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臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第3511號
原 告 王集明
訴訟代理人 張智剛律師
被 告 林金玉
周宜發
共 同
訴訟代理人 徐永昌
上列當事人間返還土地等事件，本院於民國100年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告周宜發應自座落台北市○○區○○段一小段第二六二號土地如附圖所示面積拾貳平方公尺之地上物內遷讓，將土地返還原告及全體共有人。
被告林金玉應將座落台北市○○區○○段一小段第二六二號土地上如附圖所示面積拾貳平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣叁拾叁萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新台幣陸拾陸萬叁仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告係台北市○○街7號2樓之所有權人，被告林金玉為泰順街7號1樓所有權人，被告周宜發為前開7號1樓之承租人，被告林金玉在其所有1樓房屋後方屬於全體共有人所有之土地上搭建有違章建物，由被告周宜發使用，被告林金玉未經全體共有人同意搭建建物使用，侵害其他共有人權益，屬無權占有，共有人得請求排除之，被告林金玉自有拆除建物之義務，被告周宜發應自該違章建物中遷出。
㈡依證人張世平、羅連谷證言，被告林金玉前手陳玉霜在空地加蓋並未取得各樓層共有人之同意，自無分管協議存在，無拘束原之效力。
被告在空地加蓋建物行為，已改變共有物之性質，且該收益行為僅對1樓住戶有益，非增加共有人之共同收益或增加共有物之價值，並無民法第820條之適用。
爰依民法第767條規定提起本訴。
㈢聲明：⒈被告周宜發應自如附圖所示面積12平方公尺之地上物內遷讓，將土地返還原告及全體共有人。
⒉被告林金玉應將上開地上物拆除，將土地返還原告及全體共有人。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭地上物乃搭建於被告所有台北市○○街7號1樓房屋之後方，民國58年原房屋所有人徐國機先生及陳玉霜女士夫婦，將原擁有的日式平房，獨資改建為4層房屋時，一併將後方搭建，建築物完工後，將1樓店面出租，樓上自住，後因其他原因才將2樓、3樓、4樓、於不同年份，分次出售給親友，分別於出售時逐一與買受人約定1樓房屋後方之空地，由1樓所有權人專用之分管協議，買受人必須同意確認，1樓房屋後方之空地，無條件及無償由1樓所有權人專用之分管協議，才同意出售2樓、3樓、4樓房屋給買受人，此由40年來同棟各樓層所有權人，均未提出異議，即足認該系爭土地共有部分，自改建為4層房屋後，確實由1樓住戶無條件及無償所專用，形成默示之分管契約。
且目前2樓、3樓、4樓、之抽水馬達及蓄水池及共同之瓦斯管線裸置、均放置於1樓後方，原告於96年間購買2樓房屋時，對於該地為1樓住戶管理使用之事時即為已知且不爭執，顯見非不知分管契約存在之善意第三人。
又使用之抽水馬達發生故障修理及重新配換新電線之經費亦由被告林金玉獨自一人負擔，此外共同水管漏水及污水處理管路鋪設工程費用亦皆由被告林金玉獨自負擔，顯見原被告間與他共有人間，對於分管契約存在之事實並不否認。
是以既原告應受分管契約所拘束，自無提起返還共有物予全體住戶之理由。
㈡建物於58年房屋改建時一併將後方搭建，已超過40年，依民法第768至772條之法律關係，及司法院釋字第291號解釋及釋字第451號解釋，被告已時效取得地上權。
該時效取得制度係為公益而設，依此制度取得之財產權應為憲法所保障，自屬有法律上正當權源，被告並非無權占有。
㈢目前2樓、3樓、4樓、之抽水馬達及蓄水池及共同之瓦斯管線裸置、放置於1樓後方如拆除該建物，抽水馬達有被盜及瓦斯管線遭破壞致瓦斯外溢之安全顧慮。
且被告與房屋承租人周宜發先生所簽訂之房屋租賃契約，又因該1樓唯一的廁所在該建物內，有強烈之使用依存關係，若拆除將使該建物喪失整體之使用效益，而依民法第821條規定，該屋後共有部分縱須返還亦係返還與全體共有人，則系爭建物拆除與否對原告無實質利益存在，縱有亦甚微，然若拆除對原告及其他共有人損失甚大。
原告於購屋之始並未對系爭土地有所爭執，於98年7月8日始以律師函通知被告林金玉，謂未經原告同意而搭建云云，顯係將其與承租人之糾紛與分管協議混為一談。
是以退萬步言，縱該地屬全體住戶所共有，且原告不受分管契約所拘束，原告行使其權利顯係將影響全體住戶水電瓦斯之安全，並致使一樓房屋喪失基本生活技能而減低效用，對照其拆屋還地後之所得，二者顯不相當，應有權利濫用之嫌。
㈣聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉願供擔保，請准告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告係台北市○○街7號2樓之所有權人，被告林金玉為泰順街7號1樓（下稱系爭1樓房屋)所有權人，被告周宜發為前開7號1樓之承租人，為兩造所不爭，並有房屋租賃契約書可稽（見訴字卷第44頁）。
㈡座落台北市○○區○○段一小段第262號、面積121平方公尺土地(下稱系爭土地) ，原告及被告林金玉應有部分各為4分之1。
系爭土地上如附圖台北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示斜線部分面積12平方公尺，搭建有地上物(下稱系爭地上物) ，為兩造所不爭，並有土地登記謄本、前開土地複丈成果圖可稽(見北調字卷第6頁、訴字卷第14頁)。
