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臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第531號
原 告 張黃夏子
張宏昌
共 同
訴訟代理人 蘇千晃律師
被 告 良茂建設股份有限公司
法定代理人 陳春銅
訴訟代理人 陳國雄律師
複代理人 陳介輔律師
上列當事人間履行契約事件，本院於民國九十九年六月八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告張黃夏子新臺幣叁佰陸拾貳萬肆仟陸佰叁拾元，及自民國九十八年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告張宏昌新臺幣捌拾叁萬叁仟零貳拾元，及自民國九十八年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告張黃夏子以新臺幣壹佰貳拾壹萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣叁佰陸拾貳萬肆仟陸佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告張宏昌以新臺幣貳拾捌萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣捌拾叁萬叁仟零貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國九十四年十二月十九日簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約），由被告負責出資在原告提供所有坐落臺北市○○區○○段一一一之一０地號土地（現併入同地段一一一之七地號之土地，下稱系爭土地）上興建最大可銷售樓地板面積之鋼筋混凝土大樓（下稱系爭建案），原告於系爭建案完工後可分得百分之六十銷售坪及法定停車位，被告則可分得其餘百分之四十銷售坪及法定停車位。
原告所選擇房屋面積及汽車停車位數量與被告所分得之房屋面積及汽車停車位數量換算總價值略有差異時，依系爭合建契約第二條第㈥項約定，雙方同意依雙方協議售價所定房屋價格為相互找補。
嗣被告於九十八年七月八日交屋並通知原告繳交找補款時，故意以不實之系爭建案總銷售面積及法定停車位個數，要求原告張黃夏子及張宏昌各應繳交新臺幣（下同）一百零二萬三千七百三十元及四百五十三萬零四十元。
原告繳交上開找補款後，被告遲未交付系爭建案總銷售面積及法定停車位之登記證明文件，原告遂於九十八年六月二十四日臺北永春郵局第五七０號存證信函催請被告提供，惟被告於九十八年六月二十六日以臺北長春路郵局第二一九六號存證信函回覆未接獲原告前開存證信函所提及之傳真資料，原告復分別於九十八年七月六日、九十八年八月十一日以臺北永春郵局第六０四號、第七四二號存證信函催請被告履行契約，雖被告曾以九十八年八月十八日九八良字第０九八０八一八號函回覆，但迄未履行系爭契約，經原告向臺北市政府都市發展局（下稱臺北市都發局）調閱系爭建案之使用執照存根，復向地政機關調閱系爭建案全部建物登記謄本後，始知悉系爭建案實際總銷售坪及法定停車位個數，經重新計算找補款項，被告所據以計算找補之標準及依據與兩造所約定之方式有異，依據兩造所約定系爭合建契約第二條第㈥項之計算標準及方式，找補款之計算，應以地主可得分得房屋面積依同條第㈡項精神，亦即以各樓層分得面積乘以樓層單價，再與地主實際選擇樓層面積單價，計算找補金額。
被告顯有逾收找補款之情，爰依系爭契約第二條第㈥項及民法關於不當得利之規定，提起本件訴訟等情。
計算標準如附件一、二。
㈡對於被告抗辯之陳述：⒈兩造間就找補款之計算基礎及金額未曾達成協議：原告於接獲被告所提原證二之繳款計算式通知繳款前後，即曾多次要求被告提供系爭大樓地政機關登記之總銷售面積及法定車位，惟均不獲置理，且原告於存證信函中亦已明確表示「附帶聲明，本人先行交付結帳款辦理交屋，不代表本人認同貴公司目前計算結果」，是兩造間就找補款之計算基礎及金額未曾達成協議，兩造間確均已就分屋之找補款之計算方式及金額達成協議且已履行等語，顯與事實不符。
