臺灣臺北地方法院民事-TPDV,98,訴,271,20100623,4

臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第271號
原 告 洪伯旦
訴訟代理人 鄧湘全律師
程昱菁律師
楊慧如律師
被 告 殷美絨
訴訟代理人 黃坤鍵律師
複 代理人 孫寅律師
訴訟代理人 黃啟逢律師
簡旭成律師
受 告知人 邱世亮
邱秀鳳
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國99年6月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆佰肆拾捌萬玖仟陸佰元，及自民國九十七年十一月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣壹佰肆拾玖萬陸仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣肆佰肆拾捌萬玖仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加；

當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第58條第1項、第65條第1項定有明文。

本件被告稱其於民國94年4月8日向第三人邱秀鳳及邱世亮購買坐落臺北市○○區○○段3小段第611號土地，應有部分為萬分之七四二，暨其上建物臺北市○○區○○段3小段第4874建號、門牌號碼臺北市大安區○○○路○段171之2號之房屋乙棟（下稱系爭房屋），後於95年9月16日轉售予原告，茲因原告稱系爭房屋經檢測發現有混礙土強度不足及氯離子含量過高之瑕疵，並起訴請求減少價金，是如本件審理後確認系爭房屋確有上開瑕疵，則被告自得基於與邱秀鳳及邱世亮之買賣契約，轉向渠等求償，故本件訴訟於第三人即受告知人邱秀鳳及邱世亮自有法律上利害關係。

從而，被告聲請對邱秀鳳及邱世亮為訴訟告知，於法尚無不合，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：原告於95年9月16日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購買系爭房屋，約定買賣價金為新臺幣（下同）2,300萬元。

又依系爭契約第16條第2項第5款約定，無論原告有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測，被告均應依民法負瑕疵擔保責任。

原告於95年10月間將價金如數交付被告，被告則於95年10月13日將系爭房地交付原告。

嗣原告於97年5月間，欲重新裝潢以為他用，拆除系爭房屋之原始裝潢，始發現系爭房屋竟有多達三十多處嚴重之混凝土剝落，且鋼筋嚴重銹蝕及外露，經原告對系爭房屋進行氯離子含量及結構安全檢測結果，發現系爭房屋之氯離子含量遠超過國家安全標準，且其混凝土之抗壓強度亦低於標準值，有嚴重的物之瑕疵，則依系爭契約第16條第2項之約定，被告即應負瑕疵擔保責任，然經原告多次通知被告，並主張減少500萬元之價金，請求被告返還溢收之500萬元，被告均置之不理，為此，爰依民法第354條、第359條之瑕疵擔保請求權，及第179條不當得利請求權，請求被告返還溢收之價金500萬元部分等語。

並聲明：㈠被告應給付500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：原告稱系爭房屋氯離子含量超過國內所訂之安全標準且混凝土抗壓強度不足，惟系爭房屋係78年3月9日建築完成，距今已有近20年時間，自不得與一般新建之房屋相提並論，且系爭房屋所在建築其他樓層並無原告所稱之現象，而氯離子過高亦可能是外在環境因素如酸雨或空氣污染所致故是否為海砂屋或因房屋使用年限問題而產生不無疑問。

是原告主張系爭房屋氯離子含量過高、混凝土之抗壓強度低於標準值，實係因外在環境因素或房屋使用年限因素，而為系爭房屋於買賣時原本之價值及通常效用，不能認為是瑕疵。

縱認係屬瑕疵，惟依兩造簽訂之系爭契約第16條第2項第2款，就是否檢測系爭房屋之氯離子含量，原告於此項目勾選「否」，是縱有瑕疵其本可於交屋前進行檢測而發現，因原告怠於行使契約權利，難謂非因重大過失不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵。

加之，原告於97年5月22日通知被告瑕疵，然被告至97年11月25日始收受本件起訴狀繕本請求減少價金，是原告此項意思表示到達時已逾民法第365條第1項所定6個月除斥期間規定。

又縱使原告得請減少價金，因系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵與土地部分無涉，是計算減損之價值應將土地與房屋分離等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：㈠原告於95年9月16日與被告簽立系爭契約，向被告買受坐落於臺北市○○區○○段3小段第611地號土地（所有權應有部分為萬分之七四二）及同段第4874建號建物（門牌號碼為臺北市大安區○○○路○段171之2號），約定買賣價金23,000,000元。

㈡原告已於95年10月間將價金如數交付被告，被告則於95年10月13日將系爭房屋交付原告。

㈢兩造於系爭契約第16條第2項第2款約定，買方即原告得自費並指定檢測廠商，請求賣方即被告配合依通例（註：主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本）辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，其檢驗結果如全部檢測樣本平均值符合約定解約條件（即建築完成日期在87年6月25日含當日以前之建物，約定為0.6kg/立方公尺以上；