㈢系爭地上物現由被告周宜發占有使用，被告林金玉就系爭地上物有事實上處分權。
四、兩造爭執及其論述：㈠系爭建物住戶就系爭1樓房屋後方空地有無成立分管契約？原告應否受其拘束？系爭土地為台北市○○街7號1樓至4樓建物之建築基地（含建物後方空地），為系爭建物所有人所共有，兩造均為共有人之一，應有部分各為4分之1等情，為兩造所不爭執，自堪信為真實。
如附圖斜線所示地上物，面積12平方公尺確實占有系爭土地乙節，亦經本院履勘及委請台北市大安區地政事務所測量屬實，並製有土地複丈成果圖附卷可稽（原訴字卷第14頁）。
依建築法第11條第1項規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所佔之地面及其所應留設之法定空地。」
可知系爭1樓房屋後方原有之空地乃系爭土地（建築基地）扣除建築物本身所佔地面外之土地，應屬法定空地。
查徐陳玉霜固以書狀陳稱「於民國58年將所有權的日式平房，獨資改建為4層房屋時，一併將後方法定空地搭建，後將2樓、3樓、4樓分不同年度分出售給予親友時，已確實於分別出售時逐一與買受人約定一樓房屋後方之法定空地，無條件及無償由一樓所有權人專用之分管協議。」
等語(見訴字卷第35頁) ，張世平出具分管協議證明上記載「本人張世平於中華民國69年向徐陳玉霜購買坐落台北市○○街7號4樓之房屋，當時雙方確有協議房屋之後方的空地所搭建之建築物，由1樓所有權人無條件及無償專用之分管協議」，湯彭乙妹證明書記載「本人湯彭乙妹於中華民國62年向徐陳玉霜購買坐落台北市○○街7號2樓之房屋，當時雙方確定有協議約定房屋後方的空地搭建之建築物，由1樓所有權人無條件及無償專用的分管協議」等詞(見訴字卷第79、80頁)，惟據羅連谷出具同意書記載「對1樓至4樓加蓋、搭建面積，本人同意保持目前現狀。」
內容(見訴字卷第120頁)所示，系爭建物3樓所有權人羅連谷並無與其他區分所有權人就系爭1樓房屋後方空地成立分管約定。
次查張世平到庭證稱「買的時候空地已搭起來了，徐陳玉霜沒有說是她做的，無人告知是何人搭建，那時沒有跟1、2、3樓一起討論同意1樓空地由1樓使用，徐陳玉霜沒有告知就1樓空地部分有專用權。」
等語(見訴字卷第74-74頁) ，另羅連谷結證稱「於59年6月30日向徐陳玉霜購買台北市○○街7號3樓，空地加蓋是搬進去後才加蓋的，是徐陳玉霜加蓋，加蓋前沒有問我，徐陳玉霜沒有講約定同意1樓空地部分由1樓住戶單獨使用。」
等語(見訴字卷第142頁反面、143頁) ，是依上開證人證言，系爭建物原所有權人徐陳玉霜於出售系爭建物時，並未告知買受人張世平、羅連谷等人系爭1樓房屋後方空地有搭建地上物，且無雙方約定由1樓所有權人單獨取得空地專用權之協議存在。
又張世平、羅連谷取得系爭建物時，就系爭1樓房屋後方空地搭建之地上物性質並無認識，徐陳玉霜亦未告知，雖歷經多年未表示反對意思，然僅屬單純之沈默，尚不足認定雙方有成立分管協議之默示意思表示存在。
被告所辯共有人間有分管契約存在云云，尚不可採。
又所謂法定空地，顧名思義係應保持「空地」、其上不得有任何建物之狀態，否則即不符空地之意義，其理甚明。
而建築法規之所以規定建物應維持一定比例之空地，有安全及景觀上之考量。
如若建物之法定空地減少，對於居住在密閉空間內之住戶，吸收陽光與空間之機會將大幅降低，有礙人體之健康。
查被告林金玉所有之系爭地上物係建築在系爭土地保留之空地上，被告林金玉所有系爭地上物之利用方式，對系爭建物之景觀及安全甚有影響，縱認有分管契約存在，以搭建系爭地上物之方式利用該空地亦顯超逾分管使用範圍，於全體共有人之權利有所妨害。
被告辯稱原告應受分管契約拘束，亦屬不可採。
㈡原告得否請求被告遷讓拆除系爭地上物，並將所占用之面積返還予原告及全體共有人？⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。
但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。
又按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。
其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院81年度台上字第1818號判決可資參照）。
⒉依民法第772條準用同法第769條或第770條之規定，須以「取得地上權之意思」而占有他人之不動產，經過一段期間，始得請求登記為地上權人。
被告林金玉為系爭土地共有人，自不符取得地上權要件。
又系爭地上物對系爭建物之景觀及安全既有所妨害，原告對之顯有利益存在，要難謂其請求被告拆除系爭地上物係以損害被告為主要目的而屬權利濫用。
基上，兩造間就系爭土地並無分管協議約定，被告林金玉所有系爭地上物占有如附圖斜線所示之系爭土地，由被告周宜發單獨位有使用，排除其他共有人使用收益，即屬侵害他共有人之權利，則原告依民法第767條規定請求被告林金玉拆除系爭地上物，被告周宜發自系爭地上物遷讓並返還如附圖斜線部分所示面積12平方公尺之系爭土地予原告及共有人全體，即屬有據。
五、綜上所述，原告之主張為可採，被告抗辯兩造間就系爭1樓房屋後方空地存有分管契約，原告應受分管契約拘束，不得請求拆除云云，並不可取。
從而，原告本於民法第767條物上請求權之法律關係，請求被告林金玉拆除如附圖斜線所示之地上物，被告周宜發自地上物遷讓，將如附圖斜線所示之土地返還原告及全體共有人，為有理由，應予准許。
兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
民事第一庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
書記官 謝盈敏
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