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臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第5317號
原 告 盛橋企業有限公司
法定代理人 黃盛橋
訴訟代理人 邱太三律師
被 告 財政部國有財產局
法定代理人 陳文龍
訴訟代理人 吳嘉榮律師
複 代理人 鄭淑燕律師
訴訟代理人 林威有
鄭慧雯
上列當事人間請求房地租賃契約等事件，經臺北高等行政法院移轉而來，本院於民國100年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由甲、程序部分:按不變更訴訟標的而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更追加，民事訴訟法第256條定有明文。
經查，本件原告原起訴聲明為：「確認原告就坐落臺北市○○區○○段6小段86之3地號國有土地（面積560平方公尺）暨地上莒光倉庫1號國有房地之申購承買權存在」。
嗣於100年8月23 日以書狀更正訴之聲明為：「確認原告就坐落臺北市○○區○○段6小段86之3地號土地，面積560平方公尺暨建號臺北市○○區○○段6小段A0166（暫編）莒光路28號旁倉庫，面積541平方公尺之申購承買權存在」。
核其訴之聲明之變更，僅係為將訴訟標的明確化而補充事實上之陳述，揆諸首揭說明，非屬訴之變更、追加，應予准許。
乙、實體部分:
一、原告主張略以：㈠臺北市○○區○○段6小段86之3地號土地，面積560平方公尺，暨建號臺北市○○區○○段6小段A0166（暫編）莒光路28號旁倉庫，面積541平方公尺之國有房地（以下簡稱「系爭房地」），原係由臺灣省政府物資處於經營期間標租予七和實業股份有限公司（以下簡稱「七和公司」），嗣交由財政部國有財產局接管後，七和公司再與國有財產局北區辦事處換約續租，租賃期間自民國101年4月17日止。
而系爭房地屬臺北市○○區○○段6小段96地號土地等11筆土地都市更新案（以下簡稱「永昌都市更新案」），該都市更新事業計畫案並經臺北市政府於96年12月11日以府都新字第0931087102號核定，應依財政部96年4月11日台財產管字第0960011017號公布之「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」（以下簡稱「修正前處理原則」）辦理。
嗣於96年7月間，原告為能依法取得系爭房地之租賃契約與承購權，乃由七和公司於96年9月間徵詢國有財產局北區處（以下簡稱「被告北區處」）同意將租賃權轉讓予原告後，原告即於96年11月8日與七和公司共同向被告申請換約手續，前後經被告北區處與被告將近1年之公文呈核，終於在97年7月30日正式完成換約，由原告與被告北區處簽訂國有房地租賃契約，依據國有財產法第49條第1項，原告為系爭房地之合法承租人，自享有申請讓售此非公用不動產之權利。
原告曾請立法委員何敏豪向被告詢問系爭房地是否能更換租約與申購，經被告北區處查報後，於96年8月13日以台財產局管字第096400477號函覆在案。
惟修正前處理原則第10點第5款規定「國有土地上定有國有基（房）地租約，符合讓售規定者，應於辦理標售前，通知承租人限期於1個月內申購，執行機關公告列標後即不予受理申購，其有法律規定之優先購買權者，應俟優先購買人放棄或視為放棄購買權後辦理讓售」；
另被告北區處96年10月29日台財產北管字第0960037043號函亦認「七和公司得向北區辦事處申購本案國有房地，該公司如將租賃權轉讓予第三人，應先徵詢國產局北區處同意後，並於租賃權移轉事實發生之日起1個月內會同受讓人檢附相關文件向該處申辦過戶換約手續，倘該第三人依規定完成過戶換約，與北區處成立租賃關係，屆時如本國有房地及毗鄰國有土地尚未公告標售，自可依上開規定申購本案國以房地」，是原告既已於97年7月30日取得系爭房地承租人地位，即享有申購系爭房地之權利。
系爭房地業經被告北區處評估後，於96年7 月3日建請以標售方式處理，嗣被告於96年8月16日以台財產局管字第0964001505號函核定以標售方式處理，原告乃於97年10月17日向被告送出申購書，被告受理後於同年10月30日會同原告前往現場履勘。
