臺灣臺北地方法院民事-TPDV,99,重訴,183,20110926,2

臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第183號
原 告 林世賢
楊雪芳
共 同
訴訟代理人 連復淇律師
被 告 財團法人臺北縣私立真光教養院
法定代理人 諸德華
張昭
胡繼軒
胡力生
訴訟代理人 王景暘律師
複 代理人 吳宜財律師
被 告 胡峻源
胡繼軒
臺灣土地銀行股份有限公司
上 一 人
法定代理人 蘇樂明
訴訟代理人 楊進興律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國100年8月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告胡峻源應給付原告楊雪芳新臺幣叁佰萬元，及自民國九十八年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告胡峻源、胡繼軒應連帶給付原告楊雪芳新臺幣叁佰萬元，及被告胡峻源自民國九十八年十月二十七日起、被告胡繼軒自民國九十八年十二月六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告胡峻源應給付原告林世賢新臺幣肆佰萬元，及自民國九十八年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告胡峻源、胡繼軒連帶負擔百分之十五，被告胡峻源負擔百分之三十五，原告楊雪芳負擔百分之三十四，原告林世賢負擔百分之十六。

本判決第一項，於原告楊雪芳以新臺幣壹佰萬元或等值之國泰世華商業銀行之無記名可轉讓定期存單為被告胡峻源供擔保後，得假執行；

但被告胡峻源如以新臺幣叁佰萬元為原告楊雪芳預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項，於原告楊雪芳以新臺幣壹佰萬元或等值之國泰世華商業銀行之無記名可轉讓定期存單為被告胡峻源、胡繼軒供擔保後，得假執行；

但被告胡峻源、胡繼軒如以新臺幣叁佰萬元為原告楊雪芳預供擔保，得免為假執行。

本判決第三項，於原告林世賢以新臺幣壹佰叁拾肆萬元或等值之國泰世華商業銀行之無記名可轉讓定期存單為被告胡峻源供擔保後，得假執行；

但被告胡峻源如以新臺幣肆佰萬元為原告林世賢預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按董事就法人一切事務，對外代表法人；董事有數人者，除章程另有規定外，各董事均得代表法人，民法第27條第2項定有明文。

查被告財團法人臺北縣私立真光教養院（下稱真光教養院）組織章程第6條規定：「本會由董事互相推五人為常務董事，綜理會務，並由常務董事互推一人為董事長，處理日常會務監督院務，對外代表法人。」

（見本院卷二第210頁），準此，被告真光教養院對外由董事長代表，董事並無單獨執行業務或代表真光教養院之職權。

又被告真光教養院自民國84年6月30日起，代表法人之董事長即變更為牟靈慧，95年5月4日變更登記後之常務董事為胡力生、諸德華、張昭、胡繼軒四人，迄未辦理變更登記，有原告所提法人登記簿謄本可稽（見本院卷一第153至162頁），核與本院84年法登他字第274號、登聲字第133號、86年法登他字第567號、88年法登他字第226、382、670號、93年法登他字第177號、95年度法登他字第353、641號登記事件卷宗所載一致，惟牟靈慧業於97年3月24日死亡，有戶籍謄本可憑（見本院卷一第163頁），被告真光教養院迄未經主管機關核備變更登記董事長，處於董事長未明狀態，有臺北縣政府（現改制為新北市政府）99年8月17日北府社障字第0990682342號函可稽（見本院卷二第209頁），是以原告所提起本件與被告真光教養院等間訴訟，應類推適用公司法第208條第1、2項、第8條第1項規定（最高法院98年度台上字第2350號裁判），由全體常務董事代表真光教養院，始為適法，合先敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款定有明文。

查原告起訴時先位聲明請求被告真光教養院履行買賣契約，備位聲明主張若被告胡峻源、胡繼軒以被告真光教養院名義與其等簽立之買賣契約，對被告真光教養院不生效力，則被告胡峻源、胡繼軒有侵權行為及無權代理等情事，嗣原告就先位聲明部分，基於民法第242條規定，追加被告臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行），就備位聲明部分，對被告胡峻源、胡繼軒追加請求權基礎民法第110條、第179條規定。

經核被告真光教養院及土地銀行同意原告為上開訴之追加，且原告均基於前揭基礎事實，亦即請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，原告所為上開訴之追加，應予准許，合先敘明。

三、本件被告胡峻源、胡繼軒經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠被告真光教養院與訴外人洪圓建設股份有限公司（下稱洪圓建設公司）簽訂合建契約，由真光教養院提供土地，洪圓建設公司提供營建資金，雙方合作興建「有富欣殿」住宅大樓（下稱有富欣殿），條件為由真光教養院分得可建法定容積總面積40%、洪圓建設公司則分得60%，另真光教養院之容積移轉獎勵部分，亦歸洪圓建設公司所有。

原告楊雪芳於95年7月6日以新臺幣（下同）500萬元向真光教養院購買「有富欣殿」戶別A3-1樓房地即建物門牌：新北市○○區○○街34號之一1樓及其坐落基地及地下一層L65號法定停車位（下稱A3-1房地），當時係由被告真光教養代表人牟靈彗之子即被告胡峻源，代表真光教養院簽訂有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（下合稱A3-1買賣契約），原告楊雪芳並於95年7月6日簽約時支付300萬元，由被告胡峻源代表真光教養院收受，尚有尾款200萬元未支付；