⒉被告以自創之「平均單價」概念，以系爭大樓每坪平均價值三十四萬六千一百元計算原告之應分得價值，顯與系爭契約第二條第㈡項約定之內容不符；
且縱使被告以自創之平均單價計算原告之應分得價值，然卻以實際售價計算原告之取得價值，兩套標準明顯不一。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告張黃夏子三百六十二萬四千六百三十元，及自九十八年七月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉被告應給付原告張宏昌八十三萬六千六百三十元，及自九十八年七月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠系爭建案業於九十八年一月五日取得使用執照，嗣於九十八年二月三日完成第一次產權登記。
被告自九十八年四月三十日起即屢以書面及口頭通知原告繳交找補款，雙方於九十八年七月八日就找補金額達成協議，被告遂於原告繳交找補款後為原告辦理交屋，並由原告親自簽收權狀、結帳明細、找補款明細、互易明細、保固書及交屋憑證等文件，應足認被告已履行系爭契約。
㈡原告雖主張被告交屋時，故意以不實之系爭建案總銷售面積及法定停車位個數，要求原告張黃夏子及張宏昌繳交找補款云云。
然依原告所提示系爭建案全部建物謄本之列印時間以觀，原告既分別於九十八年六月二十三日、九十八年七月三日及九十八年七月八日向地政機關調閱系爭文件，均於九十八年七月八日交屋以及繳交補金額前，足認原告於知悉自身權利前提下，繳交找補款，是原告指稱被告故意提供不實資料云云，自非實情。
㈢退步言之，縱依系爭契約第二條計算原告可分得之房屋面積，應先扣除原告另行購得容積所增加之銷售面積，若原告所選擇之房屋面積及汽車停車位數量及可分得之房屋面積及車位數量總價值略有差異時，則依雙方協議之售價所定房屋價格為相互找補，計算方式以系爭房屋平均單價乘以地主分得面積，再與地主實際選擇樓層面積單價。
故本件原告主張為無理由。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執、爭執之事項（本院九十九年二月十日、九十九年五月十四日、九十九年六月八日言詞辯論筆錄及本院審查庭整理結果）：㈠不爭執事項：⒈兩造曾於九十四年十二月十九日簽訂合建契約書，此有系爭契約在卷可參（見本院卷第六頁至第十七頁）。
⒉被告曾於九十八年七月八日提出計算表及地主應付費用明細表，此有上開文件在卷可參（見本院卷第十八頁至第二十頁）。
⒊系爭建案於九十八年一月五日取得使用執照，並於九十八年二月三日完成第一次產權登記，此有臺北市政府都市發展局核發使用執照存根暨附表及系爭建案全部建物謄本在卷可參（見本院卷第二六頁至第二八頁、第二九頁至第七二頁）。
⒋原告曾分別以九十八年六月二十四日臺北永春郵局第五七０號存證信函、九十八年七月六日臺北永春郵局第六０四號存證信函及九十八年八月十一日臺北永春郵局第七四二號存證信函要求被告提供系爭建案總銷售面積及法定停車位之登記證明文件，被告以九十八年六月二十六日臺北長春路郵局第二一九六號存證信函回覆，此有存證信函在卷可參（見本院卷第二一頁至第二五頁）。
⒌兩造依系爭契約第二條第二項約定扣除被告購買容積增加之銷售面積後，原告應分得坪數如附件一、二所示。
⒍原告張黃夏子實際取得一樓坪數三七‧三一五坪、二樓坪數七九‧九一三坪、三樓坪數四０‧四一三坪以及實際取得車位四個；
另原告張宏昌實際取得一樓坪數三八‧一五六坪及實際取得車位一個。
㈡爭執事項：⒈本件依合約第二條第㈡項及同條第㈥項之約定，原告就分得房屋之價值如何找補之計算方式？⒉被告抗辯雙方就分屋找補計算基礎及金額已達成協議，是否可採？