詎被告北區處人員現場會勘後，即以換承辦人員及審查中或承辦人請假為由，拖延擱置本案承辦時間，最後更於98年4月10日以台財產局北區處字第0980007815號函註銷原告上開申購案。
惟被告係適用98年1月1日台財產管字第09740026661號令修正之都市更新事業範圍內國有土地處理原則（以下簡稱「修正後處理原則」）第9點註銷原告上開申購案，但修正處理原則第9點後段亦規定「原已受理之案件，得繼續辦理至結案」，被告註銷原告之申購案，顯然有誤。
是原告依據法律及契約得享有之承買權利，遭被告違法註銷除去，此一法律上地位不安之狀態僅能以確認判決將之除去，原告當然有即受確認判決之法律上利益，因此提起本件確認之訴等語。
㈡並聲明：確認原告就坐落臺北市○○區○○段6小段86之3地號土地，面積560平方公尺暨建號臺北市○○區○○段6小段A0166（暫編）莒光路28號旁倉庫，面積541平方公尺之申購承買權存在。
二、被告則以：㈠本件姑不問原告就系爭房地是否符合申購要件，縱令原告符合申購要件，但其承購之申請，充其量僅為買受之意思表示，係屬事實問題，非法律關係本身，無從據為提起本件確認之訴。
況原告就系爭房地如符合申購要件，本得依國有財產法第49條第1項向被告申請承購，其承買之意思表示在法律上之地位並無不安之狀態，縱有不安之狀態，但被告就系爭房地是否讓售予原告，於法院判決原告具有承購權利存在而得向被告表示買受之情形下，被告仍有斟酌准駁是否售予原告之權，而被告已明確表示系爭房地不為出售之意思表示，足見原告就系爭房地之申購權利提起確認之訴，縱經法院判決亦不能除去其不安之狀態，難認有受確認判決之法律上利益至明。
㈡系爭房地雖經被告於96年8月16日以台財產局管字第0964001505號函同意以標售方式處理，但被告就系爭房地不僅未執行任何標售事務，亦未公告標售事宜。
且系爭房地早屬臺北市政府於94年2月3日以府都新字第09405996300號核准之永昌都市更新案之範圍內，且因該都市更新案除系爭土地外，尚包括經濟部等機關經管之同小段88、89、92、96、97之2地號等5筆國有土地，合計面積為4,008平方公尺，約佔更新單元總面積5,299平方公尺之比例93.6﹪，依據修正前處理原則第4點第2款規定，系爭房地屬於永昌都市更新案範圍內之大面積國有土地。
永昌都市更新案實施者為訴外人巧洋實業股份有限公司（以下簡稱「巧洋公司」），被告曾於98年5月15日邀集臺北市政府都市更新處、巧洋公司、更新土地管理機關臺灣警察專科學校及原告等，研討系爭房地申購案處理過程時，全體與會人員一致確認系爭房地係以協議合建方式進行都市更新，並非以公辦方式進行都市更新。
且永昌都市更新案範圍內，尚有另外4筆國有土地上宿舍及公用性質未完成變更，經被告評估結果，因不符合標售要件，迄未執行公開標售程序。
又按修正前處理原則第10點第1項及第5項雖規定都市更新範圍內之國有土地，如以標售方式處理者，其訂有國有基（房）地租約，而符合讓售規定，應於辦理標售前，通知承租人限期於1個月內申購，惟該處理原則第10點第2項第1款亦明確規定「都市更新事業計畫核定後，執行機關得依更新條例第27條第3項第4款、第5款規定，專案讓售予實施者」，參諸都市更新條例第27條第3項第5款規定「都市更新以協議合建方式實施時，得以標售或專案讓售予實施者，其採標售方式時，除原有法定優先承購者外，實施者得以同樣條件優先承購」，及修正前處理原則第13點有關都市更新實施者申購優先於租用房地申購之規定，足見被告以98年4月2日台財產局改字第0980007435號函認定以合建方式實施都市更新事業範圍內之大面積國有土地，於實施者所擬之都市更新事業計畫經主管機關核定後，應優先專案讓售實施者，倘採標售方式處理時，除原有法定優先承購者外，應由實施者以同樣條件承購，而處理順序均優先於國有基（房）地承租人之申購，故以協議合建方式實施之都市更新事業，其更新單元內之國有基（房）地承租人，於都市更新事業計畫經主管機關核定，始申請承購者，即不應再處理該申購案，因而註銷原告之申購案，並無違背法令之處。
縱使依據修正後處理原則第5點及第7點規定，亦應以權利變換方式實施，或以讓售實施者方式處理，原告亦無申購之權。