原告楊雪芳於95年7月6日另以500萬元向真光教養院購買「有富欣殿」戶別A5-1樓房地即建物門牌：新北市○○區○○街34號1樓及其坐落基地（下稱A5-1房地），當時係由真光教養代表人牟靈彗之子即被告胡繼軒，代表真光教養院簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（下合稱A5-1買賣契約），原告楊雪芳並於95年7月6日簽約時支付300萬元，由被告胡峻源代表收受，尚有尾款200萬元未支付；

又原告林世賢經由原告楊雪芳介紹，於95年7月10日以530萬元向真光教養院購買「有富欣殿」戶別B1-2樓房地即建物門牌：新北市○○區○○街30號2樓及其坐落基地及地下一層L67號法定停車位（下稱B1-2房地），當時係由被告胡峻源，代表真光教養院簽訂有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（下合稱B1-2買賣契約），原告林世賢並於95年7月10日簽約時支付400萬元，由被告胡峻源代表真光教養院收受，尚有尾款130萬元未支付。

嗣被告真光教養院於97年初，因無法定代理人及印鑑發生爭議，致被告真光教養院未能依約將上開房地及法定停車位辦理移轉登記及交付使用予原告楊雪芳及林世賢，係可歸責於被告真光教養院之事由所致，應負瑕疵擔保責任及不完全給付之責任，原告得就尚未支付之尾款，行使同時履行抗辯。

㈡縱使被告胡峻源、胡繼軒無權代理，被告真光教養院亦應負表見代理之責任：在洽談本件買賣契約時，介紹人丘宏恩、被告胡峻源、胡繼軒均為被告真光教養院之董事，且被告胡峻源亦有交付真光教養院92年8月31日第9屆第7次董事會會議紀錄予原告，以取得原告之信任，且胡峻源、胡繼軒為為真光教養院董事長牟靈慧之子，簽約地點亦在真光教養院，因此原告信任董事胡峻源、胡繼軒有代理真光教養院與原告簽訂系爭買賣契約之權限，而有表見代理情事。

㈢原告得行使代位權「有富欣殿」已於96年8月6日完工，因被告真光教養院與土地銀行間於95年12月12日簽訂信託契約，故將「有富欣殿」房地信託登記在被告土地銀行名下，A3-1房地登記如附表一所示，A5-1房地登記如附表二所示，B1-2房地登記如附表三所示，被告真光教養院已得請求被告土地銀行移轉系爭房地於真光教養院名下，惟因被告真光教養院怠於行使權利，致使原告無法依據系爭房地買賣契約，請求其辦理系爭不動產所有權之移轉登記，原告得依民法第242條規定，代位請求被告土地銀行應將如附表一至三所示之房地（以下合稱系爭房地）所有權移轉登記予真光教養院，再由真光教養院分別移轉登記予原告二人。

㈣若有給付不能情事，原告得依民法第226條規定請求損害賠償：⒈若被告真光教養院因前述信託契約無法將系爭房地移轉所有權登記及交付予原告，應負給付不能之責，且可歸責於被告真光教養院，原告得依民法第226條規定，請求真光教養院負損害賠償責任。

⒉依A3-1、A5-1、B1-2之房屋預定買賣契約書第17條第3項、土地預定買賣契約書第8條第3項（以下合稱系爭買賣契約）約定：「賣方違約：簽定本契約後賣方不履行契約所定各項義務者，買方得限期催告履行，賣方逾期仍不履行即解除契約，賣方應將所收已兌現價款加壹倍退還買方。」

，另被告真光教養院於97年1月14日出具契約書予原告楊雪芳，承諾如無法於97年2月20日完成交屋及過戶於原告楊雪芳，願意償還原告楊雪芳1,120萬元（含違約金）。

⒊原告楊雪芳已分別支付價款各300萬元予真光教養院，原告楊雪芳得分別請求被告真光教養院各賠償560萬元，合計1,120萬元。

又原告林世賢已支付價款400萬元，原告林世賢依約得請求被告真光教養院賠償800萬元。

㈤若系爭買賣契約書效力不及於被告真光教養院，原告等依民法第28條規定、民法第188條規定、民法第185條規定，請求被告真光教養院、胡峻源、胡繼軒負連帶賠償責任：被告胡峻源於94年、95年間為真光教養院董事；

被告胡繼軒於94年、95年間為真光教養院常務董事；

又被告胡峻源、胡繼軒於95年6月以前在真光教養院亦分別擔任企劃主任、總務主任，若系爭買賣契約書效力不及於被告真光教養院，被告胡峻源、胡繼軒無權代表被告真光教養院與原告簽立系爭買賣契約，原告楊雪芳得依民法第28條、第188條、第185條規定，請求被告真光教養院及胡峻源或胡繼軒各連帶賠償560萬元，原告林世賢得依民法第28條、第188條規定，請求被告真光教養院、胡峻源連帶賠償800萬元。

㈥若被告真光教養院不負連帶賠償責任，原告依民法第185條規定，請求被告胡峻源、胡繼軒負連帶賠償責任；

或依民法第110條規定，請求被告胡峻源、胡繼軒負賠償責任，或依民法第179條規定，請求被告胡峻源返還所受領之金錢：若被告真光教養院不負連帶賠償責任，被告胡峻源、胡繼軒無權代表構成共同侵權行為，應對原告負連帶賠償責任，並應依民法第110條規定，負無權代理人之損害賠償責任，且被告胡峻源收受原告交付之金錢，亦無法律上之原因，是原告楊雪芳已支付600萬元，由被告胡峻源收受，原告楊雪芳得請求被告胡峻源賠償560萬元及被告胡峻源、胡繼軒連帶賠償560萬元，又原告林世賢已支付400萬元，由被告胡峻源收受，原告林世賢得請求被告胡峻源賠償800萬元。

