從而，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按「地方城市房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年息百分之十為限」、「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額」、「土地所有權人依本法所申報的地價，為法定地價」，土地法第九十七條第一項及同法施行法第二十五條、同法一百四十八條定有明文。
本件原告主張被告獲得相當於使用系爭第五四一、四八五地號土地之租金不當得利，應以年息百分之十為核算基礎乙節。
惟按計算相當於租金之不當利益數額，除以基地申報地價、課稅現值為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，最高法院著有六十八年度台上字第三０七一號判例要旨可資參照。
經查，系爭建物門牌為臺北市○○街一四九巷四號，鄰近和平東路及建國南路路口，步行約八分鐘可達師院附小，步行十五分鐘可達捷運站，附近為住宅區，步行五分鐘可達安東市場，經本院勘驗明確，有勘驗筆錄可稽（本院卷九十九年一月十三日勘驗測量筆錄）。
徵之系爭房屋居住環境單純、生活機能良好、工商業活動尚屬熱絡，交通便利，本院認本件不當得利，以土地申報總價百分之八計算為允當。
又原告係於九十七年六月十二日取得系爭第四五一地號土地所有權應有部分二分之一，九十七年八月十一日取得該地號土地所有權全部。
而第四五一地號土地於九十六年一月當期申報地價為每平方公尺五萬五千二百九十四‧三元，九十九年一月當期申報地價為每平方公尺六萬一千六百元，系爭第四八五地號土地九十九年一月當期申報為每平方公尺六萬一千六百元，有各該土地之土地登記謄本在卷可憑（原證七至九）。
則原告得向被告請求之不當得利金額（計算式如附表二）：⑴就系爭建物無權占用原告所有之五四一地號，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利：七十四萬八千五百五十三元，及自九十九年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十九年四月十四日起，按月給付原告三萬九千零十三元。
⑵就系爭建物無權占用原告所有之四八五地號，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利：自九十九年四月十四日起，按月給付原告八百二十一元。
⑶總計：原告得請求被告給付七十四萬八千五百五十三元，及自九十九年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十九年四月十四日起，按月給付原告三萬九千八百三十四元（計算式：39,013元＋821元＝39,834元）。
五、綜上所述，原告基於民法第七百六十七條所有物返還請求權，訴請被告將附圖所示A、B、C、D之增建物及其他地上物拆除騰空，將基地返還原告；
並依民法第一百七十九條之規定，請求請求被告給付七十四萬八千五百五十三元，及自九十九年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十九年四月十四日起，按月給付原告三萬九千八百三十四元之範圍內，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額，併准許之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 15 日
民事第五庭 法 官 高偉文
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 6 月 15 日
書記官 駱俊勳
┌──────────────────────────────────────────────┐
│附表一： │
├──────────────────────────────────────────────┤
│一 、五四一地號 │
├─────────┬─────┬─────────┬─────┬────────┬─────┤
│A.計算期間 │B.權利範圍│C.申報地價 │D.占用面積│A×B×C×D×10% │ 小計 │
├─────────┼─────┼─────────┼─────┼────────┼─────┤
│97.06.12至97.08.11│二分之一 │55,294元/平方公尺 │95平方公尺│43,861元 │938,518元 │
│＝0.167年 │ │ │ │ │ │
├─────────┼─────┼─────────┼─────┼────────┤ │
│97.08.11至98.12.31│全部 │55,294元/平方公尺 │95平方公尺│729,631元 │ │
│＝1.389年 │ │ │ │ │ │
├─────────┼─────┼─────────┼─────┼────────┤ │
│99.01.01至99.04.13│全部 │61,600元/平方公尺 │95平方公尺│165,026元 │ │
│＝0.282年 │ │ │ │ │ │
├─────────┼─────┼─────────┼─────┼────────┼─────┤
│97.04.14起每月 │全部 │61,600元/平方公尺 │95平方公尺│48,766元 │48,766元 │
├─────────┴─────┴─────────┴─────┴────────┴─────┤
│二、四八五地號 │
├─────────┬─────┬─────────┬─────┬────────┬─────┤
│A.計算期間 │B.權利範圍│C.申報地價 │D.占用面積│A×B×C×D×10% │ 小計 │
├─────────┼─────┼─────────┼─────┼────────┼─────┤
│99.04.14起每月 │全部 │61,600元/平方公尺 │2平方公尺 │1,026元 │1,026元 │
└─────────┴─────┴─────────┴─────┴────────┴─────┘
┌──────────────────────────────────────────────┐
│附表二： │
├──────────────────────────────────────────────┤
│一 、五四一地號 │
├─────────┬─────┬─────────┬─────┬────────┬─────┤
│A.計算期間 │B.權利範圍│C.申報地價 │D.占用面積│計算式 │ 小計 │
├─────────┼─────┼─────────┼─────┼────────┼─────┤
│97.06.12至97.08.11│二分之一 │55,294.3元/平方公 │95平方公尺│55,294.3×95×(2│748,553元 │
│＝2月 │ │尺 │ │/12)×(1/2)×8% │ │
│ │ │ │ │＝35,020元 │ │
├─────────┼─────┼─────────┼─────┼────────┤ │
│97.08.12至98.12.31│全部 │55,294.3元/平方公 │95平方公尺│55,294.3×95×(1│ │
│＝1年4月20日 │ │尺 │ │＋〈140/365〉)×│ │
│ │ │ │ │8%＝581,423元 │ │
├─────────┼─────┼─────────┼─────┼────────┤ │
│99.01.01至99.04.13│全部 │61,600元/平方公尺 │95平方公尺│61,600×95×(103│ │
│＝3月13日 │ │ │ │/365)×8%＝132,1│ │
│ │ │ │ │10元 │ │
├─────────┼─────┼─────────┼─────┼────────┼─────┤
│97.04.14起每月 │全部 │61,600元/平方公尺 │95平方公尺│61,600×95×(1/1│39,013元 │
│ │ │ │ │2)×8%＝39,013元│ │
├─────────┴─────┴─────────┴─────┴────────┴─────┤
│ 二、四八五地號 │
├─────────┬─────┬─────────┬─────┬────────┬─────┤
│A.計算期間 │B.權利範圍│C.申報地價 │D.占用面積│A×B×C×D×8% │ 小計 │
├─────────┼─────┼─────────┼─────┼────────┼─────┤
│99.04.14起每月 │全部 │61,600元/平方公尺 │2平方公尺 │61,600×2×(1/12│821元 │
│ │ │ │ │)×8%＝821元 │ │
└─────────┴─────┴─────────┴─────┴────────┴─────┘
總計原告得請求：748,553元，及自其民事變更聲明暨辯論意旨狀送達之翌日即99年4月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自99年4月14日起，按月為39,834元（39,013＋821＝39,834元）相當於租金之不當得利。
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