在前述日期以後者，約定為0.3kg/立方公尺以上）時，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金。

㈣原告在系爭契約第16條第2項第2款約定最後關於原告是否請求於簽立買賣契約後進行檢測之選項中，勾選「否」，即原告不請求進行檢測。

㈤依系爭契約第16條第2項第5款約定，無論原告有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測，被告均應依民法負瑕疵擔保責任。

㈥依據83年7 月22日經濟部中央標準局修正公佈之中國國家標準CNS3090 規定，鋼筋混凝土（一般）之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.6kg/每立方公尺，及鋼筋混凝土（所處環境須作耐久性考慮者）之混凝土水溶性氯離子含量必須小於0.3 kg/ 每立方公尺；

而87年6 月25日CNS3090 A2042 第二次修正規定鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.3kg/每立方公尺。

㈦系爭房屋建造執照（76年建字第474 號）建築師製作之結構計算書記載：混凝土抗壓強度為210kgf/c㎡。

㈧原告於97年5 月22日對被告寄發存證信函表示：其曾委由世桓工程顧問有限公司檢測系爭房屋混凝土氯離子含量過高，已超過國家所定標準值，而通知被告儘速出面協商；

於97年5月23日送達被告。

㈨系爭房屋係於78年3月9日建築完成，使用執照號碼為78年使字第153號。

五、本件之爭點為：㈠系爭房屋之混凝土抗壓強度及氯離子含量平均值是否不符標準，而有減少通效用及品質之瑕疵存在？㈡原告得否依民法第359條規定請求減少價金？此請求有無超過同法第365條第1項所訂6個月除斥期間？㈢原告是否因重大過失而不知系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵？被告是否因此即不負物之瑕疵擔保責任？㈣如原告得請求減少價金，則所應減少之價金數額以多少為適當？

六、得心證之理由㈠系爭房屋之混凝土抗壓強度及氯離子含量平均值是否不符標準，而有減少通效用及品質之瑕疵存在？⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。

又按所謂「海砂屋」係一般之社會泛稱，亦有稱為「海砂結構物」者，係指此種建築結構物使用之混凝土，經檢測、判斷結果，其氯離子含量超過設計環境條件下之我國國家標準規範值，造成鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等症狀者，亦稱為「高氯離子含量混凝土結構物」，此種建物所使用混凝土中氯離子來源係因使用海砂、或含海水之海砂結構物，常因建商為降低成本，未經過除去鹽分之處理，直接取含鹽分過高之海砂或其他含鹽分過高之砂石，作為建材建造房屋，此種砂石中之氯離子將致建物結構體裡的鋼筋氧化膨脹，而加速建物之老化；

亦即因混凝土氯離子含量過高，其混凝土將隨時間經過逐漸剝落，致鋼筋失其保護，進而鏽蝕，或混凝土抗壓強度不足時，將至導致房屋安全性堪虞，此種俗稱之海砂屋，如已發生房屋混凝土剝落，甚至鋼筋鏽蝕之狀況，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵，如此種房屋尚未發生混凝土剝落或鋼筋鏽蝕之狀況，因其房屋老化速度較快，耐用年數較一般正常房屋為短，亦有減少其價值之瑕疵。

⒉查原告主張系爭房屋氯離子含量經測試結果：地下一樓平均含量為每立方米0.8159公斤、一樓平均含量為每立方米0.8916公斤，超過經濟部中央標準局規定之中國國家標準；

及該屋經混凝土鑽心取樣抗壓強度試驗後，所測得之混凝土抗壓強度與系爭房屋建造設計時所預定之抗壓強度不足等情，已據其提出臺北市土木技師公會出具之安全鑑定報告、儀丞儀器工程有限公司出具之非破壞性檢測工作報告、結構計算書各乙份為證（卷一第16-52頁）。

而系爭房屋經本院委請臺北市結構技師公會鑑定結果：「一樓頂樑含量為每立方米1.42公斤、一樓頂板含量為每立方米2.20、3.45公斤、一樓頂樑為每立方米1.2公斤、地下室頂樑為每立方米1.24、1.22公斤。

鑑定標的物混凝土氯離子含量已超過國家標準值每立方米0.3公斤。

另鑑定標的物混凝土抗壓強度，地下室符合規範之要求，而一樓混凝土之抗壓強度經測試三個試體之平均值大於規定壓力強度百分之八十五，惟單一試體最小值略低於規定壓力強度百分之七十五，因此尚未達到規範合格之標準，而上開水溶性氯離子含量及一樓混凝土抗壓強度均未達規範之要求，主要應與原施工廠商使用之混凝土材質有關，而與房屋已使用20年無關。」