㈦原告二人均係善意而無過失：系爭買賣契約業經真光教養院之董事會會議決議通過，真光教養院董事長牟靈慧確實有授權被告胡峻源、胡繼軒代理真光教養院與原告簽訂系爭買賣契約及授權胡峻源收受原告所支付之買賣價金之效力，故原告均係善意而無過失。

㈧訴之聲明：⒈先位聲明部分，依系爭買賣契約、民法第348條、第264條、第242條規定，並聲明：①原告楊雪芳於給付被告真光教養院200萬元之同時，被告土地銀行應將如附表一所示之不動產所有權移轉登記予被告真光教養院，再由被告真光教養院將如附表一所示之不動產所有權移轉登記予原告楊雪芳，併由被告真光教養院將地下一層L65號法定停車位交付予楊雪芳使用。

②原告楊雪芳於給付被告真光教養院200萬元之同時，被告土地銀行應將如附表二所示之不動產所有權移轉登記予被告真光教養院，再由被告真光教養院將如附表二所示之不動產所有權移轉登記予原告楊雪芳。

③原告林世賢於給付被告真光教養院130萬元之同時，被告土地銀行應將如附表三所示之不動產所有權移轉登記予被告私立真光教養院，再由被告真光教養院將如附表三所示之不動產所有權移轉登記予原告林世賢，併由被告真光教養院將地下一層L67號法定停車位交付予楊雪芳使用。

⒉備位聲明部分，基於民法第226條、第28條、第188條、第185條、第110條、第179條之規定，並聲明：①被告真光教養院、胡峻源應連帶給付原告楊雪芳560萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

②被告真光教養院、胡峻源、胡繼軒應連帶給付原告楊雪芳560萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

③被告真光教養院、胡峻源應連帶給付原告林世賢800萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

④第一、二項聲明，原告楊雪芳願提供現金或等值之國泰世華銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行；

第三項聲明，原告林世賢願提供現金或等值之國泰世華銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。

二、被告部分㈠被告真光教養院則以：⒈被告真光教養院未與原告簽立系爭買賣契約：被告真光教養院否認系爭買賣契約之形式上及實質上之真正，且觀諸系爭買賣契約書上「出賣人」所載之名義人為自然人即被告「胡峻源」、「胡繼軒」，顯與被告真光教養院有間，是依契約自由原則及相對性原則，原告與胡峻源及胡繼軒，始為系爭買賣契約書之當事人，要與被告真光教養院無涉，且原告自承其等係將買賣價金交付予被告胡峻源，被告真光教養院確無自原告收受買賣價金，自無買賣關係存在。

又被告係屬公益性質之財團法人，就財團法人資產之處分，應經董事會決議同意，且須以向法院登記處登記在案之印鑑使用於契約文件，始符法定程序。

而系爭買賣契約書未經被告真光教養院之董事會決議通過，該契約書上所呈現之被告真光教養院及前法定代理人牟靈慧之大、小章印文，均非登記在案之印鑑章，又「牟靈慧」之簽名非牟靈慧之筆跡，兩造間並無系爭買賣關係存在。

⒉被告真光教養院無授權被告胡峻源、胡繼軒與原告簽署系爭買賣契約：原告主張系爭買賣契約書係經被告真光教養院前法定代理人牟靈慧授權同意被告胡峻源、胡繼軒簽立，並舉被告真光教養院前法定代理人牟靈慧於「97年2月18日」簽立之授權書為憑，唯被告真光教養院否認系爭授權書上關於牟靈慧簽名及其印文之真正，並否認系爭授權書形式上及實質上之真正。

且系爭授權書之簽署日期為「97年2月18日」，而系爭買賣契約書之簽約日期為「95年7月6日」及「95年7月10日」，衡情論理，簽立系爭買賣契約書時尚無系爭授權書之存在，被告真光教養院前法定代理人牟靈慧豈有可能於簽立系爭買賣契約書為授權同意之理。

⒊本件無表見代理之適用：被告真光教養院係屬公益性質之財團法人，故買賣不動產非屬被告真光教養院之章程所規範之業務項目，被告真光教養院之所有職工含董事在內自不得從事不動產買賣之業務行為，該業務尤非屬被告真光教養院職工之職務上之事務，故客觀上既無令第三人誤信被告真光教養院係從事不動產買賣者，尤無令第三人誤信買賣不動產係屬被告之職工其職務上行為。

徒憑被告胡峻源、胡繼軒具被告真光教養院之董事身分，難謂被告真光教養院應負表見代理之責任，蓋胡峻源、胡繼軒未經被告真光教養院董事會決議通過擅自以其名義與原告簽立系爭買賣契約書，純屬其個人行為，既與被告真光教養院之業務無關，復與胡峻源、胡繼軒究否具董事資格無涉，尤與被告真光教養院之董事所應從事之職務有間。

⒋原告非善意第三人：原告明知系爭房地屬於被告真光教養院所有而信託登記於被告土地銀行名下，竟就系爭房地私自與被告胡峻源、胡繼軒簽立系爭買賣契約，且將買賣價金交付予胡峻源，亦非交付予被告真光教養院，難謂原告無惡意或重大過失。

