臺灣臺北地方法院民事-TPDV,99,重訴,224,20100618,1

臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第224號
原 告 東豐企業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 余淑杏律師
複代理人 羅詩蘋律師
複代理人 王麗萍律師
被 告 臺灣故事股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 吳旭洲律師
李依蓉律師
劉凡聖律師
上列當事人間返還房屋等事件，本院於九十九年五月二十日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺北市中正區○○○路○段五十號地下二樓及地下二樓之一（面積：四五五一．二九平方公尺）之建物遷讓返還原告，並自民國九十八年一月一日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。

本判決於原告以新臺幣貳仟陸佰萬元供擔保後，得假執行。

但被告以新臺幣柒仟柒佰陸拾伍萬壹仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠訴外人齊林環球管理顧問股份有限公司（下稱齊林公司）原為門牌號碼臺北市中正區○○○路○段50號地下2樓及地下2樓之1建物（下稱系爭建物）所有權人，並將系爭建物租予文魁資訊股份有限公司（嗣更名為統一元氣資產管理股份有限公司，後再更名為松崗資產管理股份有限公司，以下均稱文魁資訊公司），嗣齊林公司於民國96年3月14日將系爭建物售予原告並辦理所有權移轉登記，原告遂依法承受齊林公司與文魁資訊公司間之租約。

㈡嗣文魁資訊公司又將系爭建物轉租文魁數位時尚股份有限公司（下稱文魁數位公司），文魁數位公司復於96年6月13日再將系爭建物轉租被告，並約定租賃期間自同年8月1日起自107年7月31日止。

㈢被告因未如期支付租金，經文魁數位公司於97年8月29日發函被告終止租約，原告與文魁資訊公司並於同年12月31日合意終止租約後，被告竟仍繼續無權占有並使用系爭建物，爰依民法第767條及第179條等規定提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應將系爭建物遷讓返還原告。

⒉被告應自98年1月1日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）946萬1046元。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則抗辯以：㈠原告與齊林公司之買賣契約及所有權移轉登記均係基於通謀虛偽意思表示而成立，應屬無效，原告並非系爭建物之所有權人。

又原告與文魁資訊公司於97年12月31日合意終止租約之行為，將造成被告難以回復之重大損害，係權利之濫用，亦屬無效。

㈡被告已於96年6月20日簽發第一年度即至97年7月止之租金支票共12張交付文魁數位公司，至文魁數位公司於97年8月1日向被告催告當月租金時，因文魁數位公司未能依約提供所有權人同意書，被告自得主張同時履行抗辯；

且因文魁數位公司尚積欠被告刷卡帳款，被告遂於同年8月8日發函通知文魁數位公司將當月租金自刷卡帳款中抵銷，是被告並無遲延給付租金之情事。

又訴外人林慶川雖以文魁數位公司唯一股東即亞太金聯公司（下稱亞太公司）負責人之身分擔任文魁數位公司董事長，惟亞太公司業於97年8月6日辦理解散登記，林慶川既已無權代表文魁數位公司，則其代表文魁數位公司於同年8月29日發函被告為終止租約之意思表示，自屬效力未定。

再文魁數位公司於97年8月1日向被告催告當月租金後，竟於同年8月29日隨即發函被告終止租約，被告遲付租金之總額既未逾2個月之租額，則文魁數位公司終止租約之意思表示自屬無效。

㈢原告、文魁資訊公司及文魁數位公司均為太子建設開發股份有限公司（下稱太子公司）之子公司，太子公司利用原告及文魁資訊公司之獨立法人格，實質規避文魁數位公司對於被告之契約義務，應為權利濫用。

綜上，被告與文魁數位公司間之租約仍有效存在等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：㈠原告於96年3月14日以買賣為原因受登記為系爭建物所有權人。