等情，有該公會於98年8月11 日出具之鑑定報告書在卷可稽（見外放證物）。

按鋼筋混凝土中最大水容性氯離子含量為每立方米0.3公斤，為經濟部中央標準局於87年6月25日公布之規定，系爭房屋混凝土水溶性氯離子含量超過上開規定，其最大值甚且超過標準值之十倍，又依鑑定報告所附之現場照片所示，系爭房屋一樓頂板及地下室中間樑側均有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕之情形，此已導致系爭房屋安全性堪虞，依通常交易觀念，該氯離子含量過高及抗壓強度不足之房屋即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。

被告抗辯系爭房屋氯離子含量過高及混凝土之抗壓強度不足，係因外在環境因素或房屋使用年限因素，而為系爭房屋於買賣時原本之價值及通常效用云云，洵非可採。

㈡原告得否依民法第359條規定請求減少價金？此請求有無超過同法第365條第1項所訂6個月除斥期間？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。

被告出售予原告之系爭房屋既有前開瑕疵存在，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，並請求減少價金，洵屬有據。

⒉被告雖抗辯稱：原告係於97年5月22日通知被告系爭房屋有上開瑕疵，然其遲於97年11月26日始將其行使減少價金權利之意思表示透過起訴狀繕本送達被告，已逾民法第365條第1項所規定之除斥期間云云。

然查，證人即仲介兩造買賣系爭房之信義房屋光復店店長邱博文證稱：「（原告發現系爭房屋為海砂屋是否有向分店反應？）97年4、5月的時候原告有通知我們，我們就幫他們安排作檢測，檢測結果有超過標準值，我們就聯絡被告出面協商。

97年5月28日兩造本人到我們總公司協商，當天原告希望能以減少價金500萬的方式作處理，被告不同意，認為數字太高了，也沒有表示要如何處理，當天雙方沒有達成共識就離開了。

…」、「（問：97年5月28日協商時，原告有無表示要被告買回系爭房屋？）我記得當天是沒有。

因為原告當天就是要以減少價金方式解決。」

、「（問：當天有提到500萬嗎？有說500萬是如何計算來的嗎？）原告只有說要減少500萬元。

之前在檢測時原告有蒐集相關資訊，行情大概減少2至3成價金。」

等語，另於97年5月28日陪同被告到場之證人殷美卿亦證稱：「原告有說房屋減少250萬，檢測費100萬還有律師費、房租損失總共要我們賠4、500萬。

當時信義房屋的法務陳幼蘭表示不能所有的費用都要人家賠。」

等語，堪認原告確已於上開協調會中表明行使減少價金之意思表示。

被告雖以殷美卿證稱：「（房屋減少250萬，是要減少價金還是要你們維修？）當時並沒有確切的字眼出來，所以不知道原告說的減少250萬元的意思是什麼。」

等語，主張原告未清楚為減少價金之意思表示云云。

然衡諸上開協調會係就被告出售係房屋有瑕疵為討論，則原告於當時表示要「減少250萬」，當係指減少買賣價金，實難認在場聽聞者在當時之情境下會將此話語作出其他之解釋，況證人殷美卿係被告之胞妹，其就原告當時是否有表明要減少價金之證述，將影響原告得否向被告請求返還溢收之價金，是其此部分之證述，非無偏頗之虞而難遽採，故被告前開所辯，尚無可採。

況雙方於上開協調會後，原告復於97年7月15日委託律師林世華代為發函與被告洽談協商事宜，有明德法律事務所函1紙在卷可稽（卷二第88頁），且被告就有收受此一信函並依約到場協商亦無爭執，則依上開函文之說明二第六行後半所載「送鑑定後，台端仍無法與洪先生就減價完成協商」之內容，益可證原告就系爭賣標的物瑕疵已對被告為減少價金之意思表示。

從而，被告抗辯原告於通知瑕疵後逾6個月方請求減少價金，已逾6個月之除斥期間云云，並無理由。

㈢原告是否因重大過失而不知系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵？被告是否因此即不負物之瑕疵擔保責任？被告抗辯系爭契約第16條第2項第2款「氯離子含量檢測」約定，原告得決定是否要進行檢測，然原告在此項目勾選否，是其本可於交屋前進行檢測而發現，其怠於行使契約權利，難謂無因重大過失云云。