又被告胡峻源、胡繼軒與原告簽立系爭買賣契約書時除以其個人名義簽署外，並未提出經被告真光教養院特別授權之委任書，原告均係受高等教育之知識分子，且均服務於金融業，竟未查證率予簽約，應認原告就系爭買賣契約書之簽署具故意或重大過失。

⒌並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡被告胡峻源未於最後言詞辯論期日到場，被告胡繼軒未於言詞辯論期日到場，惟據渠等前提出之書狀及陳述辯稱：⒈94、95年間因真光教養院財務需週轉，故經朋友介紹認識原告，被告胡峻源向原告借款原欲以簽發票據交付原告之方式支付本金、利息，原告認無保障，經當時被告真光教養院董事長牟靈慧同意後，以系爭房地買賣方式作為原告借款之依據，以保障雙方權益，待真光教養院財務改善可以買回，而自原告借得之款項亦使用在真光教養院購物網等處，無奈真光教養院因與洪圓建設公司合建爭議，衍生真光教養院法定代理人之爭議至今，以致無法清償原告本金、利息債務或辦理所有權移轉登記等事項，上述之「爭議」起於洪圓建設公司於96年8月6日取得本合建案使用執照，因洪圓建設公司急於取得被告土地銀行約七億以上房地款，及規避應給付真光教養院一億元以上之土地款，故疑勾結臺北縣政府、社會局官員及胡力生、胡嘉真等人違法過戶取得真光教養院名下房地，賺取暴利，而違法過戶期間，真光教養院董事長兼院長牟靈慧女士及董事會12名董事，為保障真光教養院財產之權益強力阻擋，卻遭受臺北縣政府、社會局官員及胡力生、胡嘉真等無情之打壓，故意製造成真光教養院管理權之爭議，進而導致真光教養院業務停滯、院譽、財產等重大之損失，綜上，真光教養院於97年3月2日牟靈慧逝世至今，還未完成法定代理人變更登記，其原因絕非外界所聞爭家產所引起，實際原因始於真光教養院與洪圓建設公司合建房地，牟靈慧為釐清與洪圓建設公司有關真光教養院部分所有合建契約申，財產權益未清楚前，真光教養院暫時停止其所有權移轉事宜，但洪圓建設公司為了賺取其龐大不當得利，疑勾結臺北縣政府縣長辦公室主任麥安懷、社會局、胡力生、胡嘉真等人至縣府協商過戶，枉顧真光教養院所有之權益，任由真光教養院法定代理人長期無法確立，以致機構業務完全停擺，只為幫助洪圓建設公司逃脫真光教養院合法之追討，已失主管機關之公正性，也讓單純之民事債權官司，成為打壓異己之工具，這也是延遲清償原告本金、利息債務或辦理所有權移轉登記等事項之主因等語，資為抗辯。

⒉並答辯聲明：原告之訴駁回。

㈢被告土地銀行則以：⒈原告不得行使代位權：本件早經被告真光教養院於97年1月9日提出申請書，要求被告土地銀行將21戶房屋及14個停車位移轉登記，並經被告土地銀行於97年1月間將上開房、地移轉登記所需用印之書類土地登記申請書、建築改良物所有權買賣契約書等用印完畢交付被告真光教養院在案。

嗣因被告真光教養院之原代表人過世，而遲未辦理，殊與被告土地銀行無涉，顯見本件並無原告所稱一方怠於行使權利之情形，故原告對被告土地銀行以代位權請求履行契約，並無理由。

⒉本件真光教養院應負受領遲延責任，因而致涉訴訟所產生之費用應由真光教養院負擔：本件係因被告真光教養院受領遲延，致上開房屋未能辦理移轉登記，依民法第234條、第240條及依信託契約第19條規定「瑕疵擔保責任：甲、乙方保證本契約所交付信託之財產，甲、乙方具有完全合法之所有權，且無任何物及權利上之瑕疵，如有違反，丙方因依法應繼受信託財產之瑕疵，致涉及訴訟所產生之費用（包括但不限於訴訟費、聲請費、執行費、規費、律師費用等）以及其他一切之相關費用，概由甲、乙方負擔，丙方得逕行處分信託財產抵償之。」

。

故有關因受領遲延而滋生之費用包括訴訟費、律師費等均應由被告真光教養院負擔之。

⒊並答辯聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠被告胡峻源、胡繼軒於系爭買賣契約書95年7月6日、同年月10日簽訂時，真光教養院董事長為牟靈慧，被告胡峻源、胡繼軒分別為真光教養院之董事、常務董事，被告胡峻源、胡繼軒與牟靈慧係母子關係，被告胡峻源、胡繼軒與胡力生係父子關係。

此有法人登記簿謄本及戶籍謄本可稽（見本院卷一第160至165頁）。

㈡被告真光教養院與洪圓建設公司簽訂合建契約，由真光教養院提供其所有之新北市○○區○○段第993地號等土地，洪圓建設公司提供營建資金，雙方合作興建「有富欣殿」住宅大樓。

㈢被告胡峻源曾以真光教養院及董事長牟靈慧名義與原告楊雪芳於95年7月6日簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，由原告楊雪芳以500萬元向真光教養院購買「有富欣殿」住宅大樓戶別A3-1房地，即建物門牌：新北市○○區○○街34號之一1樓及其坐落基地及地下一層L65號法定停車位，原告楊雪芳並於95年7月6日簽約時支付300萬元，由被告胡峻源收受，尚有尾款200萬元未支付。