四、得心證之理由：㈠兩造於九十四年十二月十九日簽訂合建契約書，雙方約定由被告負責出資在原告提供所有坐落臺北市○○區○○段一一一之一０地號土地上興建最大可銷售樓地板面積之鋼筋混凝土造大樓，而依系爭契約書第二條第㈡、㈢項約定：「㈡甲方所分得之房屋面積計算方式如下：…甲方分得百分之六十之銷售坪自壹樓水平往上分配至取得所有分得之銷售坪數、乙方分得剩餘百分之四十之銷售坪（以上分法不含乙方出資購買容積衍生之銷售坪）…。
㈢汽車停車位分配：地下壹、貳層甲方分得法定停車百分之六十之汽車車位數量，乙方分得法定停車百分之四十之汽車車位數量（以上分法不含乙方出資購買容積衍生之法定停車數量）。
但每戶至少有一車位」。
第二條第㈥項約定：「㈥若甲方所選擇之房屋面積及車位數量與甲方可分得之房屋面積及車位數量換算之總價值略有差異時，雙方同意依雙方協議之售價所定房屋價格相互找補，惟相互找補僅限一戶或一個停車位以內」，有系爭合建契約書在卷可稽（本院卷第六至十七頁）。
而系爭建案於九十八年一月五日取得使用執照，並於九十八年二月三日完成第一次產權登記並於九十八年七月八日交屋予原告。
原告曾分別以九十八年六月二十四日臺北永春郵局第五七０號存證信函、九十八年七月六日臺北永春郵局第六０四號存證信函、九十八年八月十一日臺北永春郵局第七四二號存證信函催告被告提供系爭建案總銷售面積及法定停車位之登記證明文件以核對雙方找補金額是否核算無誤，嗣被告於九十八年七月八日提出計算表及地主應付費用明細表請求原告繳交找補款項，原告張黃夏子及張宏昌各繳交一百零二萬三千七百三十元及四百五十三萬零四十元找補款，此有合建契約書影本、臺北市政府都市發展局核發使用執照存根暨附表及系爭建案全部建物謄本影本（見本院卷第二六頁至第二八頁、第二九頁至第七二頁）、存證信函影本（見本院卷第二一頁至第二五頁）在卷可憑，均堪信為真實。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，此為民法九十八條定有明文。
又按，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年度台上一一一八號判例判例意旨參照。
經查：原告主張，找補款之計算基礎及方式，依系爭合建契約第二條第㈡項精神，應以地主「可分得之各樓層面積」與「實際分得之各樓層面積」之差額為「各樓層之找補坪數」，再分別乘以各樓層之約定單價（一樓每坪四十五萬元、二樓、三樓每坪三十三萬元，此為兩造所不爭執），分別計算出「各樓層之找補金額」；
車位以「應分得個數」與「實際分得個數」之差額乘以每個車位一百五十萬元，計算出「車位之找補金額」，再將上述「各樓層找補金額」及「車位之找補金額」加總求得找補總金額。
被告則抗辯：雙方找補之計算方式應以系爭房屋每坪平均單價即三十四萬六千一百元，乘以地主可分得之房屋總面積即一六二‧七一一坪，車位則以應分得車位個數乘以一百五十萬元，加總後得出地主「可分得之總價值」；
次以地主實際分得之各樓層房屋坪數依各樓層約定單價計算之總金額，並以實際分得車位個數乘以一百五十萬元，加總後為地主「實際分得價值」，再將上述「可分得之總價值」與「實際分得價值」之差額為找補總金額。
則兩造就找補金額計算之差異，在於計算地主「應分得價值」時，究應依原告主張，以各層樓「約定單價」乘以各層樓應分得坪數計算價值，或依被告所辯，以「平均單價」乘以應分得之總坪數計算價值。
觀之兩造系爭合建契約第二條有關房地分配方式之約定，並無所謂「平均單價」之概念。
且兩造既已就各樓層及停車位之單價分別約定明確，復觀之系爭合建契約第二條第㈡款約定「…甲方分得百分之六十之銷售坪『自壹樓水平往上分配至取得所有分得之銷售坪數』、乙方分得剩餘百分之四十之銷售坪…」，第二條第㈥款約定：「㈥若甲方所選擇之房屋面積及車位數量與甲方可分得之房屋面積及車位數量換算之總價值略有差異時，雙方同意依『雙方協議之售價所定房屋價格』相互找補，惟相互找補僅限一戶或一個停車位以內」，業如前述，則地主係自一樓水平往上分配至取得所有分得之銷售坪，而兩造又已就各樓層單價約定明確，從而，計算地主可分得坪數之價值時，自應就不同樓層，依兩造預先約定之每坪單價計算，方符合契約當事人之真意。