至原告所提96年8月13日以台財產局管字第096400477號便箋僅為時任被告局長郭武博個人之意見，並無拘束被告機關之效力，且上開便箋之受文者為七和公司，並未送達原告，不得視為被告對原告為任何意思表示，原告不得以此拘束被告。
況該便箋僅記載「本都市更新『倘』確以標售方式處理，依上開處理原則第10點規定，國有土地已訂有國有基（房）地租約，符合讓售規定，應於辦理標售前，通知承租人限期於1個月內申購，執行機關公告列標後即不予受理申購案。
『是本案北區處將依上開處理原則於標售前通知承租人限期檢證申購』」，意在闡述國有土地處理原則第10點之旨趣，並未核准原承租人七和公司申購系爭房地，原告是否能夠申購系爭房地，仍應視被告將來是否以標售方式處理系爭房地為前提。
是原告主張其就系爭房地具有申購承買權云云，顯然無據等語，資為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠坐落臺北市○○區○○段6小段86-3地號國有土地（面積：560平方公尺），及坐落其上同地段A166建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路28號旁倉庫—莒光倉庫1號倉庫之建物，面積：541平方公尺，即系爭房地），原係由臺灣省政府物資處於經營管理期間標租予訴外人七和公司，嗣後物資處將系爭房地移交被告管理，七和公司再與被告換約續租，租賃期間自民國96年7月6日至101年4月17日止，此有臺灣省政府物資處莒光倉庫房地租賃契約（見本院卷第43至48 頁）、土地登記謄本（見本院卷第49至50頁），及國有房地租賃契約書（見本院卷第52至53頁）各1件為證。
㈡七和公司於96年9月間徵詢被告同意後，將系爭房地之租賃權轉讓予原告，原告與七和公司於96年11月8日共同向被告申請換約手續，兩造並於97年7月30日就系爭國有房地簽訂（91）國房租字第17號「國有房地租賃契約書」，租賃期間自97年7月30日至101年4月17日止，此有被告北區辦事處96年9月17日書函（見本院卷第15頁）、國有非公用不動產續租換約申請書（見本院卷第16頁），及國有房地租賃契約書（見本院卷第17至18頁）各1件為證。
㈢原告於97年10月17日向被告申請承購系爭國有房地，惟被告於98年4月2日以台財產局改字第0980007435號函通知被告北區處於98年4月10日以臺財產局北處字第0980007815號函註銷原告之申購案，此有承購國有非公用不動產申請書（見本院卷第60頁）、被告北區處98年4月10日臺財產局北處字第0980007815號函（本院卷第31至32頁），及被告98年4月2日以台財產局改字第0980007435號函（見本院卷第61頁）各1件為證。
四、本件之爭點及本院得心證之理由：本件原告主張被告違法註銷其對系爭房地之申購案，請求確認對系爭房地具有申購承買權存在，被告則否認之，並以前詞置辯。
是本件兩造爭執之處厥為：㈠原告就系爭房地之申購承買權，是否具有確認利益？㈡原告就系爭房地是否具有申購承買之權利？依修正前處理原則第10點第5項，及修正後處理原則第9點之規定，原告是否符合系爭房地之申購資格？被告台財產局管字第0964001477號便箋是否有拘束被告機關之效力？㈢依修正前處理原則第13點之規定，都市更新實施者申購優先於租用房地申購，被告以98年4月2日臺財產局改字第0980007435號函，及被告北區處於98年4月10日以台財產北處字第0980007815號函註銷原告之申購案，是否有理由？茲分述如下：㈠原告就系爭房地之申購承買權，是否具有確認利益？按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者不得提起，所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認亦不能除去其不妥之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號判例意旨可資參照。
復按非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人，國有財產法第49條第1項定有明文。