此有附表一所示房屋之登記謄本、A3-1買賣契約可證（見本院卷一第19至60頁）。

㈣被告胡繼軒曾以真光教養院及董事長牟靈慧名義與原告楊雪芳於95年7月6日簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，由楊雪芳以500萬元向真光教養院購買「有富欣殿」住宅大樓戶別A5-1樓房地即建物門牌：新北市○○區○○街34 號1樓及其坐落基地，楊雪芳並於95年7月6日簽約時支付300 萬元，由胡峻源收受，尚有尾款200萬元未支付。

另胡峻源曾有以真光教養院及董事長牟靈慧名義於97年1月14日出具契約書予楊雪芳，承諾如無法於97年2月20日完成交屋及過戶於楊雪芳（2個店面及1個車位），願意償還楊雪芳1,120萬元（含違約金）。

此有附表二所示房屋之登記謄本、A5-1買賣契約可證（見本院卷一第61至101頁、第85頁背面）。

㈤被告胡峻源曾以真光教養院及董事長牟靈慧名義與原告林世賢於95年7月10日簽訂有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，由原告林世賢以530萬元向真光教養院購買「有富欣殿」住宅大樓戶別B1-2樓房地即建物門牌：新北市○○區○○街30號2樓及其坐落基地及地下一層L67號法定停車位，原告林世賢並於95年7月10日簽約時支付400萬元，由胡峻源收受，尚有尾款130萬元未支付。

此有附表三所示房屋之登記謄本、B1-2買賣契約可證（見本院卷一第102至140頁）。

㈥系爭房屋預定買賣契約書第17條第3項、土地預定買賣契約書第8條第3項之規定：賣方違約：簽定本契約後賣方不履行契約所定各項義務者，買方得限期催告履行，賣方逾期仍不履行即解除契約，賣方應將所收已兌現價款加壹倍退還買方（見本院卷一第27背面、第54頁背面、第68頁背面、第95頁背面、第109背面、第134頁背面）。

㈦「有富欣殿」住宅大樓戶別A3-1房屋即如附表一所示建物門牌：新北市○○區○○街34號之1；

戶別A5-1房屋即如附表二所示建物門牌：新北市○○區○○街34號1樓；

戶別B1-2房屋即如附表三所示即建物門牌：新北市○○區○○街30號2樓，業於96年9月6日信託登記予被告土地銀行所有。

此有建物登記謄本（見本院卷一第19、61、102頁）。

四、原告先位聲明主張被告胡峻源、胡繼軒代理被告真光教養院與原告簽立系爭買賣契約，然被告真光教養院怠於將系爭房地移轉所有權登記予原告，原告乃代位行使該權利，備位主張若被告真光教養院給付不能，或系爭買賣契約效力不及於被告真光教養院，被告胡峻源、胡繼軒應依侵權行為、民法第110條、第179條規定對原告負損害賠償責任，被告真光教養院依民法第28條、第188條規定，應負連帶損害賠償責任。

被告則以前詞置辯。

茲分述如下：㈠系爭買賣契約效力是否及於被告真光教養院？原告主張其等與被告真光教養院間有系爭買賣契約關係存在，並提出蓋有被告真光教養院及其當時法定代理人牟靈慧大小章及部分有「牟靈慧」署名之系爭買賣契約書為證（見本院卷一第20至60、62至101、103至140頁），然被告真光教養院否認系爭買賣契約之形式上及實質上真正，自應由原告就其等與真光教養院有系爭買賣契約關係之事實，負舉證責任。

經查：⒈被告真光教養院有無與原告簽訂系爭買賣契約？被告胡峻源、胡繼軒是否有權代理或代表被告真光教養院與原告簽訂系爭買賣契約？①按董事就法人一切事務，對外代表法人；

董事有數人者，除章程另有規定外，各董事均得代表法人，民法第27條第2項定有明文，依其立法意旨，法人依章程訂定對外有代表權之董事時，其他董事之對外代表權全被剝奪，不得對外代表法人，此項以章程訂定對外有代表權之董事，係屬應登記事項，依民法第31條規定，非經登記者，不得對抗第三人。

查被告真光教養院組織章程第6條規定：「本會由董事互相推五人為常務董事，綜理會務，並由常務董事互推一人為董事長，處理日常會務監督院務，對外代表法人。」

（見本院卷二第210頁），準此，被告真光教養院對外由董事長代表，董事並無單獨執行業務或代表真光教養院之職權。

又被告真光教養院自84年6月30日起，代表法人之董事長即變更為牟靈慧，而被告胡峻源、胡繼軒於96年間分別為真光教養院之董事、常務董事，此有法人登記簿謄本及戶籍謄本可稽（見本院卷一第160至165頁），然揆諸前揭規定，被告胡峻源、胡繼軒並無單獨執行業務或代表真光教養院之職權。