㈡齊林公司前將系爭建物租予文魁資訊公司。

嗣文魁資訊公司又將系爭建物轉租文魁數位公司，文魁數位公司復於96年6月13日再將系爭建物轉租被告，並約定租賃期間自同年8月1日起自107年7月31日止。

㈢文魁數位公司於97年8月1日向被告催告年度租金支票12張，被告則於同年8月8日發函通知文魁數位公司將當月租金自刷卡帳款中抵銷，文魁數位公司復於97年8月29日發函被告為終止租約之意思表示。

㈣文魁數位公司由亞太公司取得全部股份，並由亞太公司代表人林慶川擔任文魁數位公司之董事長，嗣亞太公司於97年8月6日辦理解散登記。

㈤原告與文魁資訊公司於97年12月31日合意終止租約後，系爭建物仍由被告占有並使用中。

四、得心證之理由：㈠原告是否為系爭建物之所有權人？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

又主張他人與第三人通謀而為虛偽意思表示者，就該意思表示係出於他人與第三人通謀而為之事實負有舉證責任，最高法院27年上字第2622號判例可資參照。

⒉查原告為系爭建物所有權人之事實，業據其提出建物登記第二類謄本為證（本院卷㈠原證七），自堪信為真實。

被告固抗辯原告與齊林公司之買賣契約及所有權移轉登記均係基於通謀虛偽意思表示而成立，應屬無效，原告並非系爭建物之所有權人云云，惟僅以臆測之詞為據，並未能舉證以實其說，自難遽採。

從而，應認原告確為系爭建物之所有權人無訛。

㈡被告是否無權占有系爭建物？⒈兩造均不爭執系爭建物刻由被告占有使用中，是茲應審究者，乃被告占有系爭建物是否有正當法律權源，合先敘明。

⒉查訴外人齊林公司原為系爭建物所有權人，將系爭建物租予文魁資訊公司，嗣齊林公司於96年3月14日將系爭建物售予原告並辦理所有權移轉登記，原告遂依法承受齊林公司與文魁資訊公司間之租約，嗣文魁資訊公司又將系爭建物轉租文魁數位公司，文魁數位公司復於96年6月13日再將系爭建物轉租被告等情，有原告提出之廠商設櫃合約書在卷可稽（本院卷㈠原證二），被告亦不否認系爭建物由齊林公司租予文魁資訊公司、文魁資訊公司租予文魁數位公司、文魁數位公司再租予被告之事實，自堪信上揭占有連鎖關係為真實。

又原告與文魁資訊公司於97年12月31日合意終止租約乙節，業據原告提出之終止租賃協議書可佐（本院卷㈠原證九）。

被告固否認該終止租賃協議書之形式真正，惟該協議書上有原告與統一元氣資產管理股份有限公司之印文，依民事訴訟法第358條第1項，推定為真正，被告未舉出反證而爭執該私文書之形式真正，自無可採。

被告又辯稱原告與文魁資訊公司於97年12月31日合意終止租約之行為，係權利之濫用，應屬無效；

又太子公司利用原告及文魁資訊公司之獨立法人格，實質規避文魁數位公司對於被告之契約義務，應有公司人格否認理論之適用，故原告應承擔文魁數位公司之契約義務云云。

惟查，原告與文魁資訊公司合意終止租約，係屬契約自由權之正當行使，自難僅以原告與文魁資訊公司合意終止租約致被告負有返還系爭建物之義務，遽論合意終止租約之行為即屬權利之濫用而為無效，至文魁數位公司對於被告是否成立債務不履行之責任，則係另一問題，並無被告所稱原告或太子公司實質規避文魁數位公司契約責任之情形，是被告上開抗辯，尚非有理，原告與文魁資訊公司間就系爭建物之租賃關係已因契約終止而不存在。