查原告主張其於97年7月30日與被告北區處簽訂國有房地租賃契約，依據國有財產法第49條第1項，原告為系爭房地之合法承租人，本享有申請讓售此非公用不動產之權利。
惟被告於98年4月2日以台財產局改字第0980007435號函及被告北區處於98年4月10日以台財產北處字第0980007815號函註銷原告之申購案，則原告此次是否具有申購承買系爭房地之資格不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不安定之狀態能以確認判決將之除去，應認有受確認判決之法律上利益。
故原告提起本件確認之訴具有確認利益，應予准許，合先敘明。
㈡原告就系爭房地是否具有申購承買之權利？依修正前處理原則第10點第5項，及修正後處理原則第9點之規定，原告是否符合系爭房地之申購資格？被告台財產局管字第0964001477號便箋是否有拘束被告機關之效力？⒈按修正前處理原則第10點1項第1款規定，大面積國有土地不以公辦更新方式處理時，經依第8點規定評估後，其處理方式得以標售、讓售、不參與分配領取更新前現金補償及參與分配，領取更新後應有權利價值之權利金等方式為之，且如以標售方式者，執行機關於辦理標售前至少應公告3個月；
修正前處理原則第10點第2項第1款規定，如以讓售方式者，都市更新事業計畫核定後，執行機關得依更新條例第27條第3項第4款、第5款規定專案讓售予實施者；
修正前處理原則第10點第5項亦規定，國有土地已訂有國有基（房）地租約，符合讓售規定，應於辦理標售前，通知承租人限期於1個月內申購，執行機關公告列標後即不予受理申購案其有法律規定之優先購買權者，應俟優先購買權人放棄或視為放棄優先購買權後辦理讓售。
再按修正前處理原則第13點規定都市更新事業計畫經核定後，實施者之申請讓售案及第三人依國有財產法等相關規定申請之讓售案競合時，應依下列順序處理之；
其有法律規定之優先購買權者，應俟優先購買權人放棄或視為放棄優先購買權後辦理讓售。
①事業計畫已規範國有房地之處理方式時，依核定之都市更新事業計畫辦理。
②國有財產法第52條之2規定申購案。
③畸零地申購案。
④實施者申購按（事業計畫未規範國有房地之處理方式時）。
⑤租用房地申購案。
⑥共有人申購國有房地持分案。
另按修正後處理原則第5點規定，執行機關於獲知都市更新事業採協議合建方式實施時，除依第3點第2項報經財政部核定由主辦機關主導辦理都市更新或處分利用外，應依第7點規定主張以權利變換方式實施，或以讓售實施者方式處理。
而按修正後處理原則第9點亦規定都市更新單元範圍內之國有非公用土地，除依國有財產法第52條之2規定申請讓售者及經行政院核定讓售者外，執行機關於都市更新事業概要經主管機關核准之日起，或實施者逕行擬具都市更新事業計畫召開公聽會之次日起，停止受理承租、承購案，原以受理之案件，得繼續辦理至結案。
⒉查原告係系爭房地之承租人，依據國有財產法第49條第1項之規定，本得向被告申請讓售。
原告於97年10月17日向被告申請承購系爭房地後，被告雖於98年4月2日臺財產局改字第0980007435號函，及被告北區處於98年4月10日台財產北處字第0980007815號函文後段依修正後之都市更新事業範圍內國有土地處理原則第9點之規定，認系爭房地已屬都市更新單元範圍內之國有非公用土地，不應再受理申購，而註銷原告之申購案。
然上開處理原則第9點係於98年1月l0日修正，被告引用修正後處理原則第9點之規定辦理原告97年10月17日之申購案件，有違法律不溯及既往原則，原告此部分適用法令顯然有誤。
⒊再查，系爭房地經臺北市政府於94年2月3日以府都新字第09405996300號核准為永昌都市更新案，該都市更新案除系爭土地外，尚包括經濟部等機關經管之同小段88、89、92、96、97之2地號等5筆國有土地，合計面積為4,008平方公尺，約佔更新單元總面積5,299平方公尺之比例93.6﹪，屬修正前之都市更新事業範圍內國有土地處理原則第4點第2款規定之大面積國有土地，且上開永昌都市更新案實施者為訴外人巧洋公司，並非以公辦方式進行都市更新，此有臺北市政府94年2月3日府都新字第09405996300號及永昌都市更新案概要暨相關證明書件要件審查表1件附卷可證（見本院卷第50頁、第74頁）。