②查系爭買賣契約書上所蓋「財團法人臺北縣私立真光教養院」、「牟靈慧」之印章（下稱系爭大小章），並非被告真光教養院向法院登記之印鑑章，而係被告胡峻源另行至刻印店所刻印，且「牟靈慧」之署名，非牟靈慧本人簽名之事實，業據被告胡峻源具結陳述在卷（見本院卷二第45頁背面），且經證人即真光教養院之會計曹緗羚於本院具結證述明確（見本院卷二第24頁背面、第25頁），並有真光教養院之本院登記處印鑑證明書（見本院卷二第248頁）以資比對，信屬真實，而被告胡峻源雖同時具結陳稱：前述大小章係其受牟靈慧授權同意所刻印等語（見本院卷二第45頁背面），然被告胡峻源亦自承系爭買賣契約係為擔保其向原告之借款（見本院卷二第46頁），且係其以被告真光教養院名義與原告所簽立，則系爭買賣契約是否有效成立，與其自身利益顯有重大關係，是其前揭所述，尚難逕予採信，又參酌證人曹緗羚於本院具結證稱：伊自84年10月12日在真光教養院擔任會計迄今，未曾見過真光教養院有系爭大小章，真光教養院除了法人印鑑章，只有銀行往來的合庫與郵局二套章，總共三套，真光教養院的帳戶均由伊作帳，真光教養院沒有收到系爭買賣價金，真光教養院董事會也無任何決議將系爭房地出賣予原告等語（見本院卷二第24至26頁），因此，系爭大小章是否真正，顯有疑義。

再者，原告亦自承其等所稱已支付之部分價金300萬元、300萬元及400萬元，均是由被告胡峻源收受之情，亦據原告提出94年5月4日胡峻源與原告楊雪芳簽訂草約、94年5月4日胡繼軒與原告楊雪芳簽訂草約2份（見本院卷三第21至27頁）、原告楊雪芳簽發95年3月10日、號碼UW0000000號、20萬元支票與95年4月10日、號碼UW0000000號、20萬元支票及楊雪芳國泰世華銀行新樹分行帳號：000-00-000000-0存摺節本（見本院卷三第32至37頁），足徵事實，被告胡峻源固於本院具結陳述渠前開所收價款係用於真光教養院之附設購物網與交給牟靈慧（見本院卷二第46頁），然此乃被告胡峻源個人之詞，渠為利害關係人，故尚難逕以採信，是堪認被告真光教養院並未取得原告前述所稱之買賣價款。

據上，原告未能舉證證明系爭買賣契約之真正。

③真光教養院之組織章程第14條規定：「本法人管有之財產，即為院產，除為院支付外，不得移作他用，如屬不動產，得經過三分之二董事會議同意，呈主管機關核備方得為物權移動或設定，本法人財產得設資金保管委員會。」

，有該組織章程可考（見本院卷二第210頁），是就內部而言，以被告真光教養院欲轉讓其所有之系爭房地所有權，應經其董事會依前揭規定決議。

又原告及被告胡峻源所舉真光教養院董事會決議出賣系爭房地之決議，茲分述如下：⑴真光教養院92年8月31日第9屆第7次董事會會議紀錄：「…⒉本院自有財源籌措運用辦法①綜合前項說明本院董事會將其自有財源（土地部分）本院臺北縣新店市○○段993…5筆土地，委託洪圓建設股份有限公司合作興建房屋，其合作比例民間企業60%，本院分得40%房屋，而本院分得40%房屋出售所得之經費以作為本院推動執行專業服務及專業人員培訓整體品質提昇計劃之經費。

董事提議－…②有關委託民間企業合作相關事宜，本董事會全權授權牟董事長靈慧女士全權處理，待所有提升品質計劃執行完成後其成果再報董事會。

決議：全體董事決議通過。

…」，有該會議紀錄可稽（見本院卷一第212頁），是該次董事會僅就合建案及因出售合建所分得房屋與出賣該等房屋所得是用以籌措真光教養院經費，以及與民間企業合作事宜為決議，並未就個別特定房地出賣及辦理移轉所有權登記事宜進行決議。

且依被告胡峻源98年3月17日警詢筆錄（見本院卷二第292頁）、被告胡繼軒98年3月17日警詢筆錄（見本院卷二第295頁）均稱系爭房地買賣案未經真光教養院董事會決議同意。

⑵真光教養院96年11月7日第10屆第11次董事會會議紀錄：「…第一案、有關本院提供土地與洪圓建設股份有限公司合建案處理情形。

說明一、依照本法人第九屆第七次會議決議通過，有關合建事宜，本董事會全權授權董事長全權處理…說明三、本院分得房屋34戶、車位33個銷售情形。

…目前剩餘房屋為13戶、車位10個，將依計劃持續銷售處分完成後，依93年6月15日北府社字第0930396433號函（說明四）辦理。

…決議：全體董事決議通過。

…」，有該會議紀錄可稽（見本院卷一第212頁），然被告胡峻源於本院具結陳述真光教養院董事會授權董事長簽立系爭房地買賣契約者，並非該次董事會（見本院卷二第47頁），且該次董事會僅說明合建案所分得房屋銷售情形，而原告所提系爭買賣契約簽立之時間是在96年7月間，早在該次董事會之前，若系爭房地買賣有經真光教養院董事會決議通過，衡情亦應是在96年7月間以前，因此，堪認該次董事會決議並非決議出賣系爭房地予原告，並辦理移轉所有權登記予原告。

⑶原告又稱真光教養院於96年10月15日向本院法人登記處聲請發給法人印鑑證明書，擬將真光教養院合建所分配之房屋辦理過戶予曹緗羚、朱國龍、涂昭文、胡嘉真等人，作為出售房屋過戶移轉使用，也是檢附臺北縣政府93年6月15日北府社字第0930396433號函：「主旨：檢還所送土地處分評估報告書影本貳份，有關 貴院92年8月31日第9屆第7次董事會會議同意將自有財源（新店市○○段0993、0994、0996、0997、0998地號等5筆土地）委託建設公司合作興建房屋，貴院並獲分配40%之房舍以出售供作提昇整體服務品質乙節，既經貴院董事會會議同意通過，本府原則同意…」，並舉法人印鑑證明聲請書、買賣契約、前述臺北縣政府函為佐（分別見本院卷二第119至167頁），並以之主張真光教養院已有經過3分之2董事會議同意，全權授權董事長牟靈慧辦理合建所分配房屋之出售及過戶之權限，並經主管機關臺北縣政府前述函核備在案之事實云云，然觀前述臺北縣政府函僅是同意真光教養院與洪圓建設公司之合建案，並同意真光教養院董事會決議出賣所分得之房屋以籌措經費，並非指真光教養院董事會決議同意將系爭房地出賣予原告，並辦理移轉所有權登記予原告。