況系爭合建契約第二條第㈥款，並未就「所選擇房屋面積之總價值」與「可分得之房屋面積總價值」約定不同之計算方式，是被告辯稱：計算找補時，應以「平均單價」計算地主應分得總價值云云，自屬無據。
原告主張：應以約定單價計算原告可分得建物之價值等情，堪予採認。
㈢原告主張之計算方式既堪採認，而原告應分得、已分得之各樓層坪數及車位係如附件一、二所示，及兩造協議之售價係一樓每坪四十五萬元、二、三樓每坪三十三萬元、車位一百五十萬元等情，為兩造所不爭執，經計算後，原告張黃夏子應取得找補款為二百六十萬一千四百五十元、原告張宏昌則應給付被告找補款三百六十九萬二千九百七十元（計算式詳見附表）。
㈣原告張黃夏子業已給付被告找補款一百零二萬三千七百三十元，原告告張宏昌則已給付被告找補款四百五十三萬零四十元，並辦理交屋手續。
被告據此辯稱：原告業已同意找補款計算方式等語。
經查，原告張黃夏子、張宏昌主張：交付前開找補款項予被告，該找補款項計算基礎之系爭大樓總銷售面積及法定車位數量並非正確等情，為被告所不爭執，則其計算既有錯誤，且僅由原告交付找補款及辦理交屋之事實，不能遽予推認原告同意被告之計算方式，或證明兩造間業已就找補款之計算方式達成協議，此外，本件關於建物總坪數、應分得坪數、已分得坪數之計算，並非單純，原告縱使於九十八年六月二十三日、七月三日、七月八日取得系爭建物登記謄本，亦不表示原告即已明瞭計算結果並同意被告之計算方式，況原告二人於九十八年七月六日臺北九十六支局第六０四號寄予被告之存證信函業已載明：「…為免本人損失持續擴大，7月8日將先交付來函所稱結帳款新臺幣7,027,447元辦理交屋，惟貴公司仍以總銷售面積2380.6坪、法定汽車停車空間52輛計算結帳款，此二項數據完工後是否有變攸關結帳款甚大，懇請審慎檢視所有資料重算結帳款，並開立可辨識之貴公司正式文件詳列相關數據計算過程且佐以證明文件，俾便本人順利完成交屋為荷。
附帶聲明：本人先行交付結帳款辦理交屋，不代表本人認同貴公司目前計算結果」等語，有該存證信函在卷可稽，被告辯稱：原告同意以被告計算之金額辦理找補云云，並非可採。
㈤綜上，被告既應退還原告張黃夏子已收之找補款一百零二萬三千七百三十元，並應給付原告張黃夏子找補款二百六十萬一千四百五十元，共計原告張黃夏子得向被告請求給付三百六十二萬五千一百八十元（1,023,730＋2,601,450＝3,625,180）；
原告張宏昌應給付被告找補款三百六十九萬二千九百七十元，惟已給付四百五十三萬零四十元，則被告應退還原告張宏昌找補款八十三萬三千零二十元（4,530,040－3,692,970＝837,070）。
從而，原告張黃夏子請求被告給付三百六十二萬四千六百三十元，原告張宏昌請求被告給付，於八十三萬三千零二十元之範圍內，即屬有據。
㈥按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」，民法第二百二十九條第二項定有明文。
本件兩造間系爭合建契約並未約定找補款交付之時期，參以前開規定，自應於原告催告而被告未為給付時，被告始負遲延責任。
經查，原告前所發存證信函，僅請求被告正確計算找補金額，或請求提供計算基礎及相關資料，並非催告被告給付找補款，惟原告起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，被告應自起訴狀繕本送達之翌日即九十八年十二月九日起，負遲延責任。
從而，原告請求自九十八年七月八日起至清償日止，加計法定遲延利息，僅其中自九十八年十二月九日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息範圍內，可以准許。
㈦綜上所述，原告主張依據系爭合建契約關於找補之約定，及民法不當得利之規定，原告張黃夏子請求被告給付三百六十二萬四千六百三十元、原告張宏昌請求被告給付八十三萬三千零二十元，及均自九十八年十二月九日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十二條第一項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