而系爭房地雖經被告於96年8月16日以台財產局管字第0964001505號函同意以標售方式處理，此有上開函文1件存卷可參（見本院卷第91至92頁），但被告否認迄今有進行實際標售作業，此亦為原告所不爭。
原告雖主張被告已經核准原承租人七和公司申購系爭房地云云，並提出96年8月13日台財產局管字第0964001477號便箋（見本院卷第19頁至23頁）為證。
然該便箋係以當時局長郭武博名義行文，並無正式關防，非屬正式公文，並無拘束被告機關之效力。
且由該便箋內容觀之，該便箋係記載：「本都市更新倘確以標售方式處理，依上開處理原則第10點規定，國有土地已訂有國有基（房）地租約，符合讓售規定，應於辦理標售前，通知承租人限期於1個月內申購，執行機關公告列標後即不予受理申購案。
是本案北區處將依上開處理原則於標售前通知承租人限期檢證申購」，僅在闡述修正前處理原則第10點之內容，並未核准原承租人七和公司申購系爭房地，原告是否得以申購仍應視被告將來是否以標售方式處理系爭房地為前提。
故原告主張被告應受96年8月13日台財產局管字第09640014 77號便箋效力之拘束云云，尚非可採。
㈢依修正前處理原則第13點之規定，都市更新實施者申購優先於租用房地申購，被告以98年4月2日臺財產局改字第0980007435號函，及被告北區處於98年4月10日以台財產北處字第0980007815號函註銷原告之申購案，是否有理由？查系爭房地雖經被告同意以標售方式處理，但被告迄今尚未辦理系爭房地之標售，亦未公告標售事宜，此為原告所不爭執，則原告依據修正前處理原則第10點第1項第1款及第5項之規定申請承購系爭房地，尚屬無據。
再依修正前處理原則第13點之規定，於都市更新事業計畫經核定後，實施者之申請讓售案及第三人依國有財產法等相關規定申請之讓售案競合時，事業計畫已規範國有房地之處理方式時，及依核定之都市更新事業計畫辦理與實施者申購案者之順序，均優先於租用房地申購案者，原告為租用房地者，並不具有優先申購資格。
是原告98年4月2日台財產局改字第0980007435號函及原告北區處98年4月10日台財產北處字第0980007815號函以修正前處理原則第10點第1、2款、第13點，及都市更新條例第27條第3項第5款之規定，認以協議合建方式實施都市更新事業計畫經主管機關核定後，於實施者所擬之都市更新事業計畫經主管機關核定後，得專案讓售與實施者，倘採標售方式處理時，除原有法定優先承購者外，實施者得以同樣條件優先承購，其處理順序均優先於範圍內已出租國有基地之承租人申購案，因而註銷原告該次之申購案，並非無據。
原告該次就系爭房地之申購案，既經被告撤銷，則原告主張其就系爭房地仍有申購承買權利存在云云，即非可採。
況原告縱符合申購系爭房地之要件，但被告是否同意讓售系爭房地，仍有斟酌准駁之權，原告尚不得以其具有申購承買權即認被告必須讓售系爭房地，附此敘明。
五、綜上所述，原告雖有提起確認系爭房地申購承買權存在之訴之確認利益，但依據修正前處理原則第10點第1、2款、第13點，及都市更新條例第27條第3項第5款之規定，以協議合建方式實施都市更新事業計畫經主管機關核定後，於實施者所擬之都市更新事業計畫經主管機關核定後，得專案讓售與實施者，倘採標售方式處理時，除原有法定優先承購者外，實施者得以同樣條件優先承購，其處理順序均優先於範圍內已出租國有土地之承租人申購案，因而註銷原告之申購案，並非無據，原告當次之申購承買權已因被告註銷該申購案而不存在，原告請求確認對於系爭房地具有申購承買權云云，要非可採。
從而，原告聲明請求確認原告就坐落臺北市○○區○○段6小段86之3地號土地，面積560平方公尺暨建號臺北市○○區○○段6小段A0166（暫編）莒光路28號旁倉庫，面積541平方公尺之申購承買權存在，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 15 日
民事第五庭 法 官 郭顏毓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 16 日
書記官 林政彬
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