⑷綜上所述，原告未能舉證證明真光教養院董事會有決議同意將系爭房地出賣予原告，並辦理移轉所有權登記予原告，自難認系爭買賣契約業經真光教養院董事會決議同意。

④被告胡峻源、胡繼軒是否有權代理或代表？⑴被告胡峻源固於本院99年6月21日言詞辯論時具結陳述：「（問：你與原告間有無借貸關係？）有。」

、「原告交付給你的金額，是否就係借款？是。」

、「（問：買賣合約是不是你代表真光教養院跟原告簽立？並提示原證3、4、6、7、9、10）個人的部分是我弟跟我簽的，後來他們說這樣沒有保障，我母親就說那就再用真光教養院的名義簽，真光教養院是我母親去簽的。」

（見本院卷二第46頁），以及胡峻源98年3月17日警詢筆錄（見本院卷二第292頁）、胡繼軒98年3月17日警詢筆錄（見本院卷二第295頁）雖均陳稱系爭買賣契約有經過真光教養院董事長牟靈慧同意授權。

然系爭買賣契約係由被告胡峻源、胡繼軒出面簽署，則就是否有權代理或代表，被告胡峻源、胡繼軒有自身利害關係存在，尚難逕以渠二人之陳述認定係有權代理。

⑵被告胡峻源、胡繼軒提出97年2月18日公證書，係對牟靈慧於97年2月18日授權被告胡峻源代理伊與合建建商、客戶間之房屋買賣、產權移轉等相關事宜之辦理、及真光教養院營運經費籌措及調度等之授權書予以公證，此有該公證書及授權書可考（見本院卷二第173至176頁），且提出96年12月9日董事會授權書，授權被告胡峻源、胡繼軒處理合建案所分得房地之買賣、產權移轉等事項，亦有該董事會授權書可稽（見本院卷二第298至300頁），惟系爭買賣契約係於96年7月間所簽訂，而前開授權書分別係於97年2月18日、96年12月9日所簽立，且無溯及授權或事後承認系爭買賣契約之記載，自難認牟靈慧有於96年7月間同意或授權被告胡峻源、胡繼軒代理簽立系爭買賣契約。

另原告稱前揭公證書與2份授權書上真光教養院長形大方章、97年2月18日公證書及授權書上「牟靈慧」印章」，均與系爭買賣契約上相同，然被告真光教養院否認96年12月9日董事會授權書之真正，就此原告未舉證以實其說，而97年2月18日公證書及授權書是牟靈慧96年7月後之97年2月18日始授權被告胡峻源辦理合建案之與客戶間房屋買賣等事宜，是僅能認牟靈慧於97年2月18日時起始承認系爭大小章，亦難以之證明系爭買賣契約之真正或被告胡峻源、胡繼軒係經牟靈慧同意或授權訂立系爭買賣契約及受領買賣價款。

⑶此外，原告未能舉證證明被告胡峻源、胡繼軒有代理或代表真光教養院簽訂系爭買賣契約及受領買賣價款之權限，則被告胡峻源、胡繼軒以真光教養院名義與原告簽訂系爭買賣契約，自屬無權代理之行為。

⑤被告真光教養院應否負表見代理之責任？⑴按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。

又所謂「知他人表示為其代理人而不為反對之表示者」，係以本人須實際知其事實為限；

所謂「由自己之行為表示以代理權授與他人者」，須以他人所為之代理行為，係在本人曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件，且主張表見代理者，應就表見事實負舉證責任（最高法院68年台上字第1081號、40年台上字第1281號判例、78年度台上字第343號判決參照），是應由原告就其主張表見代理之事實負舉證責任。

⑵原告主張其等經由真光教養院「董事」丘宏恩介紹，與真光教養院「董事」胡峻源、胡繼軒簽訂系爭買賣契約，且胡峻源、胡繼軒為為真光教養院董事長牟靈慧之子，簽約地點亦在真光教養院，因此原告信任董事胡峻源、胡繼軒有代理真光教養院與原告簽訂系爭買賣契約之權限云云，然被告胡峻源、胡繼軒及訴外人丘宏恩為真光教養院之董事，被告胡峻源、胡繼軒與牟靈慧為母子關係，簽約地點在真光教養院，均無法因此證明真光教養院知悉就系爭買賣契約胡峻源、胡繼軒表示為其代理人而不為反對之表示或曾經表示授與胡峻源、胡繼軒簽立系爭買賣契約之代理權。

⑶原告又主張被告胡峻源在洽談系爭買賣契約時，有交付真光教養院92年8月31日第9屆第7次董事會會議紀錄予原告，以取得原告之信任云云，然依該次董事會會議記錄僅是記載真光教養院以合建案籌措財源及授權牟靈慧處理委託民間企業合作相關事宜（見本院卷第211頁），與真光教養院有無表見事實及被告胡峻源、胡繼軒有無代理權無涉。