原告與文魁資訊公司間之租賃關係既已不存在，被告得對原告主張有權占有之占有連鎖基礎即行中斷，被告自已不得對原告主張係有權占有。

至被告雖抗辯齊林公司原非系爭建物所有權人，故原告並未繼承齊林公司與文魁資訊公司間之租賃契約，原告簽訂97年12月31日終止契約租賃書即無終止契約之效力可言云云，然此一抗辯根本否認原告與文魁資訊公司間存在租賃關係，則被告更無何法律上之權源得對原告主張有權占有，是縱此抗辯屬實，亦無解於被告不得對原告主張有權占有之結論。

⒊被告復辯稱文魁數位公司於97年8月1日向被告催告當月租金時，因文魁數位公司未能依約提供所有權人同意書，被告自得主張同時履行抗辯；

且其已於97年8月8日發函通知文魁數位公司將當月租金自刷卡帳款中抵銷，是被告並無遲延給付租金之情事。

又林慶川雖以文魁數位公司唯一股東即亞太公司負責人之身分擔任文魁數位公司董事長，惟亞太公司業於97年8月6日辦理解散登記，林慶川既已無權代表文魁數位公司，則其代表文魁數位公司於同年8月29日發函被告為終止租約之意思表示，自屬效力未定。

再文魁數位公司於97年8月1日向被告催告當月租金後，竟於同年8月29日隨即發函被告終止租約，被告遲付租金之總額既未逾2個月之租額，則文魁數位公司終止租約之意思表示自屬無效，是被告與文魁數位公司間之租約仍有效存在云云。

惟查，被告與文魁數位公司間之租約是否有效存在，乃被告與文魁數位公司間之問題，原告與文魁資訊公司既於97年12月31日合意終止租約，被告業因占有連鎖之中斷而不得對原告主張其占有系爭建物具正當權源，已如前述，被告自難援引其與文魁數位公司間之租約對抗原告。

⒋從而，原告既為系爭建物所有權人，其與文魁資訊公司於97年12月31日合意終止租約後，被告即無權占有系爭建物，是原告依民法第767條之規定請求被告遷讓返還系爭建物，即屬有據，應予准許。

㈢被告是否受有相當於租金之不當得利？數額為何？⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；

城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制；

基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院61年臺上字第1695號判例、94年度第2次民事庭會議決議、68年臺上字第3071號判例可資參照。

⒉經查，原告為系爭建物所有權人，其與文魁資訊公司於97年12月31日合意終止租約後，被告即屬無權占有系爭建物，已如前述，揆諸前揭法律規定及判例意旨，原告自得請求被告返還自98年1月1日起至被告遷讓返還系爭建物之日止，因無權占有系爭建物所受相當於租金之利益，且因系爭建物係供被告營業使用，此有被告與文魁數位公司間之租約即廠商設櫃合約書可證（本院卷㈠原證二），揆諸前揭決議意旨，被告所受相當於租金之利益，自不受土地法第97條規定之限制。

本院審酌被告與文魁數位公司間就系爭建物約定之租金，自97年8月1日起至98年7月31日止為每月135萬元或依營業額月抽成百分之十兩者取其高；

自98年8月1日起至107年7月31日止為每月150萬元或依營業額月抽成百分之十兩者取其高，此有被告與文魁數位公司間之租約即廠商設櫃合約書可證（本院卷㈠原證二），參諸系爭建物所在位置鄰近忠孝西路、南陽街及館前路，附近交通便利，商業機能發達，則被告無權占有系爭建物所受相當於租金之利益，以每月150萬元計算，應屬適當。

至原告主張逕依土地法第97條之規定即土地及其建築物申報總價年息百分之十之計算標準，則屬過高，尚難據以認定被告所受相當於租金之利益。

㈣從而，原告請求被告應將系爭建物遷讓返還原告，並自98年1月1日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告150萬元部分，為有理由，應予准許；

逾此範圍，則無理由，應予駁回。

又本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

又兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。

五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 99 年 6 月 18 日
民事第二庭 法 官 歐陽漢菁
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 6 月 18 日
書記官 吳貞瑩