按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。

但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

民法第355條固定有明文。

然其所謂重大過失而不知有瑕疵者，應係指締約當時有顯著之事實可使買受人查知買賣標的物存有瑕疵，然買受人未查知而言。

而觀諸系爭契約第16條第2項第2款、第5款係分別約定：「買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，其檢驗結果如全部檢測樣本平均值符合解約條件時，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部價金」、「無論買賣方有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任」等內容，可知上開檢測約定僅係賦與原告在締約後、被告交屋前，得要求被告配合使原告得進入系爭房屋進行氯離子含量檢測，及檢測結果超過標準值時，原告享有逕行解除買賣契約之權利，且縱使原未進行該檢測，被告亦不因此免除其應負之瑕疵擔保責任。

從而，被告徒以原告締約時於契約上選擇不行使上開權利乙情，反推原告於締約當時有重大過失而不知其瑕疵，進而主張其得不負瑕疵擔保責任云云，顯無理由。

㈣原告得請求減少價金之數額以多少為適當？⒈按物之出賣人應擔保其物無滅失或減少價值之瑕疵，而房屋氯離子含量超過國家標準之瑕疵，其交易價格較無該瑕疵之房屋為低，且較難出售，為眾所週知之事實。

系爭爭房屋既存在氯離子含量過高及混凝土強度不足之瑕疵，除已造成鋼筋鏽蝕等危及結構安全外，依前述鑑定報告結果所述，目前尚無消除氯離子含量之治本方法，是其交易價格必較正常房屋價格低，此部分應屬出賣人即被告所應擔保者。

又經本院委託臺北市不動產估價師公會就系爭房屋存有上開瑕疵致交易價值減損之金額為鑑定結果，認系爭房屋存在氯離子含量過高及混凝土強度不足之瑕疵，經依比較法並考量系爭房屋本身之區位為條件、產品定位及去化銷售因素等，決定價值減損比例為19.52％，而兩造於95年9月間未考慮上開瑕疵因素而約定之買賣價格為2300萬元，依上開減損比例計算結果，前述瑕疵致系爭房屋於95年9月間價值減損4,489,600元（23 00萬×19.72％＝4,489,600），有上開公會99年17日臺北估價師字第003號函所附之估價報告書乙份在卷可憑（見外放證物第24頁），是本件原告得請求減少,價金之額度應以4,4 89,600元為適當。

⒉被告雖抗辯，系爭房屋坐落之基地並無氯離子過高及混凝土強度不足之瑕疵，且土地使用與耐用年限不受含氯離子影響，其價值無因建物本身價值減損而降低之理，故系爭鑑定報告以單一比例計算房屋及土地之價直減少額度顯不適當，應以系爭房屋之課稅現值為房屋價值計算應減價之金額云云。

然本院認系爭房屋所存在之氯離子含量過高之瑕疵，所影響其市場價格之因素，除建物本身結構安全之物理性因素外，尚包括購屋消費者之心理因素。

縱然系爭房屋得經物理性之修繕，補強其建物結構，使其仍得堪用，惟購屋消費者仍會基於懼怕之心理因素，減少對該不動產之購買意願，此對於系爭不動產之市場交易價格之影響，不僅限於該建築物本身，當然亦及於該建物所坐落之土地。

又按建物之使用與土地之使用不可分離，於集合式建物因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。

最高法院93年度臺上字第381號判決參照。

系爭房屋所在建物為12層樓之商業用大樓，若顧及房屋整體安全結構，無法僅單獨拆除系爭1樓部分，需將12層樓房屋一併拆除重建，除各樓層所有權人不同，尚需考量拆除費用、重建期間住家另行租屋之花費或營業損失等成本，改建不易，是縱然系爭建物坐落之土地並未據含氯離子而有瑕疵，惟土地上之系爭房屋既具有瑕疵，則該土地之價值當然亦同受影響。

是上開鑑價報告就系爭不動產所受價值減損係以土地與建物價值合併計算，並無不當，被告上開抗辯，應不足採。

被告復抗辯，縱認計算減損金額應將土地、房屋合併計算，應以其與前手邱世亮、邱秀鳳買賣之金額1,850萬元乘以減損比例，計算減損之價值云云。

然依被告所述，其與邱世亮、邱秀鳳係於94年4 月8日簽立買賣契約，此價格自無法作為本件兩造於95年9月間簽立買賣契約當時，系爭房屋之市場價格，是被告此部分抗辯，亦無理由。

七、從而，原告因系爭房屋存在氯離子含量過高及混凝土強度不足之瑕疵，而得請求減少價金之金額應為4,489,600元，是其依民法第179條規定，請求被告返還溢領之價金4,489,600元及自起訴狀繕本送達翌日即97年11月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。

八、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。

九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。

十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 6 月 23 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 胡宏文
法 官 莊書雯
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 6 月 23 日
書記官 謝梅琴