⑷原告再主張系爭買賣契約書上所蓋「財團法人臺北縣私立真光教養院」、「牟靈慧」之印章，為被告真光教養院於前揭公證書及授權書所使用之印章云云，然該等公證書及授權書係系爭買賣契約簽立後所出具，如前所述，尚難以證明於系爭買賣契約書簽立時有表見代理之事實。

⑸據上所陳，原告所舉之證據，並不足以證明有其所主張表見代理之事實，其依民法第169條規定，主張系爭買賣契約效力及於真光教養院，委不足採。

⑥綜上所述，原告未能舉證證明系爭買賣契約係真光教養院所簽立，或經真光教養院授權或同意所簽立，或有表見代理之事實，系爭買賣契約效力自不及於真光教養院。

㈡如系爭買賣契約書效力及於被告真光教養院，因系爭買賣標的給付不能，原告依民法第226條給付不能規定，請求被告真光教養院負損害賠償，有無理由？查系爭買賣契約效力自不及於真光教養院，亦即真光教養院並非系爭買賣契約之出賣人，原告契約關係之債務不履行給付不能規定，請求被告真光教養院負損害賠償，自無理由。

㈢原告依民法第28條、第188條規定，請求被告真光教養院、胡峻源、胡繼軒負連帶賠償之責任，有無理由？胡峻源、胡繼軒應否負民法第185條共同侵權行為責任？①按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；

數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項、第185條第1項前段分別定有明文。

次按法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任；

又受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任，民法第28條、第188條第1項分別定有明文。

而民法第28條規定所謂「執行職務」，應包括外觀上足認為法人之職務行為，或與職務行為在社會觀念上有適當牽連關係之行為在內（最高法院87年度台上字第325號判決參照），又民法第188條第1項所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利，不以受僱人執行職務範圍內之行為為限，如職務上予以機會之行為及與執行職務之時間或處所有密切關係之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關應包括在內（最高法院99年度台上字第1396號判決參照）。

②查被告胡峻源於95年間為真光教養院董事；

胡繼軒於95年間為真光教養院常務董事，如前所述；

又胡峻源、胡繼軒於95年6月以前在真光教養院亦分別擔任企劃主任、總務主任之事實，業據證人曹緗羚證述明確（見本院卷二第25頁背面）。

又本件原告所稱交付予被告胡峻源之價金，實為被告胡峻源向原告之借款，為擔保該等借款，被告胡峻源、胡繼軒乃以渠等名義與原告簽立系爭房地之買賣契約，但因原告認為沒有保障，始以真光教養院名義簽立之情，業據被告胡峻源具結陳述在卷（見本院卷第46、47頁），而原告亦不否認上情。

因此，被告胡峻源、胡繼軒因故意或過失不知渠等無代理真光教養院簽立系爭買賣契約之權限，而無權代理真光教養院與原告簽立系爭買賣契約，致原告未能就其原借款債權取得擔保，而造成原告受有已交付價金之損害，被告胡峻源、胡繼軒對原告應負侵權行為之損害賠償責任，亦即被告胡峻源就A3-1、B2-1買賣契約部分，應分別賠償原告楊雪芳、林世賢300萬元、400萬元；

被告胡峻源、胡繼軒就A5-1契約部分，應連帶賠償原告楊雪芳300萬元。

③被告胡峻源、胡繼軒既無權限以真光教養院名義就系爭房地與原告簽立系爭買賣契約，自非屬渠等執行真光教養院職務之範圍，又真光教養院係以公益為目的之財團法人，其業務或職務範圍，依其組織章程第2條規定：「本會以創辦私立真光教養院為社會收容教養殘障兒童，實施教養醫訓並重之教養原則，期使殘而不廢得能自立。」

（見本院卷二第210頁），準此，真光教養院之職務或業務範圍並不包括出售系爭房地之行為，外觀上不足認為是真光教養院之職務行為，且在社會觀念上亦難認與真光教養院收容與教養殘障兒童之職務有何適當牽連關係，何況系爭買賣契約係為作為被告胡峻源個人向原告借款之擔保，屬被告胡峻源、胡繼軒個人私自行為，既非被告胡峻源、胡繼軒在真光教養院之職務範圍，亦非真光教養院之職務或業務範圍，故難認是職務上予以機會之行為。

因此，原告依民法第28條及第188條規定請求被告真光教養院負連帶給付之責，自無理由。

㈣被告胡峻源、胡繼軒既應依侵權行為之法律關係負責，則原告另依據民法第110條、第179條規定請求被告胡峻源、胡繼軒對原告負損害賠償責任部分，即毋庸再行審酌。

五、綜上所述，原告楊雪芳就A3-1房地部分，依民法第184條規定，請求被告胡峻源給付原告楊雪芳300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年10月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

以及就A5-1房地部分，依民法第185條規定，請求被告胡峻源、胡繼軒連帶給付原告楊雪芳300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即被告胡峻源自98年10月27日起、被告胡繼軒自98年12月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；

原告林世賢就B1-2房地部分，依民法第184條規定，請求被告胡峻源給付原告林世賢400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年10月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為有理由，應予准許。

原告另依據民法第110條、第179條規定請求被告胡峻源、胡繼軒對原告負損害賠償責任部分，即毋庸再行審酌。

原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

六、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。

七、原告陳明願供擔保請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，並依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

至原告敗訴部分，即失所附麗，併駁回之。

八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 9 月 26 日
民事第五庭 法 官 賴秀蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 27 日
書記官 余富琦