民事第五庭 法 官 高偉文
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
書記官 駱俊勳
┌──────────────────────────────┐
│附表計算式：（A）－（B）＝（C）；（C）×（D）＝（E） │
│ │
├──────────────────────────────┤
│壹、原告張黃夏子部分 │
├──┬────┬────┬────┬────┬───────┤
│樓層│應取得坪│實際取得│找補坪 │單價 │找補金額 │
│ │數 │坪數 │（C） │（D） │（E） │
│ │（A） │（B） │ │ │ │
├──┼────┼────┼────┼────┼───────┤
│一樓│50.561 │37.315 │13.246 │450,000 │5,960,700① │
├──┼────┼────┼────┼────┼───────┤
│二樓│59.582 │79.913 │-20.331 │330,000 │-6,709,230② │
├──┼────┼────┼────┼────┼───────┤
│三樓│52.569 │40.413 │12.156 │330,000 │4,011,480③ │
├──┼────┼────┼────┼────┼───────┤
│小計│162.711 │157.641 │ │ │3,262,950④ │
├──┼────┼────┼────┼────┼───────┤
│車位│應取得 │實際取得│找補差 │單價 │找補金額 │
│ │ │ │ │ │ │
├──┼────┼────┼────┼────┼───────┤
│ │3.559 │4 │-0.441 │150萬元 │-661,500⑤ │
├──┼────┴────┴────┴────┴───────┤
│合計│（E）欄①至⑤合計為2,601,450 │
├──┴───────────────────────────┤
│貳、原告張宏昌部分： │
├──┬────┬───┬─────┬────┬───────┤
│樓層│應取得坪│實際取│找補坪 │單價 │找補金額 │
│ │數 │得坪數│（C） │（D） │（E） │
│ │（A） │（B） │ │ │ │
├──┼────┼───┼─────┼────┼───────┤
│一樓│11.632 │38.156│-26.524 │450,000 │-11,935,800 │
│ │ │ │ │ │⑥ │
├──┼────┼───┼─────┼────┼───────┤
│二樓│13.707 │0 │13.707 │330,000 │4,523,310⑦ │
├──┼────┼───┼─────┼────┼───────┤
│三樓│12.094 │0 │12.094 │330,000 │3,991,020⑧ │
├──┼────┼───┼─────┼────┼───────┤
│小計│37.433 │38.156│ │ │-3,421,470⑨ │
├──┼────┼───┼─────┼────┼───────┤
│車位│應取得 │實際取│找補差 │單價 │找補金額 │
│ │ │得 │ │ │ │
├──┼────┼───┼─────┼────┼───────┤
│ │0.819 │1 │-0.181 │150萬元 │-271,500⑩ │
├──┼────┴───┴─────┴────┴───────┤
│合計│（E）欄⑥至⑩合計為-3,692,970 │
└──┴───────────────────────────┘
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